謝逸楓：80米限高令來了，廣深城市更新迎來生死劫

文/謝逸楓

5月1日，住建部《住宅項目規范》正式生效，被稱為“史上最嚴”的住宅標準改革，將徹底顛覆廣州、深圳樓市邏輯。新規核心指標包括住宅限高80米(26層)、容積率上限3.1、層高不低于3米+強配電梯，強化日照、隔音等居住體驗要求。

目前來看，廣深多數消防云梯救援高度僅24-54米，80米限高令可解決消防痛點。對購房者買家而言，80米以下住宅，首先是得房率更高，其次是電梯體驗更優。最后是從產品來上， “卷使用率” 轉向 “卷低密”的住宅品質提升-好房子。

80米限高終結超高層時代，廣州屬于第Ⅳ類氣候區，未來新建住宅最高僅26層，超高層(40層以上)將成歷史。近五年廣州全市40層以上住宅項目達49個，在荔灣區、黃埔區、海珠區、天河區等區域超高層扎堆。

深圳超高層住宅主要集中在南山區、福田區和羅湖區等核心區域，這些區域因土地資源緊張和高價值地段成為超高層住宅的集中地。其他區為前海桂灣、光明中心區等新興區域也有部分超高層住宅項目，但數量較少。

容積率3.1倒逼低密度，住宅轉小高層時代。新規要求容積率不超3.1，對比當前市區普遍4.0以上的高容積率住宅項目，未來住宅項目產品將轉向小高層、板樓、疊墅等低密形態，居住舒適度、幸福貢大幅提升。

層高3米+電梯強制配置，空間感、舒適度將大大的提升，同時避免了7層以下沒有電梯走路的尷尬現象。告別2.8米壓抑空間，4層以上必配電梯，居住體驗從“將就”轉向“講究”，堪稱成老年人的幸福感上升至天花板。

對房企的影響，可謂是重大沖擊。新規后，首先是容積率無法按照預期拔高，無法建超高層。其次是建好房子的成本，因容積率不高、消防設施、材料成本等大大提高。最后是土地出讓可能流拍，房企超80米項目面臨停滯，利潤預期落空。

對庫存來看，廣州、深圳的存量房價值坍塌現象，一方面是在售超高層新房、次新二手房面臨加速折舊，面臨被購房者嫌棄的現象，而新規產品將成市場新寵。另外是二手掛牌和新房庫存上升，一二手價差進一步拉大。

對城市更新來看，廣州、深圳城市更新（舊改項目）迎來“生死劫”，例如廣州的黃埔、荔灣、海珠區、天河、白云區等舊改項目非常依賴高容積率平衡成本，新規下可售貨值銳減，開發商項目開發難度、融資難題大大提高。

11月28日，廣州城市更新發展大會暨項目推介會在白云國際會議中心國際會堂舉行。大會集中推介102個城市更新項目，涵蓋老舊小區改造、危舊房原拆原建、城中村改造、舊廠區改造。

還有歷史文化保護、基礎設施升級等各種類型，總投資約8077億元，邀請社會各界挖掘存量價值。43個城中村改造項目（6479億元），通過業態煥新打造消費新場景，43個城中村項目占比總投資80.2%。

廣州舊改政策的紅線主要涉及舊村莊改造和危舊房改造兩大類，具體包括資金來源、改造類型、違法用地查處、容積率控制等核心限制?。舊村莊改造紅線看，資金來源限制，僅允許中央、省級補助資金、市/區財政投入、市場主體資金。

還有農村集體經濟組織自籌等合法渠道籌集資金，禁止非法集資或挪用資金 。改造類型限制，全面改造需經集體經濟組織成員大會表決通過，且僅限于城市重點功能區或需整體提升的區域，歷史文化保護區域優先采用微改造。

違法用地查處，嚴禁新增違法用地或違法建設，鎮街需建立日常巡查機制，對違法行為及時制止并上報。危舊房改造紅線看，改造范圍限制，僅針對國有土地上危舊房（磚木結構或鑒定為B/C/D級），不可移動文物、歷史建筑等需按專項保護規定執行 。 ?

