深圳 3.77 億大平層被搶?zhuān)瑬|莞1.8萬(wàn)難去化？買(mǎi)房賣(mài)房差別太大了

深圳灣澐璽單日狂賣(mài) 130 億的消息，讓整個(gè)房產(chǎn)圈炸了鍋。

3000 萬(wàn)起售、驗(yàn)資千萬(wàn)才能入場(chǎng)，最頂尖的 1150㎡大平層賣(mài)到 3.3 億，居然還被搶著買(mǎi)，這波操作直接刷新了 2025 年全國(guó)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)紀(jì)錄。很多東莞朋友納悶：一邊是全國(guó)樓市調(diào)整，一邊是頂豪遭瘋搶?zhuān)@波行情到底跟東莞有啥關(guān)系？今天就用大白話拆解，再給剛需、改善和賣(mài)房人掏點(diǎn)實(shí)在建議。

頂豪瘋搶的核心邏輯：稀缺 + 倒掛，跟普通人也有關(guān)
深圳灣澐璽能賣(mài)爆，根本不是有錢(qián)人 “人傻錢(qián)多”，而是踩中了兩個(gè)硬邏輯。首先是地段絕無(wú)僅有，這是深圳灣后海總部基地 12 年來(lái)唯一的純住宅用地，買(mǎi)了就相當(dāng)于鎖定了核心區(qū)最后一張入場(chǎng)券，其次是價(jià)格倒掛太香，新房最低 13.98 萬(wàn) /㎡，周邊二手房都漲到 19 萬(wàn) - 28 萬(wàn) /㎡，相當(dāng)于買(mǎi)一套就賺幾百萬(wàn)，這種 “確定性收益” 誰(shuí)能不動(dòng)心。

更關(guān)鍵的是，這不是深圳獨(dú)有的現(xiàn)象，2025 年上半年，全國(guó) 5000 萬(wàn)以上豪宅成交暴增 51%，頂豪市場(chǎng)完全走出了獨(dú)立行情，背后其實(shí)是高凈值人群的共識(shí)：經(jīng)濟(jì)波動(dòng)時(shí)，核心城市的稀缺不動(dòng)產(chǎn)才是 “硬通貨”，既能保值又能避險(xiǎn)，這個(gè)邏輯放到東莞同樣成立，只是表現(xiàn)形式不一樣 —— 深圳搶 3000 萬(wàn)豪宅，東莞拼的是核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)次新房。

看完深圳的熱鬧，再看東莞的實(shí)情，總結(jié)下來(lái)就是 “核心區(qū)硬挺，外圍區(qū)內(nèi)卷”，先看一組真實(shí)數(shù)據(jù)：11 月東莞二手房成交占比超七成，南城、松山湖這些核心板塊，次新房源少得可憐，南城 5 年內(nèi)的次新房才 13 套掛牌；而東坑、橋頭等非核心區(qū)，新房跌破 1.8 萬(wàn) /㎡還難去化。

價(jià)格方面也很有意思，松山湖新房均價(jià)接近 3 萬(wàn) /㎡，南城新房站穩(wěn) 4萬(wàn) /㎡，但長(zhǎng)安、石碣等鎮(zhèn)街二手房還在下跌，新房市場(chǎng)更分化，華潤(rùn)悅府、天驕國(guó)際這些高端項(xiàng)目，大平層產(chǎn)品備受追捧；而不少外圍樓盤(pán)，只能靠促銷(xiāo)走量，好在政策暖風(fēng)不斷，現(xiàn)在首套房認(rèn)定放寬，公積金最高能貸 150 萬(wàn)，買(mǎi)新房還能領(lǐng) 2% 的補(bǔ)貼（最高 3 萬(wàn)），給市場(chǎng)托了底。

值得關(guān)注的是，東莞的 “稀缺資產(chǎn)” 也在成型，松山湖即將入市的潤(rùn)湖庭院、湖森大地花園，還有南城的東莞悅府，都是瞄準(zhǔn)高端改善的硬貨，這些項(xiàng)目就像東莞版的 “迷你澐璽”，靠稀缺地段和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，正在吸引本地高凈值人群。
東莞購(gòu)房 + 賣(mài)房建議：別瞎猜行情，抓準(zhǔn)核心需求
購(gòu)房者：剛需看性價(jià)比，改善盯稀缺：別執(zhí)著于新房，優(yōu)先選 15 年樓齡內(nèi)的次新房，重點(diǎn)看臨深的鳳崗、塘廈，或者靠近市區(qū)的寮步、萬(wàn)江，這些地方價(jià)格適中（8000-1.3 萬(wàn) /㎡），通勤方便，現(xiàn)在政策利好疊加促銷(xiāo)，正是撿漏窗口期。
改善置換：直接鎖定南城、松山湖、濱海灣三大核心區(qū)。要么等松山湖潤(rùn)湖庭院這類(lèi)新豪宅，要么淘南城宏遠(yuǎn)板塊 200 萬(wàn)左右的三房次新房，這些房源流通性強(qiáng)，未來(lái)保值能力也靠譜。

政策紅利要吃透：2025 年底前買(mǎi)新房能領(lǐng)補(bǔ)貼，公積金貸款額度提至 150 萬(wàn)，首套房認(rèn)定只看擬購(gòu)地?zé)o房，這些優(yōu)惠能省不少錢(qián)，符合條件的別錯(cuò)過(guò)。
賣(mài)房人：核心區(qū)惜售，外圍區(qū)快出
核心區(qū)業(yè)主：如果手里是次新房，不用急著降價(jià)，尤其是南城、松山湖的三房、四房，只要價(jià)格合理，不愁賣(mài)，可以參考同小區(qū)成交價(jià)，小幅讓利吸引剛需，別盲目跟風(fēng)降價(jià)。
外圍區(qū)業(yè)主：別死扛價(jià)格，趕緊趁著年底房企沖刺的熱度出手。重點(diǎn)突出房源優(yōu)勢(shì)，比如低樓層、近地鐵、滿五唯一，定價(jià)可以比同小區(qū)均價(jià)低 3%-5%，快速成交比啥都強(qiáng)。

老破小業(yè)主：別抱僥幸心理，趕緊置換。現(xiàn)在東莞 70% 的掛牌房源是 15 年以上老房，供需嚴(yán)重錯(cuò)配，越拖越難賣(mài)，不如趁現(xiàn)在換成核心區(qū)的小戶型次新房。
深圳的豪宅神話告訴我們，樓市沒(méi)有絕對(duì)的好壞，只有選對(duì)與否，東莞的買(mǎi)房邏輯已經(jīng)很清晰：核心區(qū)的稀缺資產(chǎn)永遠(yuǎn)搶手，外圍區(qū)的普通房源只能拼性價(jià)比，無(wú)論是買(mǎi)房還是賣(mài)房，抓住 “稀缺” 和 “需求” 兩個(gè)關(guān)鍵詞，就不會(huì)踩坑。