房訊九點(diǎn)｜暴雷？萬科20億元債券展期引發(fā)房地產(chǎn)“地震”

01 行業(yè)與政策

財(cái)政部：前十月國有企業(yè)營業(yè)總收入同比增長0.9%

11月28日，財(cái)政部發(fā)布2025年1-10月全國國有及國有控股企業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行數(shù)據(jù)。1-10月，全國國有及國有控股企業(yè)（以下稱國有企業(yè)）營業(yè)總收入同比增長0.9%，利潤總額同比下降3.0%。1-10月，國有企業(yè)營業(yè)總收入683529.3億元，同比增長0.9%。1-10月，國有企業(yè)利潤總額34214.4億元，同比下降3.0%。1-10月，國有企業(yè)應(yīng)交稅費(fèi)48729.2億元，同比增長0.5%。10月末，國有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率65.2%，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)于《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》公開征求意見

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署和資本市場新“國九條”要求，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展，豐富資本市場投融資工具，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，持續(xù)增強(qiáng)多層次資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效，中國證監(jiān)會(huì)研究起草了《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告（征求意見稿）》（簡稱《公告》），現(xiàn)向社會(huì)公開征求意見。

《公告》共八條，主要包括以下內(nèi)容：一是產(chǎn)品定義，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是指通過持有商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。二是基金注冊及運(yùn)營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動(dòng)運(yùn)營管理責(zé)任。三是發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用，壓嚴(yán)壓實(shí)責(zé)任，要求嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。四是強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，明確各監(jiān)管機(jī)構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測處置等職責(zé)。此外，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。歡迎社會(huì)各界對《公告》提出寶貴意見，中國證監(jiān)會(huì)將根據(jù)公開征求意見情況，進(jìn)一步完善《公告》并履行程序后發(fā)布實(shí)施。

02 城市與市場

天津5.3億元出讓一宗北辰區(qū)宅地

11月28日，天津成功出讓一宗北辰區(qū)涉宅用地，收金5.3億元。津辰青（掛）2025-008號地塊位于北辰區(qū)光興道與池青路交口東南側(cè)。用地性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)，總用地面積80540.6平方米（A地塊49469.9平方米，B地塊31070.7平方米），規(guī)劃建筑面積49288.4平方米（A地塊59363.8平方米；B地塊37284.8平方米，含商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑面積3200平方米），容積率1.2，起始價(jià)5.3億元，起始樓面價(jià)5484元/平方米。最終天津城發(fā)置業(yè)有限公司以總價(jià)5.3億元競得地塊，成交樓面價(jià)5484元/平方米。

廣州11月二手房住宅網(wǎng)簽量環(huán)比增長22.89% 成交宗數(shù)9191宗

11月28日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布了11月二手住宅市場交易月報(bào)。月報(bào)數(shù)據(jù)顯示，11月份廣州市二手住宅網(wǎng)簽量較10月份增長了22.89%，總成交宗數(shù)達(dá)到9191宗，成交總面積為91.47萬平方米。從網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比來看，絕大部分區(qū)域均顯著增長。越秀區(qū)巨幅增長74.34%；其次是黃埔區(qū)，增幅達(dá)到32.35%；其余區(qū)域增長幅度均在10%以上。

03 投資與交易

5.8億，紹興世茂廣場成交

11月30日，浙江省紹興市越城區(qū)勝利東路360、386號的不動(dòng)產(chǎn)“紹興世茂廣場”拍賣成功。據(jù)悉，該拍品所有人為紹興世茂投資發(fā)展有限公司，拍賣標(biāo)的總建筑面積約18.39萬平方米，房屋用途及土地性質(zhì)為商業(yè)。標(biāo)的物拍賣評估價(jià)6.28億元，本次起拍價(jià)約4.4億元，起拍價(jià)相當(dāng)于評估價(jià)7折。本次拍賣有5人報(bào)名，經(jīng)過57輪競價(jià)，該標(biāo)的物被紹興眾合成企業(yè)管理有限公司以近5.8億元的價(jià)格競得。

3.2億，金地旗下上海松江商業(yè)項(xiàng)目出售

位于上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的上海泗涇·金地·方鄰項(xiàng)目目前報(bào)價(jià)3.2億出售。項(xiàng)目建筑面積：27275.97平方米；銷售面積：17856.77平方。上海泗涇·金地·方鄰項(xiàng)目是由金地集團(tuán)開發(fā)的社區(qū)商業(yè)綜合體，位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)泗寶路399號，2023年12月開業(yè)。該項(xiàng)目由wutopia lab設(shè)計(jì)，主打“社區(qū)客廳”概念，通過獨(dú)特的鉆石形鏡面穹頂和漸變色陶板立面打造地標(biāo)性建筑。商場地上4層、地下2層，涵蓋精品零售、餐飲、兒童業(yè)態(tài)及健身設(shè)施，引入了星巴克臻選、奧樂齊等品牌，招商率達(dá)95%。其特色在于將商業(yè)與自然景觀結(jié)合，設(shè)有彩虹中庭和兒童游樂區(qū)，彌補(bǔ)了泗涇“睡城”缺乏社交空間的不足，成為周邊居民日常消費(fèi)和休閑的重要場所。