容積率控制，拆除翻建類項目新增建筑面積原則上不超過30%，且需符合歷史文化名城保護要求，不得影響相鄰建筑通風、采光 。 ?用途與規模限制，改造不得增加戶數、改變原建筑用途，公房改造資金需納入財政預算統籌，禁止擅自擴大基底或突破用地紅線 。

自2019年3月15日《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》出臺、提出計劃實施有效期管理至今，深圳已有33個舊改項目宣告失效。按區域劃分，寶安占比幾乎一半，有15個，其次是龍華5個、龍崗4個、福田3個。

相關規定要求，“調出更新單元計劃未滿三年的用地，不劃入拆除范圍”，而根據最新規定，住宅類更新項目門檻提高，需滿足住宅建筑“高度不高于80米”，更意味著涉居住類項目一旦失效，很難再有改造的可能。

從項目宣告失效的數量來看，今年無疑是深圳加速清退毫無進展的舊改項目的一年。截至2025年11月6日，深圳今年共有12個舊改項目失效，是2024年全年的一倍，2023年9個。合一城市更新此前披露的數據.

截至2024年6月18日，正處于計劃失效期仍未調出城市更新計劃的項目共計55個，而目前僅32個項目正式公告失效，還有項目在掙扎推進。什么原因導致舊改項目計劃失效？是開發商沒錢推進了？還是業主不愿意拆？

深圳舊改項目面臨著三條不可觸碰的政策紅線，這些紅線包括自城市更新計劃公告之日起1年內未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規劃報批、規劃批準后2年內未確認實施主體，以及實施主體確認后1年內未辦理用地出讓手續。

任何一條紅線的觸碰，都可能導致項目被強制清退。此外，市場環境的變化也加劇了項目的風險，部分企業因市場下行和成本上升選擇暫停或放棄舊改項目。與此同時，深圳市即將實施的住宅限高令也為舊改項目帶來了新的挑戰。

根據新規，建筑高度超過80米的住宅項目需加強消防審查，而在2025年10月9日前，已批規劃的住宅類舊改項目可按原規劃實施。這意味著，未來的舊改項目需更加注重合規性，尤其是在建筑高度和功能規劃方面。

對于許多舊住宅區改造和城中村改造項目來說，限高令將使其推進變得更加困難。深圳的舊改項目在未來將面臨更為復雜的政策和市場環境，如何在新的規則下實現有效推進，將是各方需要共同面對的挑戰。

例如南山西麗萬訊博訊城市更新單元，嚴格來說不是被清退，而是項目申報主體申請計劃調出。福田梅林東林工業區項目在取得規劃批復后，一直未完成更新單元范圍內全部權利人的簽約談判工作，未能確認項目實施主體。即業主不同意。

很多時候開發商也無能為力，市場下行，做也是虧，不做也是虧。某個在深圳有多個舊改項目的央企，除了當前在建的項目外，其余還在前期的項目全部都停了。及時止損，再不停下，虧得更多。還未被清退的舊改項目，很多躺平了。

深圳市規劃和自然資源局發布的《深圳市“超容、超高、商辦占比過大”城市更新評估檢討與規劃政策研究》招標文件中提及到，需要分析153個存在過渡費問題的城市更新重點項目，提出規劃建設方案。

住宅限高加大舊改難度，3個居住類項目按新規推進。2025年10月9日前，已批規劃的住宅類舊改項目，可按原規劃實施。建筑高度超過80米的住宅項目需加強消防審查。如果深圳所有舊改項目都要符合這一要求。

截至2025年9月30日，僅273個舊改項目（城市更新+土地整備）可豁免限高新規。按上述限高新規，除了工改居和商改居項目外，例如舊住宅區改造、城中村改造項目，難以繼續推進，而前述兩種類型項目具備可行性也有前提。

工改居和商改居項目，沒有大額前期融資和資不抵債的情況。近期深圳已出現3個舊改項目符合《住宅項目規范》要求或明確要按此規定落實。寶安沙井工改居項目，根據規劃公告，規劃住宅36.75萬㎡，住宅容積率僅3.1。

龍崗坂田物資工業園城市更新項目，工改居項目，立項公告中明確按《住宅項目規范》要求落實。南山蛇口片區太子灣北片區項目，改造范圍為舊工業用地和住宅用地，擬改造為二類居住用地，立項公告中明確按《住宅項目規范》落實。

