尋找2025房企棉衣？| 11月企業操盤網簽榜

今年的市場有點冷，到了11月份，差不多是提前過冬的節奏，巨冷。

過冬的棉衣在哪里？

表弟告訴你，就在銷冠的榜單里，要向銷冠樓盤學習，向銷冠房企學習。

能賣好的樓盤，就是冬天的棉衣。

下面我們來學習棉衣樓盤和棉衣房企是怎么做的？

先看棉衣企業：

北京2025年11月企業操盤金額榜：

冠軍：中海新城，總經理張欣

亞軍：越秀集團，總經理董毅

季軍：廈門建發，總經理華曉巍

北京2025年11月企業操盤面積榜：

冠軍：中海新城，總經理張欣

亞軍：越秀集團，總經理董毅

季軍：城建股份，總經理鄒哲

以下是各企業的「范本樓盤」榜：

各企業和樓盤背后都呈現了哪些思考？

冠軍：中海新城

總經理：張欣

操盤成交總金額：14.8億元

思考：加倉+換倉

2025年，北京中海比別人家更冷，五盤同開后的庫存量，去年底統計時約是1000多億貨值。

怎么辦？

中海用了兩招：

一招是換倉。

在南城大本營之外，先是跑到朝陽拿下萬吉玖序和朝陽one，后是沖海淀樹村。

朝陽和海淀都不是中海的舒適區，卻是諸多開發商爭搶的優質糧倉。

到優質糧倉加倉，去搶好地，爭好地，這是中海的第一招。

二招是加倉。

同樣是在南城，中海同步還在加倉。區別是拿地質量更好。

從后來的價格體系調整看，你很難說它是護盤。

它在做什么呢？

無論是換倉，還是加倉，中海在北京2025一整年里，其實就做一件事：

做產品燈塔。

下行市場里，如何去庫存？中海給到的答案是：

頂級板塊+產品燈塔

從目前的市場表現看，中海大概率接下來會持續做調倉動作，減少加倉動作，這是中海2025年棉衣。

亞軍：越秀集團

總經理：董毅

操盤成交總金額：14.6億元

越秀棉衣：回歸常識+不犯錯的成功范本

越秀在璞樾的操盤，讓北京同行看到不一樣的能力，就是——

少犯錯，就是成功。

近距離觀察越秀操盤璞樾，從始至終，相信常識的力量，不沖動決策。

這背后，其實是兩條操盤鐵律：

一是打開向上的想象力；

二是抑制向下的想象力。

向上的想象力是說產品力；向下的想象力是說價格的貪婪。

這就是越秀的棉衣，過冬很暖和！

季軍：廈門建發

總經理：華曉巍

操盤成交總金額：11.3億元

建發棉衣：不折騰

海晏能贏，主要是不折騰。

2025年人事大調整的房企，大多都正在經歷內傷，操盤表現不盡人意。

不折騰，就是建發的機會。

目前，2000w+市場已經實際進入「現房」銷售。

有信源透露，競品實景呈現后——從不加班的海晏工地，開始燈火通明了。

當別人家不折騰時，建發的大考才真正到來。

或句話說，競品相當于實景現場開盤，以前清零，海宴怎么接招？要換哪件棉衣？

第四名：中建智地

總經理：劉衡&李吉

操盤成交總金額：8.9億元

中建智地棉衣

有兩件棉衣：一件是千金難買回頭看；一件是千金難買抬頭看。

年初時，表弟就說過，中建智地如何客觀自我評價過去兩年的戰績，是下一步發展的關鍵，即中建智地在北京地產江湖，除了一堆銷售數據傲嬌外，還有哪些需要傲嬌的地方。

千金難買回頭看，是看經驗和成功；

千金難買抬頭看，是看哪些地方還能做得更好？

只有在過去、當下、未來的時空里穿梭，宸園才能超越宸園。

比如宸園三部曲：中建宸園已經是實景；北京宸園實景還在施工待交付中；紫京宸園還在搶實景示范區。

