北京樓市：不要再拖了

我是北京房姐，資深房產(chǎn)投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰(zhàn)派只說對你最有用的操作和建議。

以下內(nèi)容選自【北京房姐】公眾號

關(guān)注“北京房姐” 公眾號，進(jìn)行提問，有問必答，全程指導(dǎo)買房

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房姐您好，這幾天認(rèn)真拜讀您的文章，受益匪淺。現(xiàn)階段本人也比較迷茫，盼您答疑解惑，謝謝！

我有一套房在東三環(huán)紅廟88年的房子，頂樓56平，一直出租。現(xiàn)在很擔(dān)心這套房將來的價值，因為回了趟哈爾濱，親戚家在道外的老房都賣兩年多了還沒賣掉，從50萬降到30多萬了，幾乎就沒人來看。主要問題就兩個，一個是老，也是80年代的，二就是頂樓，和我家房子幾乎一樣，也是繁華地段。

所以我很揪心自己這套，本來是想留給孩子的，前兩年還值300多萬呢，現(xiàn)在估計也就200多萬了。雖然我買的早，怎么都不會賠，但也擔(dān)心跟哈爾濱似的到時候沒人要，那給孩子都沒意義了。

房姐回復(fù)：

既然都開始擔(dān)心了，那就相信自己的直覺吧！

被分化掉的房子，實在沒有留著的必要，現(xiàn)在市場已經(jīng)變了，不是當(dāng)年那個閉眼買都會漲的年代了，未來的大趨勢是，大魚吃小魚，小魚吃蝦米，核心區(qū)的好房子行情一好還能往上沖，但老破小、頂樓這種“差房子”，基本就是爛泥扶不上墻。

當(dāng)然，你打算給孩子在北京留套房，這個想法本身沒毛病，孩子在這種有愛的家庭長大，未來面對社會也會更加有底氣。

所以我的建議是如果說你把房子賣掉，還能再加點錢，給孩子在附近或者核心商圈置換一套品質(zhì)更好的房子，那還是值得看一看的；但如果說折騰不了了，那就這樣吧，給孩子留現(xiàn)金或者其他更保值的資產(chǎn)，沒有必要執(zhí)著于房子。

好的一點是，你的房子在北京，北京的行情和哈爾濱不一樣，北京擁有全國最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源，不乏對人口的吸引力，北京核心區(qū)的老房子，流通性還是很好的，只要價格合理，完全沒有必要擔(dān)心賣不出去。

所以，你可以再考慮一下，如果說決定要賣了，趁早掛出去，沒毛病！

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房姐，又來麻煩您了，目前手頭有套德勝94年的67平學(xué)區(qū)房，目前出手價格不理想，就一直沒賣，請問啥時候出手會比較好呢？（孩子不在西城上學(xué)了，未來不用了，也沒那么著急出）。

另外，還準(zhǔn)備給父母買一套養(yǎng)老房，預(yù)算600萬出頭，因為一直住西邊，總體希望在北京西邊，房齡20年以內(nèi)，最好新點，有電梯、離醫(yī)院近點，有什么小區(qū)或者區(qū)域推薦么？

房姐回復(fù)：

以前買學(xué)區(qū)房的畫風(fēng)大概是：給孩子買套學(xué)區(qū)房，幾年后轉(zhuǎn)手再高價賣，掙個兩百萬，孩子上學(xué)還掙錢啦！現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的畫風(fēng)完全變了。

德勝片區(qū)的學(xué)區(qū)優(yōu)質(zhì)均衡，曾深受家長的追捧，然而從2021年學(xué)區(qū)房的高點以來，德勝片區(qū)的學(xué)區(qū)房價格也出現(xiàn)了反轉(zhuǎn)。德外大街乙12號院在2021年6月成交的一套了兩居室，成交價是990萬，同戶型在2025年10月成交價是618萬。

不是學(xué)區(qū)房不香了，是大環(huán)境變了，未來幾年適齡上學(xué)的孩子越來越少，學(xué)區(qū)資源沒那么緊張了。

我的觀點還是學(xué)區(qū)占坑房就是一張“入學(xué)門票”，既然你已經(jīng)用完了，完全就沒有再留著的必要！至于什么時候出手合適，可以等明年3-5月份成交旺季考慮出手。

第二個問題，考慮給父母養(yǎng)老，西邊是比較好的選擇，北京大型三甲醫(yī)院301、304、中西醫(yī)結(jié)合等主要在西邊，重點關(guān)注海淀田村的天合家園、豐臺青塔的建邦楓景和大成郡，還有石景山魯谷的融景城、京漢旭城。

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房姐您好！2022年在就關(guān)注您了，經(jīng)常看您的文章，慢慢也學(xué)習(xí)到一些方法，但面臨換房大事，還想得到您的專業(yè)指點。

我想在孩子上學(xué)附近置換3居，不會總租住，賣豐臺角門陽光花園一套5層兩居，咨詢了一下中介，現(xiàn)在價格不是很理想，是現(xiàn)在賣還是明年過完年賣更合適？無貸款，不太著急用錢，預(yù)算800萬，雙井、龍體這邊有合適的三居推薦嗎？

房姐回復(fù)：

陽光花園在角門絕對是熱門小區(qū)，離地鐵近，買個菜、逛個超市都方便，房齡也不算老，你那套南北通透的兩居，主臥朝南、次臥廚房朝北，是經(jīng)典好戶型，本身底子不差。

很多人糾結(jié)“現(xiàn)在賣還是年后賣”，但你是要置換啊，這就不一樣了，低賣低買，一進(jìn)一出算下來不吃虧。要是已經(jīng)想好了換三居，別等年后了，現(xiàn)在就掛牌，碰到合適的買家就出手，同步去看新房，效率更高。

置換建議：龍體片區(qū)別碰，學(xué)區(qū)溢價太高，對你來說不劃算。800萬預(yù)算在雙井完全能上車，首城國際、后現(xiàn)代城、時代國際嘉園這幾個小區(qū)，現(xiàn)在價格下來了，性價比還行。如果雙井暫時沒合適的，再往東看看百子灣的沿海賽洛城。

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