例如，深圳近期有33個舊改項目宣告失效，其中寶安區占比近半。這些項目因未能在規定期限內完成審批流程而被迫終止，反映出城市更新面臨的諸多挑戰。政策剛性約束、市場環境變化以及開發模式轉型，都在重塑深圳舊改格局。

深圳舊改項目面臨大洗牌，2025年多個項目宣布失效，寶安區成為重災區。10月31日寶安新安街道的107發展帶翻身片區（三）城市更新單元計劃，正式宣布失效，標志著今年已有12個舊改項目相繼出局，數量已超過2024年整年的兩倍。

自2019年深圳開始實施計劃有效期管理以來，已有33個舊改項目因失效而退出。在各區分布上，寶安區以15個項目位居榜首，龍華區有5個，龍崗區和福田區則分別有4個和3個項目。

2025年9月至11月期間，寶安區又有3個城市更新項目計劃失效。至此，該區今年已累計5個舊改項目告失效。除拆除范圍約69.8萬平方米的“巨無霸”項目——寶安107發展帶潭頭片區城市更新單元外。

目前，寶安區目前累計已有15個項目失效。自2022年以來，今年成為項目失效數量較多的年份之一，2024年同樣有5個項目未能推進。數據顯示，深圳市范圍內目前共有33個舊改項目失效，其中寶安區占比接近一半。

深圳實施計劃有效期管理的過程中，一旦項目失效，地塊在接下來的三年內將不得被納入拆除范圍。對住宅類項目，新規限高80米的實施使復活難度增加。截至2024年6月，55個項目面臨“失效倒計時”的困境，清退風暴的影響持續蔓延。

城市更新項目停滯的背后，原因錯綜復雜，涉及開發商資金壓力、業主抵制（拆遷、安置困難），以及舊改項目復活難題。盡管項目已獲得批準規劃，只要少數權利人拒簽，無法滿足“雙三分之二”的簽約要求，進而使得項目陷入停滯。

開發商的資金困境、經濟賬目的復雜考量，以及復活項目的種種難題，都使得這些面臨“失效倒計時”的項目陷入困境。一家央企因資金鏈斷裂而被迫停掉了所有前期舊改項目，面臨“做也虧，不做也虧”的困境。

住宅類舊改項目面臨限高80米挑戰，僅少數項目獲得豁免。新規對工改居和商改居項目提出更高要求，進一步加劇了項目開發難度。住宅建筑限高80米，消防審查趨嚴（規劃項目可獲豁免）。

此舉引發多方關注，其影響廣泛涉及深圳全市僅有273個城市更新與土地整備項目可享受限高豁免。而深圳舊住宅區和城中村改造面臨重大挑戰，工改居和商改居項目需在無負債情況下才有可能實施。

深圳舊改從快速擴張到理性收縮的轉變，市場環境下行，成本壓力不斷上升，不少企業選擇及時止損，采取更為謹慎的策略。官方正在探索新的政策路徑，包括擬推出的“房票制度”和“融資支持”等措施，實際效果尚待市場進一步觀察和驗證。

例如廣州土拍風向標，2025年4月30日白云三宗地、番禺地塊成新規試金石，白云衡器廠地塊，容積率2.5、限高70米。嘉禾望崗兩宗地，容積率3.0-3.3。番禺廣場地塊，容積率3.0，與廣州地鐵3號線無縫銜接，對標萬科里商圈。

容積率普遍低于3.1，白云、番禺地塊均貼合新規，預示“低密+品質”成未來供地主線。房企策略轉向從拼高度轉向卷設計，如白云衡器廠地塊規劃地鐵直連通道，番禺地塊要求立面公建化，品質競爭白熱化。

廣州11月土地出讓中，部分地塊對建筑高度有限制，主要集中在住宅和商業用途地塊，具體包括住宅類限高地塊，廣州大道南二期地塊，要求80米以上住宅建筑需征求消防救援機構意見，確保與當地消防能力匹配 。 ?

增城區宅地（11月10日出讓），未明確限高，但需符合產業準入條件（服裝制造、互聯網零售等） 。 ?商業/工業類限高地塊，黃埔區JGQG-D3-4地塊：用于新材料企業總部，未直接限高，但需按綠色建筑標準建設 。 ?