也就是說，中建智地的品牌，目前還是巨大銷售成功；產品力和品牌力還是在持續超預期兌現過程中，還要持續積累更多高凈值客戶，豐富飽滿中建智地的過冬和過春的棉衣。

冬天已經來了，春天不會遠。

中建智地的棉衣，肯定是六邊形棉衣，不僅是文化營宅，還要文化營園，還要文化營門、文化營樣板間，文化營智地人，要細分更多的顆粒度。

在持續變化的市場面前，中建智地只有更加敬畏市場，才能更長遠持續領跑，這是使命，也是能力擔當。

第五名：招商蛇口

總經理：呂傳來

操盤成交總金額：7.64億元

招商蛇口棉衣：慢能生根，靜能破局

很多人都遠遠低估了招商近三年來成績，目前是進入前五。

過去招商在北京是天使，掏錢不操盤。這和央企招商江湖地位不符。

所以在呂傳來入主北京后，強勢主導獨立拿地、獨立操盤。

雖然說沒有貢獻太多江湖傳說，恰恰是決策者持重的表現，久久為功。

特別是以一己之力，將北京會所拉到天花板，也不經意間暴露了少帥呂傳來以服務力統治市場的長期野心。

第六名：中建玖合

總經理：江海洋

操盤成交總金額：7.14億元

中建玖合的棉衣，有兩件，外面披的是佛系；里面棉衣是儒家。

都說玖合拿地很佛系，不爭不搶隨緣就好。

但是看產品力和操盤手法，卻是典型的儒家，略偏法家。

通州第一場大考，已經滿分交卷，接下來要賣大戶型，玖合是佛系隨緣，還是重拳儒法通吃，要看12月份表現。

第七名：中國金茂

總經理：馬浩

操盤成交總金額：6.48億元

金茂棉衣：金錦衣

所謂金錦衣，是因為金茂在表弟眼里，應該排第一，干了很多北京市場的第一。

比如說換供應鏈，就是金茂率先在北京發起的一場革命，這也直接擊中北京產品力的眉心，引發同行大跟進。

本來綠金就是破圈作業，再加上供應鏈迭代，和金茂作對手盤，特別難受，不是一般難受。

在各板塊紅盤里，頭部肯定都有金茂的身影，雖然有可能不操盤。

在表弟眼里，這是2.0版本的金茂，真正穿上金錦衣的金茂，不是過去曾有幾年拿地串起瞎起哄的金茂。

怎么評價今天的金茂，要比當年廣渠金茂府的勢能還要高50公分。

第八名：華潤置地

總經理：陳海鷗

操盤成交總金額：6.31億元

華潤棉衣：華潤棉

拿兩組數據對庫，一是庫存金額，二是網簽金額，兩者比值統計，華潤是當前體質最健康的房企。

這也意味著，海歐已經在過去三年周期里，已經完成過冬，穿的是華潤棉，擁抱春天。

迎接春天的儀式禮，也有兩樣，一是庫存二次開盤，老盤新做；

二是純新盤要新到百里挑一，純新娘，接受婚檢的新娘，要八抬大轎迎娶的新娘，自己內部先婚檢，再接受市場婚檢。

第九名：城建股份

總經理：鄒哲

操盤成交總金額：6.26億元

城建棉衣：不知道

和城建交集不多，總體感覺是，冷暖不一，有人舒服過冬，有人風餐露宿。

第十名：龍湖集團

總經理：辛田

操盤成交總金額：6.11億元

龍湖棉衣：不穿衣服

龍湖過冬，妥妥的文明其精神，野蠻其體魄，走郊區化路線。

正規軍長期駐扎郊區，干些端炮樓的小活。

雖然說觀萃步行范圍內沒有地鐵，但卻是今年昌平區銷冠，也是今年北京郊區盤亞軍。

還是希望早日回主城區拿地，重新回到主流樓盤視野。

接下來我們會有專篇對于郊區銷冠進行剖析。

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