杭州二手房淡季不淡？拆解11月市場回溫邏輯

經(jīng)歷了連續(xù)7個月的環(huán)比下跌，杭州二手房市場終于在2025年11月迎來一絲暖意。

數(shù)據(jù)顯示，11月杭州二手房十三區(qū)成交5374 套，十區(qū)網(wǎng)簽更是沖到6561 套，環(huán)比漲了10.6%。單月帶看量高達39.5萬次，帶看成交比73次/套，市場活躍度明顯提升。

這波“歲末彩蛋”讓不少中介喜出望外，但冷靜來看，這并非全面復(fù)蘇，而是一場典型的結(jié)構(gòu)性反彈——低價剛需盤和學(xué)區(qū)房成為兩大主力引擎。

不是所有人都在買房，而是價格到位、需求精準(zhǔn)的人開始出手了。

低價剛需盤：價格回調(diào)激活“沉睡”需求

成交小區(qū)榜單里，低價剛需是絕對主力，前三由臨安占據(jù)，掛牌均價在1.4萬左右。臨安的中天珺府、越秀星匯花園，錢塘區(qū)的碧桂園、保利東灣，都是成交大戶。

杭州貝殼研究院院長上官劍指出，臨安等地的房價收入比已降至6.5，達到國際合理水平。雖然庫存壓力仍大，但價格調(diào)整確實撬動了一部分觀望已久的購買力。

學(xué)區(qū)房“反季”爆發(fā)：教育焦慮從未退場

更令人意外的是，11月本該是學(xué)區(qū)房淡季，卻出現(xiàn)了“反季”交易高峰。物華小區(qū)憑借翠苑、文華雙學(xué)區(qū)，單月成交13套，環(huán)比增長550%。廣宇西城年華（保俶塔申花校區(qū)）以6萬+/平方米的價格仍能三天賣出一套。

這些高價成交案例背后，是家長對明年入學(xué)政策變動的擔(dān)憂。往年學(xué)區(qū)房旺季在3至4月，如今提前到11月，說明買家擔(dān)心春節(jié)后價格跳漲，寧愿提前鎖定學(xué)位。

學(xué)區(qū)房的強勢表現(xiàn)再次證明：在整體市場疲軟時，稀缺資源依然具備抗跌甚至溢價能力。但要注意，這類成交集中在少數(shù)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，普通“老破小”并未同步回暖。

“以價換量”成主旋律，房東心態(tài)悄然轉(zhuǎn)變

11月杭州二手住宅成交均價為27856元/平方米，環(huán)比下降4%，同比下跌13.4%。量升價跌的“以價換量”特征十分明顯。

為什么房東愿意降價？一方面，年底資金周轉(zhuǎn)壓力增大；另一方面，長期“有價無市”讓部分業(yè)主認(rèn)清現(xiàn)實。正如一位中介所說：“客戶現(xiàn)在都是‘;非必要不買房，買房必?fù)炻男膽B(tài)?！?/p>

買賣雙方終于在新價格點上達成共識。數(shù)據(jù)顯示，超70%的小區(qū)房價較高峰期下跌超20%，其中40%跌幅超30%。這種深度回調(diào)，才真正撬動了剛需入場。

政策組合拳持續(xù)發(fā)力，但效果有限

2025年11月，政策層面確有動作。余杭區(qū)推出3萬元購房補貼，多區(qū)聯(lián)合發(fā)放“10萬元消費券”。

住建部更在11月21日召開城市更新推進會，強調(diào)從規(guī)劃、資金、運營等方面支持存量市場。杭州還公開征求《臨時改變房屋用途實施細(xì)則》意見，試圖盤活存量資源。

但必須清醒認(rèn)識到：這些政策更多是“托底”而非“刺激”。當(dāng)前市場回暖主要源于價格調(diào)整，而非政策強力拉動，買家需求的提升“有限且相對被動”。

市場分化加劇：核心區(qū)穩(wěn)，遠(yuǎn)郊承壓

杭州二手房市場正呈現(xiàn)“冰火兩重天”。奧體、申花、南星橋等核心改善板塊價格曲線已趨平，顯示出較強抗跌性。而臨平、蕭山南部、錢塘等非核心板塊普遍跌幅超20%，部分小區(qū)跌幅超30%。

這種分化邏輯清晰：核心區(qū)配套成熟、品質(zhì)較好，即使市場下行，仍有真實居住需求支撐。而遠(yuǎn)郊板塊依賴投資預(yù)期，一旦信心減弱，價格便快速回調(diào)。

有趣的是，“老破小”反而比普通次新房更抗跌。因為總價低、地段好，成為預(yù)算有限者的務(wù)實選擇。而那些缺乏學(xué)區(qū)、品質(zhì)一般的“中間產(chǎn)品”，正面臨最難賣的尷尬。

真相：這不是V型反轉(zhuǎn)，而是理性回歸

綜合來看，11月的“回溫”更像是市場在深度調(diào)整后的自然修復(fù)，而非新一輪上漲周期開啟。

首先，成交量雖環(huán)比上升，但絕對值仍處低位，遠(yuǎn)未回到2023至2024年水平。其次，價格仍在下行通道，所謂“回暖”僅指成交量止跌。再者，需求結(jié)構(gòu)單一，主要靠低價和學(xué)區(qū)兩類房源支撐。

更重要的是，新房市場表現(xiàn)強于二手房。11月百城新建住宅均價環(huán)比上漲0.37%，而二手房繼續(xù)下跌。杭州房企也在沖刺業(yè)績，優(yōu)質(zhì)新盤供應(yīng)增加，分流了部分改善需求。

市場正在從“普漲”走向“精選”，只有真正匹配需求、價格合理的房子才會成交。正如一位資深中介所說：“品質(zhì)好、地段優(yōu)的房源仍有需求，只是買家更謹(jǐn)慎了。”

文章來源:樂居買房