放棄萬科，房地產(chǎn)明牌了

1.有大事

文章3000字，太干了，別噎著。

萬科這次難了，我們大概率是不會(huì)救萬科的。

恒大和碧桂園的事情，比萬科大多了，我們也是讓恒大和碧桂園走破產(chǎn)、市場(chǎng)清算的路子。

房地產(chǎn)也幾乎已經(jīng)明牌了：未來不會(huì)有人兜底，自救只能靠自己。

就在這幾天萬科向債券持有人申請(qǐng)20億元債務(wù)展期。

展期是什么意思？就是還不上錢了，得跟債主商量能不能晚點(diǎn)還。

很多人就疑惑了：萬科不是有大股東深鐵撐腰嗎？不是說國(guó)資兜底嗎？怎么連20億都拿不出來了？

答案很簡(jiǎn)單：深鐵也頂不住了。

截至2025年11月，深鐵已經(jīng)累計(jì)向萬科提供超過308億元借款。

但深鐵自己2024年虧損335億元，主要就是因?yàn)橥顿Y萬科的損失。你說這是救人還是拖累？

更關(guān)鍵的是，萬科11月20日股東會(huì)上明確了：深鐵給萬科的借款總額度不超過220億元。也就是說，深鐵基本已經(jīng)到極限了，后面萬科得靠自己。

這時(shí)候問題就來了：房地產(chǎn)到底要不要救？萬科要不要救？

很多人的第一反應(yīng)是：必須救啊！萬科要是倒了，那么多供應(yīng)商、購(gòu)房人怎么辦？銀行的貸款怎么辦？房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)徹底崩盤嗎？

這個(gè)邏輯聽起來沒毛病。但我想問：救，到底是救企業(yè)，還是救市場(chǎng)？

這是兩碼事。

救企業(yè)，就是不斷給企業(yè)輸血，讓它繼續(xù)活著。但企業(yè)經(jīng)營(yíng)的問題解決了嗎？債務(wù)黑洞填平了嗎？沒有。你只是在延緩它的死亡而已。

萬科2025年前三季度營(yíng)收1613.9億元，同比下降26.61%，凈虧損280.2億元。銷售持續(xù)下滑，資金越來越緊張。截至三季度末，萬科短期借款235億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債1279億元，長(zhǎng)期負(fù)債1763億元，加起來超過3200億。而賬上的貨幣資金只有656億。

這個(gè)窟窿怎么填？再給200億？500億？夠嗎？

關(guān)鍵是，萬科的問題不是個(gè)例。2025年前9個(gè)月房地產(chǎn)銷售額較2021年同期下降53%，上市房企中利息覆蓋率低于1的債務(wù)占比高達(dá)61%。行業(yè)整體的償債能力都嚴(yán)重不足。

你救了萬科，碧桂園怎么辦？保利怎么辦？那些更小的房企怎么辦？

救得過來嗎？救得完嗎？

說白了，這不是錢的問題，是模式的問題。

過去20年，中國(guó)房地產(chǎn)走的是什么路？高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債。拿地、開發(fā)、銷售、再拿地，像滾雪球一樣越滾越大。只要房?jī)r(jià)漲，一切都好說。但房?jī)r(jià)一旦不漲了，甚至跌了，整個(gè)鏈條就斷了。

萬科的問題就在這兒。它喊"活下去"的時(shí)候是2018年，但在這之后他做出了一個(gè)違背祖宗的決定。

那就是繼續(xù)拿地。

2019年，萬科拿地1610億，行業(yè)第一，2020年是1349億，2021年是1274億，2022年才降到886億。

什么概念呢？

2019-2021這三年，萬科平均每年拿地額高達(dá)1400億元。就這擴(kuò)張速度，你告訴我這是在"活下去"？

而且2018年萬科喊出「活下去」的時(shí)候，當(dāng)年萬科的拿地排名行業(yè)第一，大幅超過央企保利315億。

再看看和萬科一起在2017-2021年排名拿地榜前列的房企——除了央企，現(xiàn)在基本全部暴雷。

碧桂園、恒大、融創(chuàng)，一個(gè)都沒跑掉。

這就好比，萬科站在樓頂大喊"大家別跳樓，要活下去"，喊完轉(zhuǎn)身自己也跟著往下跳了，你說諷刺不。

那現(xiàn)在該怎么辦？

上面的意思其實(shí)已經(jīng)很明確了：不該救企業(yè)，該救市場(chǎng)。

什么意思？

救市場(chǎng)，就是讓房地產(chǎn)行業(yè)完成一次徹底的出清。該破產(chǎn)的破產(chǎn)，該重組的重組，該退出的退出。把那些低效的、高負(fù)債的、經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)清理出去，讓真正有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)活下來。

