回購(gòu)開(kāi)發(fā)商自持住房是救助房企的一項(xiàng)良策

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境下，給予房企更大的支持是穩(wěn)定樓市、激發(fā)市場(chǎng)活力的急需解決的必要條件。同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，通過(guò)回購(gòu)開(kāi)發(fā)商自持的居住產(chǎn)品做保障房是一個(gè)合法、合規(guī)的重要良策，建議一線城市跟進(jìn)。

首先，房企自持住房是房地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期土拍政策調(diào)整階段性產(chǎn)物，尤其是在2018-2020年間很多城市因?yàn)橥恋剡^(guò)熱，競(jìng)拍達(dá)到最高價(jià)后，就開(kāi)始競(jìng)拍自持面積，自持面積高者得。最有代表性的案例就是萬(wàn)科全國(guó)多個(gè)全自持項(xiàng)目，2016年北京樓市十分火熱，海淀區(qū)兩個(gè)地塊多家開(kāi)發(fā)商勢(shì)在必得，經(jīng)過(guò)多個(gè)房企競(jìng)爭(zhēng)到達(dá)最高價(jià)109億后競(jìng)自持，萬(wàn)科最終以百分百自持把一個(gè)商品房銷售項(xiàng)目競(jìng)成了一個(gè)全自持的租賃地塊，平均樓面價(jià)高達(dá)到4萬(wàn)元/平米，這也是全國(guó)首個(gè)100%全自持的項(xiàng)目。之后，2017年萬(wàn)科又在廣東佛山以25.3億的價(jià)格競(jìng)得100%自持商住地塊，折合樓面價(jià)1.53萬(wàn)/平米，這個(gè)樓面價(jià)同樣是高位入場(chǎng)。除萬(wàn)科外，這個(gè)期間還有大量開(kāi)發(fā)商拍到了不同比例的自持項(xiàng)目，整體自持規(guī)模體量很大。

只是當(dāng)前形勢(shì)下，當(dāng)初高價(jià)拿下的自持項(xiàng)目已然成為很多開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)包袱。一方面是在債務(wù)以及運(yùn)營(yíng)壓力下，資產(chǎn)變現(xiàn)成很多開(kāi)發(fā)商自救的唯一方式，但自持資產(chǎn)必須自持運(yùn)營(yíng)70年，不能銷售。一方面是很多租賃項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收益達(dá)不到預(yù)期，甚至可能還處于虧損狀態(tài)，這也在一定程度上加重開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)壓力。

隨著穩(wěn)樓市政策的持續(xù)推進(jìn)，也讓開(kāi)發(fā)商們看到自持資產(chǎn)處置的曙光。今年部分城市在積極推動(dòng)相關(guān)部門回購(gòu)房企自持的資產(chǎn)，用作保障房，比如合肥安居集團(tuán)回購(gòu)龍湖自持的蜀山西宸項(xiàng)目，這是合肥第一例回購(gòu)自持項(xiàng)目的案例，打響通過(guò)政策突破回購(gòu)房企自持項(xiàng)目的第一槍，既能緩解龍湖合肥公司的資金壓力，在一定程度上還能激發(fā)該項(xiàng)目公司繼續(xù)拿地投資的積極性。今年杭州安居集團(tuán)也開(kāi)啟了收購(gòu)萬(wàn)科河語(yǔ)光年府2幢房屋，這也是當(dāng)初自持部分的資產(chǎn)，并且杭州還在繼續(xù)推進(jìn)收儲(chǔ)的工作，這可能是杭州土地市場(chǎng)還不錯(cuò)的一個(gè)重要原因。

除了通過(guò)收儲(chǔ)的方式解決自持部分，西安去年就曾發(fā)布通知“原土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請(qǐng)，經(jīng)住建、資源規(guī)劃部門審核并核算補(bǔ)繳相關(guān)費(fèi)用后，可轉(zhuǎn)為商品住房上市交易?！边@些都是緩解房企資金壓力非常好的政策，我們也呼吁一線城市也要加快這類政策的相關(guān)研究工作，這對(duì)于穩(wěn)定一線城市樓市健康發(fā)展也有重要意義。

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