北京買房：理清思路，購房建議1729

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我有話直說，我和男友都是北京孩子，胡同串子都還沒騰退呢，所以想先自己買房結婚。想法是先買在郊區，等幾年地段發展起來房價漲了再換房回城里，您能推薦幾個地段嗎？

首付不多就100來個，月供1萬多，想買300萬左右的。另外我們有個想法是買豆各莊、盧溝橋或通州次渠的，這樣如果家里騰退的話也買這里就能照應了，您覺得想法靠譜兒嗎？

A：

1、郊區地段兒，那主要就是幾個地鐵沿線了，昌平沙河與南邵，北七家未來科學城，順義后沙峪，大興高米店和天宮院，房山長陽，門頭溝上岸一帶，至于通州和亦莊那就多了，多看看唄。

2、想法是否靠譜兒怎么說呢？從互相照應的角度當然都靠譜兒，但從將來準備換房的角度不算都靠譜兒。或者說首選次渠吧，另兩個的板塊到目前為止弱點兒，次選吧。

3、另外多說一句，您的想法可能有些理想化了，就是“買在郊區等發展起來再置換回城里”，這潛臺詞就是“希望郊區的發展比市區快，房價漲的更好”，是這意思吧？

只能說不太容易，北京已經過了快速擴張的年代了，郊區再想有快速發展的板塊就得大投資+產業扶持，這一是花錢多，二是等的時間長。畢竟通州砸了那么多錢，房價也沒幾個能超出大盤的，亦莊倒是有，但也是發展了20年才見到房價的明顯效果的。

所以還是放平心態吧，別太著急，小弟想超過大哥不容易的。

僅供參考。

借網友話題聊兩句這“胡同串子”。現在人們都覺得是“胡同孩子”的意思，在胡同兒里瘋跑瞎玩兒到處躥。

但實際上在老北京話里，胡同串子指的是走街串巷的小商販，游商。而且這個詞是帶有貶義的。比如我家長輩小時候就教訓我：如果不好好學習，長大了就只能當胡同串子，辛苦受累掙不到錢還遭人白眼兒。

再一點，老北京的孩子是不能到處串的。因為宅門子弟只能在院子里玩兒，有的是地方。普通家庭的孩子在門口玩兒，去遠地兒有可能被欺負，甚至可能被拍花子（人販子）拍走。商販的孩子在街上玩兒，但也是這一畝三分地，不可能撒開了串，當年的北京城沒這么安全。

當然，現在的北京人自稱胡同串子也沒什么毛病，語言都是在發展的，當年的意思未必適合現在的環境了，這也叫與時俱進……

二

Q:

請問，我也是想為孩子跨區小升初而換房，從海淀到朝陽，首選朝陽外國語，這樣離我們工作地近一些。預算是800-1000萬，取決于是否貸款，我們不想多貸，畢竟這種經濟時期不敢太過負債。

現在問題難點是：我們聽說朝陽的學區房的溢價高低差距較大，但我們分不清，只能是憑房價高低來判斷。目前選了以下四套房，請您幫我們選一套盡量溢價低而兼顧學校和自住的，當然也希望保值。

A：

1、朝陽學區房的溢價高低。那首先看預算，如果預算超過千萬，在大多數學區都能買到溢價低的，再高點兒就能買到沒溢價的了，各項都能兼顧。簡單說就是總價越高，溢價越低，因為特意在朝陽買這種房當學區房的家庭不多，自然抬不高溢價。

再一種溢價高低的差距是因為學校。因為朝陽牛校基本都是9年制，其他也是小學初中都單校。那如果是小學初中都對口名校的房子，溢價自然就高了，以朝外來說跟東西海平均值差不多。但如果只是小學或初中其中一個對口名校，那溢價就低多了，甚至是沒溢價。一句話就是一分錢一分貨。

2、您這四套房怎么說呢，其實就是倆小區，而且都是從小學就對口朝外的，那就自然都是標準的學區房了，溢價率都不低。

之所以您認為價格有差距，是因為匯園公寓是老公寓的性質，這種房自從奧運之后的價格走勢都不算強，所以相對顯的價格低。

3、總之在我看來您現在選的都不太合適，畢竟您只是為了小升初而已，沒必要買從小學就對口的。至于都有哪些中學才對口朝外的我沒記住，問問當地中介吧，或者查查朝陽的學區網站，從那些小區中選，以千八百萬來說能買到完全沒溢價的，各項兼顧。