這個(gè)過程會(huì)很痛。會(huì)有企業(yè)倒閉，會(huì)有人失業(yè)，會(huì)有購(gòu)房者權(quán)益受損。但這是必須付出的代價(jià)。

因?yàn)槿绻怀銮澹@個(gè)行業(yè)永遠(yuǎn)好不了。

你想想，全國(guó)約有10萬家房地產(chǎn)開發(fā)商，而美國(guó)只有500家。這個(gè)數(shù)字正常嗎？

不正常。

這意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重過剩、嚴(yán)重分散、嚴(yán)重低效。必須通過市場(chǎng)化的手段，讓行業(yè)集中度提高，讓優(yōu)勝劣汰真正發(fā)生。

我們已經(jīng)明確，要按照市場(chǎng)化、法治化原則處理房企債務(wù)問題。這就是信號(hào)：不會(huì)給房企無限兜底了。

萬科的債務(wù)展期，可能只是開始。后面可能會(huì)有債務(wù)重組，可能會(huì)有資產(chǎn)處置，甚至可能會(huì)有破產(chǎn)清算。這都是市場(chǎng)化應(yīng)該有的結(jié)果。

但不救萬科，不等于不管市場(chǎng)。

政府會(huì)做的，是保護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，是確保在建項(xiàng)目能交付，是防止系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，是給真正有需求的老百姓創(chuàng)造買房的條件。

比如恒大暴雷之后，房地產(chǎn)雖然進(jìn)入下行周期，但是現(xiàn)在買房子要便宜多了。

今年以來政府推出了一系列措施:取消限購(gòu)限售，降低首付比例和貸款利率，推動(dòng)城中村改造，收購(gòu)存量商品房用作保障房。這些都是在救市場(chǎng)，而不是救企業(yè)。

市場(chǎng)穩(wěn)了，需求就會(huì)起來。需求起來了，好的企業(yè)自然能活下去。差的企業(yè)，該退出就退出。這才是健康的生態(tài)。

萬科的困局，恰恰說明了一個(gè)道理：大而不能倒，是個(gè)偽命題。真正不能倒的，是市場(chǎng)信心，是購(gòu)房者權(quán)益，是金融穩(wěn)定，而不是某一家企業(yè)，哪怕它曾經(jīng)再輝煌。

讓萬科這樣的企業(yè)經(jīng)歷市場(chǎng)化出清，短期看是陣痛，長(zhǎng)期看是新生。

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過3-4年調(diào)整，已經(jīng)開始筑底。隨著政策效果顯現(xiàn)，市場(chǎng)信心在逐步恢復(fù)。

這說明什么？說明市場(chǎng)在自我修復(fù)，說明出清在發(fā)生作用，說明方向是對(duì)的。

未來的房地產(chǎn)，不會(huì)再是暴利行業(yè)，而會(huì)是一個(gè)溫和盈利的行業(yè)。不會(huì)再有10萬家企業(yè)瘋狂拿地，而會(huì)是少數(shù)幾百家優(yōu)質(zhì)企業(yè)精耕細(xì)作。不會(huì)再炒房致富，而會(huì)回歸"房住不炒"。

這才是房地產(chǎn)該有的樣子。

萬科的暴雷，可能是房地產(chǎn)舊時(shí)代結(jié)束的標(biāo)志，也可能是新時(shí)代開始的信號(hào)。

陣痛過后，春天會(huì)來的。

但前提是，我們要忍得住這個(gè)陣痛，讓市場(chǎng)真正完成它該完成的出清。

不救企業(yè)，救市場(chǎng)。這才是正確答案。

那最后對(duì)我們的投資來說有什么啟示？

其實(shí)啟示很簡(jiǎn)單。

如果你想要買房，這幾年還能再等等，萬科倒下之后，房?jī)r(jià)還能跌。你手上拿著現(xiàn)金，房地產(chǎn)開發(fā)商拿著房子，他們是耗不過你的。

如果你想要投資房地產(chǎn)，最好不要買房地產(chǎn)公司，而是通過房地產(chǎn)ETF這種間接的方式投資房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)公司會(huì)暴雷，但是房地產(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)不會(huì)消失。

參考美國(guó)和日本，在房?jī)r(jià)出清之后，房地產(chǎn)板塊又迎來了一波大反彈。

風(fēng)險(xiǎn)提示：

以上為個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。短期漲跌不預(yù)示未來，如提及個(gè)股或基金不代表投資建議。投資需謹(jǐn)慎。

星球已開，內(nèi)含實(shí)盤。

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