折價20%拋售，銀行躬身賣房：不是搶生意，是盤活不良資產

當房產交易市場的主角不再局限于房企與中介，手握大量抵債房產的商業銀行正以“賣房者”身份頻繁亮相，一場覆蓋國有大行、股份行及地方農信系統的“銀行直售房熱潮”悄然蔓延。線上資產平臺的不動產專場密集上線，低于市場價兩成以上的起拍價賺足眼球，卻也因房源碎片化、服務缺失等問題讓多數購房者望而卻步。銀行跨界賣房絕非偶然，既是不良資產處置模式的革新，更折射出金融與地產行業交織下的深層調整，其背后邏輯與市場影響值得細究。

銀行直售房的走紅，始于抵債資產的規?；尫?。當前掛牌的銀行直售房源，核心來源為不良貸款處置中的抵債房產，產權直接登記在銀行名下，省去中間產權流轉環節，成為其區別于二手房、法拍房的關鍵特征。從參與主體來看，這場賣房潮并非中小銀行獨角戲，農業銀行、建設銀行等國有大行主動下場，興業銀行、平安銀行等股份行跟進布局，地方農信系統更是成為房源供給主力——四川農信半年內掛牌房產超2.5萬套，廣東、遼寧、貴州等地農信系統掛牌量均突破數千套，海量房源通過阿里資產、京東資產交易等平臺直面C端購房者。

從房源屬性來看，銀行篩選上架的房產呈現明顯傾向性，優先推送優質住宅、短期變現商鋪及產權清晰的標準廠房，這類資產占銀行不良房產總量近半數，因評估標準統一、法律關系簡單，處置難度更低、受眾接受度更高。價格優勢則是銀行直售房最核心的吸引力，多數房源以拍賣形式出讓，單價較市場價折價20%-30%，部分偏遠區域房源起拍價不足5萬元，甚至出現平臺打出“不計成本拋售”的宣傳標語，低價標簽成功撬動線上高流量圍觀，單場拍賣圍觀人次常突破千級。

但低價背后，普通人“撿漏”門檻并不低。銀行并非專業房產中介，直售模式下無線下帶看服務，購房者難實地考察房屋戶型、采光、損耗等細節，戶型不合理、房齡老舊等隱性問題難提前知曉；同時缺乏中介撮合、墊資過橋等配套服務，交易流程全靠購房者自行對接，操作復雜度遠超常規買房。更關鍵的是，銀行直售房源呈現高度碎片化特征，區域上分散于一二線城市遠郊及三四線城市，總價段跨度極大，購房者需花費大量時間篩選匹配需求的房源，隱性成本持續攀升。

社交平臺上，不少購房者分享撿漏失敗經歷，“要么位置偏遠到無配套，要么房屋破損嚴重難改造”“租賃狀態、欠費情況不明，風險難把控”等吐槽屢見不鮮，即便折扣力度驚人，流拍現象仍頻頻發生。此前蘭州農商行在沈撫新區掛牌的158套學區房，起拍單價僅2000元/平方米，較市場價腰斬，線上圍觀超1200人次，最終卻因無人出價導致拍賣撤回，低價吸引力未能轉化為實際成交，凸顯銀行直售房的小眾屬性。

銀行躬身賣房，本質是不良資產處置策略的升級迭代。此前銀行處置不良房產，多依賴打包轉讓給資產管理公司（AMC）、司法拍賣等傳統方式，前者需折價30%-40%出讓，銀行凈回收率僅50%-60%，且處置周期長達450-720天，資金回籠效率低；后者受法拍房市場遇冷影響，2025年1-10月全國法拍房成交金額同比下降22.5%，變現難度持續加大。而直售模式憑借效率與收益雙重優勢，成為銀行優先選擇——優質房產直售周期僅180天，廣東農信系統直售案例中，扣除處置費用后凈回收率達78%，10億不良資產可較傳統模式多回收1.8-2.8億元。

數字化平臺的成熟則為銀行直售鋪路，降低直面C端購房者的門檻，無需搭建線下渠道即可觸達海量潛在買家，大幅壓縮處置成本；疊加政策約束倒逼，財政部《銀行抵債資產管理辦法》明確要求，銀行取得抵債不動產需兩年內處置，超期未處置將面臨懲罰性風險權重，進一步加快銀行賣房節奏。不過銀行并非計劃深耕房產銷售領域，其缺乏專業資產運營團隊，對需重組、改造的復雜房產處置能力不足，大規模直售還會占用大量人力成本，當不良資產規模突破臨界點，批量轉讓給AMC仍是更經濟的選擇，直售僅聚焦優質標準化資產。

值得注意的是，銀行直售房低價拋售，并未對整體房價造成明顯沖擊。從規模來看，銀行直售房占房產交易市場總量比例極低，且多為小眾化房源，與居民剛需、改善型住房需求匹配度不高；當前房地產市場處于止跌回穩階段，供需格局主導房價走勢，零星低價房源難以改變區域房價基本面，僅對局部小眾市場產生微弱影響。對銀行而言，賣房核心目的是盤活“高風險、低流動”的抵債資產，將固定資產轉化為現金，既能加速資金回籠，又能降低不良貸款率、提升資本充足率，為后續業務開展預留安全空間。

從行業趨勢來看，銀行不良資產處置正朝著多元化、精細化方向發展。大數據、AI估值系統的應用，將提升資產定價透明度，壓縮信息不對稱空間；險資、產業資本、REITs等新興力量逐步入場，處置主體更趨多元，資金供給更充足；“處置+運營”一體化模式將取代粗放折價拋售，通過資產改造、功能重塑提升價值，實現收益最大化。未來銀行抵押房產處置大概率形成雙軌制格局，優質標準化資產以直售為主，批量復雜資產以轉讓AMC為輔，兼顧處置效率與收益平衡。

銀行下場賣房，是特殊市場環境下的理性選擇，既是不良資產處置能力的進階，也是金融機構優化資產負債表的主動調整。對購房者而言，低價房源雖有吸引力，但需理性評估風險與隱性成本，避免盲目跟風撿漏；對行業而言，這一現象更像是金融與地產行業風險化解的縮影，隨著處置模式不斷成熟，不良資產盤活效率將持續提升，為行業穩健發展注入動力。