僅供參考。

借網友這話題說兩句，這家是從海淀換到朝陽，估計很多家長都不太理解。但這在現實中不算少，為什么？因為不適應海淀唄，至少是不適應那所學校的競爭氛圍，受不了+看不到希望才索性去朝陽的。既避免在海淀小升初派入渣校，也躲開水深火熱的環境。

當然，并不是說朝陽就輕松，其實要想得到好成績，在哪個區哪所學校都得卷。但是海淀和朝陽的卷法不太一樣，朝陽是學校的要求多，家長們就沒必要自己打探消息+太過分的補課了。而海淀的虎媽們戰斗力太強，各種消息也滿天飛，弄的家長們更加焦慮，孩子也就更受罪。

估計這家就是這種情況，所以索性來朝陽了，圖的是能用房子選好學校，至少是概率高。然后圖的就是家長不再被各種信息和補課形式折騰了，省下心來安心陪伴孩子吧……

三

Q:

請問，我是準備結婚買房，女友家在北京有兩套房，一套西城的她父母住，另一套朝陽公園的在她名下，所以我只能是婚前買房，想和現有兩套做個差異化。預算是首付150萬左右，月供在1萬左右，請問您建議買在哪里？哪種類型的？

A：

1、這問題有點兒怪，買房怎么做差異化呢？

2、您女友父母西城的估計是普宅性質的學區房，朝陽公園的哪種性質的？老公寓，商住公寓，還是普宅？大概率是普宅，那您再買還能有什么差異化啊？公寓一般不建議，無論哪種形式的，其他的我總不能建議買商鋪吧？

而且這預算能買350萬左右的，別墅不太夠，小產權的不保險。那其他的還有什么？實在不行考慮遠郊的度假房吧，但我對這種房不熟，讓中介查查有什么樓盤？

我想到個密云古北口司馬臺長城的，龍湖長城源著。這里的小戶型很多人買來積分落戶用，但300多萬就是自住為主的大戶型了，不少人買來當避暑度假用。其他的我一時想不到。

3、總之您這要求我幫不上什么忙，也不太理解您的想法。您問問別人吧。

僅供參考。

四

Q:

請問：我想置換房子，從海淀區北下關皂君廟14號院三層一個80平方米的大兩居置換到西三環或世紀城，變成一個三居室，您覺得現在是個好時機么？

我皂君廟的房子18年高價買的，現在虧了200萬，您說皂君廟這邊的房子明年春天會再漲起來么？我的房子是 97 年的。我還再等幾年置換呢，虧了200萬，不少銀子，又擔心房價還會跌。

A：

1、您這是學區房之間的置換，那其實沒必要太關注行情，更多的看學區質量+學區溢價率更重要。這就相當于在同等檔次的飯館里吃飯，商家利潤都是差不多的，只看具體的口味和菜品的性價比了。

最好一房一議，每套房的溢價都不一樣。用不上學位了就買溢價低的，既提高性價比也能降低風險。另外總價高的也相對溢價低，比如世紀城的，大戶型溢價都不算高。

2、明年春天漲起來，夠嗆，反正今年是最慘的一年。只能說理論上大多數年份都有小陽春，孩子上學的家長們有可能突擊購房。但我認為不會有明顯上漲，除非有特別利好的政策，但就算有政策也大概率沒那么快。

3、14號院97年的，那就是那幾棟板樓是吧？80平的戶型算合適的，如果換房不增加太多預算的話就等等唄，至少不吃虧。

但我認為大盤是不至于再有多大跌幅的，現在北京的平均租金收益率已經超過同期銀行利率了。樓市歷史上這種情況就三次，每次都是房價低谷。不過學區房的溢價部分不好說，跟學區質量、政策和戶型面積都有關系。

常規建議是如果現有的房子溢價高+用不上學位了，那就趁著高峰期還沒完全過去的時候換成溢價低的，提高居住的性價比，也降低保值的風險。

僅供參考。

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