回購開發(fā)商自持住房是救助房企的一項良策

當前房地產(chǎn)市場環(huán)境下，給予房企更大的支持是穩(wěn)定樓市、激發(fā)市場活力的急需解決的必要條件。同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)認為，通過回購開發(fā)商自持的居住產(chǎn)品做保障房是一個合法、合規(guī)的重要良策，建議一線城市跟進。

首先，房企自持住房是房地產(chǎn)過熱時期土拍政策調(diào)整階段性產(chǎn)物，尤其是在2018-2020年間很多城市因為土地過熱，競拍達到最高價后，就開始競拍自持面積，自持面積高者得。最有代表性的案例就是萬科全國多個全自持項目，2016年北京樓市十分火熱，海淀區(qū)兩個地塊多家開發(fā)商勢在必得，經(jīng)過多個房企競爭到達最高價109億后競自持，萬科最終以百分百自持把一個商品房銷售項目競成了一個全自持的租賃地塊，平均樓面價高達到4萬元/平米，這也是全國首個100%全自持的項目。之后，2017年萬科又在廣東佛山以25.3億的價格競得100%自持商住地塊，折合樓面價1.53萬/平米，這個樓面價同樣是高位入場。除萬科外，這個期間還有大量開發(fā)商拍到了不同比例的自持項目，整體自持規(guī)模體量很大。

只是當前形勢下，當初高價拿下的自持項目已然成為很多開發(fā)商的財務包袱。一方面是在債務以及運營壓力下，資產(chǎn)變現(xiàn)成很多開發(fā)商自救的唯一方式，但自持資產(chǎn)必須自持運營70年，不能銷售。一方面是很多租賃項目運營收益達不到預期，甚至可能還處于虧損狀態(tài)，這也在一定程度上加重開發(fā)商財務壓力。

隨著穩(wěn)樓市政策的持續(xù)推進，也讓開發(fā)商們看到自持資產(chǎn)處置的曙光。今年部分城市在積極推動相關部門回購房企自持的資產(chǎn)，用作保障房，比如合肥安居集團回購龍湖自持的蜀山西宸項目，這是合肥第一例回購自持項目的案例，打響通過政策突破回購房企自持項目的第一槍，既能緩解龍湖合肥公司的資金壓力，在一定程度上還能激發(fā)該項目公司繼續(xù)拿地投資的積極性。今年杭州安居集團也開啟了收購萬科河語光年府2幢房屋，這也是當初自持部分的資產(chǎn)，并且杭州還在繼續(xù)推進收儲的工作，這可能是杭州土地市場還不錯的一個重要原因。

除了通過收儲的方式解決自持部分，西安去年就曾發(fā)布通知“原土地出讓合同中約定的企業(yè)自持租賃住房，由企業(yè)提出申請，經(jīng)住建、資源規(guī)劃部門審核并核算補繳相關費用后，可轉為商品住房上市交易。”這些都是緩解房企資金壓力非常好的政策，我們也呼吁一線城市也要加快這類政策的相關研究工作，這對于穩(wěn)定一線城市樓市健康發(fā)展也有重要意義。

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