其他限制，越秀區小石集改造項目，因消防通道狹窄（最窄2.7米），需調整建筑布局 。2025年10月廣州土地出讓中，?限高要求僅出現在白云區AB2201230地塊?，該地塊為商務金融用地，未明確標注建筑限高數值。

但規劃指標中建筑密度要求為40%-55% ，白云區AB2201230地塊。土地用途，商務金融用地，規劃指標，建筑密度40%-55%（未明確限高）。其他要求：需建設公共調蓄設施并無償移交，投資強度、稅收等指標需達標 。

住宅新規落地之后，標志著樓市從“土地財政”轉向“品質紅利”。廣州、深圳作為一線城市，既要嚴守80米限高紅線，又需破解舊改困局，平衡點在于，首先是政策彈性，中心區允許局部突破，但需匹配消防、交通承載力。

其次是金融支持，銀行對達標項目傾斜貸款，未達標二手房貸款門檻抬高。毫無疑問，未來市場分化更加明顯，2020年后全項達標新房成“硬通貨”，老舊住宅加速邊緣化。唯有緊跟政策、深挖需求、調整產品，方能在樓市新紀元搶占先機。

自2019年3月15日《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規定》出臺、提出計劃實施有效期管理至今，深圳已有33個舊改項目宣告失效。從項目宣告失效的數量來看，今年無疑是深圳加速清退毫無進展舊改項目的一年。

截至11月6日，深圳今年共有12個舊改項目失效，是2024年全年的一倍，2023年為9個。這場清退風暴在2025年明顯加速。政策紅線，是深圳城市更新三條時限不可觸碰政策層面的剛性約束，是這場清退風暴的直接推手。

根據深圳2019年開始施行的計劃有效期管理規定，舊改項目有三條不可觸碰的"時限紅線"。一是自城市更新計劃公告之日起1年內，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新單元規劃報批的。

二是自城市更新單元規劃批準之日起2年內，項目首期未確認實施主體的。三是自實施主體確認之日起1年內，未辦理用地出讓手續的。任何一條紅線的觸碰，都意味著項目面臨"強制清退"的命運。

雪上加霜，住宅限高令來襲更加嚴峻的是，深圳居住類舊改可能要實施住宅限高令。2025年10月9日前，已批規劃的住宅類舊改項目，可按原規劃實施。建筑高度超過80米的住宅項目需加強消防審查。

按上述限高新規，除了工改居和商改居項目外，像舊住宅區改造、城中村改造項目，將難以繼續推進。當然，工改居和商改居項目還必須沒有大額前期融資和資不抵債的情況，這大大加大改造的難度。

筆者在2025年5月、10月均參加廣州、深圳住宅新規的專家意見研討會，包括政府部門、房企代表、協會代表、專家等。其中房企、專家最關心的問題是廣州5月1日住宅新規實施后，新出讓住宅地塊限高80米，超過80米需過消防關。

5月1日前已完成規劃審批的土地儲備項目，以及已取得用地批復的征地返還用地、置換用地項目，不受住宅新規的限制，可以按規劃實施。如果沒有完成規劃審批的土地儲備項目和沒有已取得用地批復的項目超過80米，受影響。

深圳10月10日即日起報批建筑高度超80米的住宅項目，需要在土地供應和消防審查環節征求同級消防救援部門意見，確保與深圳市消防救援能力相匹配。深圳與廣州一樣，超過80米和未完成規劃設計、用地批復的項目需要過消防關。

2025年10月9日前已完成規劃審批的土地整備(含利益統籌、安置房用地等)、城市更新、城中村改造、棚戶區改造、保障性住房等項目，以及已取得用地批復的征地返還用地、置換用地項目，不受住宅新規的限制，可以按規劃實施。

可按照已審批通過的規劃(或用地批復)以及我市規劃相關標準規范，推進土地供應、規劃許可、施工許可等后續實施工作。毫無疑問，《住宅項目規范》是由住建部發布的國家標準、強制標準，已于3月31日發布公告，5月1日起實施。

廣州、深圳的這個規定就有了現實意義。要求在土地供應和消防審查環節征求同級別消防救援部門意見，確保與消防救援能力相匹配。如果消防部門提出異議，土地規劃條件就有可能被要求修改。本質上，這是對安全的一個重要保障。