中建聯(lián)合體底價(jià)86.67億拍得高銀地產(chǎn)天津117大廈資產(chǎn)包

11月30日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)信息顯示，高銀地產(chǎn)有限公司名下在建六個(gè)工程項(xiàng)目及對應(yīng)土地使用權(quán)以約86.67億元底價(jià)拍出。 據(jù)悉，此次拍賣僅有1人報(bào)名，1次出價(jià)即告成交。買方為天津天信華創(chuàng)集團(tuán)有限公司，成交價(jià)不含安全建設(shè)成本。 該資產(chǎn)項(xiàng)目包含天津117大廈、商業(yè)裙樓、住宅區(qū)等六大地塊，即“高銀金融117大廈”，該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑高度約597米，位于天津市西青區(qū)。

04 公司與項(xiàng)目

中國金茂以上海47.6億物業(yè)為99億元貸款提供抵押

11月28日，中國金茂（集團(tuán)）有限公司發(fā)布關(guān)于提供重大資產(chǎn)抵押的公告。公告顯示，金茂投資作為原始權(quán)益人，設(shè)立三期綠色資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃，發(fā)行總額100億元。同時(shí)，中國金茂與中國建設(shè)銀行等簽署銀團(tuán)貸款合同，提供不超過99億元的中長期貸款額度。為保障貸款合同的履行，中國金茂以持有的物業(yè)房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)作為抵押，與中國建設(shè)銀行上海浦東分行簽署《抵押合同》。被抵押資產(chǎn)為世紀(jì)大道88號31-50層、88層、地下車庫，資產(chǎn)評估值為47.6億元，占上年末發(fā)行人合并口徑凈資產(chǎn)的比例為38.22%。被擔(dān)保債務(wù)金額為99億元，期限為首筆貸款資金提款日至2039年6月14日。

寶龍地產(chǎn)：債務(wù)重組同意費(fèi)用截止日期延至12月19日

11月28日，寶龍地產(chǎn)控股有限公司宣布了關(guān)于整體解決方案進(jìn)展的最新信息。公司欣然宣布，截至本公布日期，計(jì)劃債務(wù)73%以上的持有人已遞交加入重組支持協(xié)議的函件。

公司僅此宣布，由于若干債權(quán)人需要更多時(shí)間完成加入重組支持協(xié)議的內(nèi)部程序，應(yīng)其要求與建議，同意費(fèi)用截止日期已由2025年11月28日下午五時(shí)正（香港時(shí)間）延長至2025年12月19日下午五時(shí)正（香港時(shí)間）（「經(jīng)延長同意費(fèi)用截止日期」）。于經(jīng)延長同意費(fèi)用截止日期（即2025年12月19日下午五時(shí)正（香港時(shí)間））有效持有符合條件的參與債務(wù)且于記錄時(shí)間仍持有符合條件的參與債務(wù)的各參與債權(quán)人，將根據(jù)重組支持協(xié)議條款，就有關(guān)符合條件的參與債務(wù)收取同意費(fèi)用。

從優(yōu)等生到“展期生”：萬科20億債券申請展期，后續(xù)仍面臨大考

股債“雙殺”，萬科債務(wù)問題引發(fā)“地震”。11月27日，萬科境內(nèi)多只債券上演“跳水式”下跌，部分品種單日跌幅超57%，A股及港股股價(jià)亦同步走低。前一日，萬科官宣擬對20億元規(guī)模的“22萬科MTN004”債券申請展期，疊加即將到來的償債高峰，這家頭部房企的資金鏈狀況備受關(guān)注。

朗詩綠色管理1-10月累計(jì)簽約金額54億元 將繼續(xù)停牌

11月28日，朗詩綠色管理2025年1月至10月，公司累計(jì)簽約金額達(dá)到人民幣54億元。關(guān)于復(fù)牌計(jì)劃，朗詩綠色管理已與各方進(jìn)行商討，探索并考慮可供公司選擇的方案，以制定針對復(fù)牌指引的可行復(fù)牌計(jì)劃書。公司股份已自2025年9月1日上午九時(shí)正起暫停于聯(lián)交所買賣，并將持續(xù)暫停直至另行通知為止。

05 趨勢與觀點(diǎn)

金地集團(tuán)徐家俊：房地產(chǎn)市場全面修復(fù)與轉(zhuǎn)型調(diào)整需要時(shí)間

11月27日，金地集團(tuán)董事長徐家俊在2025年第三季度業(yè)績說明會(huì)上表示，房地產(chǎn)市場全面修復(fù)與轉(zhuǎn)型調(diào)整需要時(shí)間。

徐家俊指出，盡管總量承壓，但房價(jià)等指標(biāo)同比跌幅收窄，庫存壓力下降，市場邊際改善逐漸積累。公司正通過多重舉措應(yīng)對挑戰(zhàn)：聚焦現(xiàn)金流管理，全力推動(dòng)銷售去化與回款管理；聚焦主業(yè)，通過產(chǎn)品力提升、優(yōu)化資源結(jié)構(gòu)等方式修復(fù)經(jīng)營動(dòng)能；同時(shí)在持有型資產(chǎn)經(jīng)營、物業(yè)服務(wù)、代建等板塊進(jìn)一步發(fā)力，推動(dòng)多元業(yè)務(wù)均衡發(fā)展。

金地集團(tuán)表示，將持續(xù)提升精益化管理水平，以制度構(gòu)筑精益基礎(chǔ)，以流程強(qiáng)化管理支撐，努力為投資者與利益相關(guān)方創(chuàng)造長期可持續(xù)價(jià)值。