抄底20套東北老破小，靠收租能躺平嗎？

房價低迷的今年，東北地區(qū)卻再次涌入了一些投資客，專挑老破小入手，30多平方米的小戶型成了搶手貨，有人甚至在半年內(nèi)買下20多套。前幾年，黑龍江鶴崗3萬元一套房的故事讓東北房產(chǎn)“低價”出圈，吸引了很多資金有限的人來買剛需房。而如今，“鶴崗化”也向省會城市的中心城區(qū)蔓延開來。主城區(qū)的二手房已經(jīng)跌去30%多，甚至5萬塊就能拿下一套省會城市主城區(qū)的老破小。

但租金卻沒有下降，買二手房收租一下變成了一個賺錢的門道。原本可能要二三十年才能回本，如今“到處都是十年回本的房子”。不止是投資客，還有人試圖把二手房當成“養(yǎng)老保險”，對于他們來說，房子握在手里，看得見摸得著，至少更穩(wěn)妥。

文 |王瀟

張輕松

運營 |歪歪

半年買了20多套

看房三天，就成交了一套主城區(qū)的老破小。

今年三月，在哈爾濱做了9年二手房中介的王曉敏接到了一個來自廣西北海的買房咨詢。咨詢和往常大不相同，以往，大多是本地人來買二手房，他們傾向于更大的戶型，幾乎全家人都要一起做決定，對價位、周邊環(huán)境、甚至上下鄰居等都會有要求。成交的時間線也很長，一般要兩三個月才能成交，“有的甚至會拖到一年多”。

但這次，咨詢買房的人目標明確，問題只有兩個：房價多少，租金多少。甚至都不會親自過來看房，直接拿著手機拍一段房子周邊和內(nèi)部的看房視頻發(fā)過去，“線上看房就能搞定”。更不一樣的是，成交速度很快，王曉敏記得，對方只考慮了三天，就直接簽合同過戶了。

王曉敏很快就判斷出了對方的需求：應(yīng)該是專門為了投資出租用的。猜中需求后，王曉敏手頭再碰到合適的房源，又發(fā)過去碰碰運氣，沒想到，對方考慮了不到一周又入手了，差不多半年多的時間，已經(jīng)斷斷續(xù)續(xù)買了20多套老破小。

投資咨詢不止一個，這半年來，大手筆的客戶又擴展到了北京、上海，甚至美國，“幾乎都買了十幾套”，而且成交的速度都很快，平均算下來，一周內(nèi)就能簽合同，“一點不磨嘰（拖延）”。王曉敏給他們下了定義——從外地來的投資客。

對于很多東北地區(qū)的房產(chǎn)人來說，這是一個久違的概念，記憶里大批外地投資客涌入東北還是在疫情前房價飛漲時。到了這幾年，黑龍江鶴崗3萬元一套的故事又讓東北房產(chǎn)出圈，吸引了很多資金有限的人來買剛需房。“鶴崗房”也已經(jīng)變成了一種房價狀態(tài)，中國房價行情網(wǎng)顯示，2025年10月，二手房價最低的10個城市中，東北上榜了6個。

▲ 圖 / 中國房價行情官網(wǎng)

“鶴崗化”也向省會城市的中心城區(qū)蔓延開來。王曉敏表示，就拿哈爾濱主城區(qū)40平方米左右的二手學區(qū)房來說，2018年時貴一點的能賣到60多萬元，而到了今年，已經(jīng)跌去了1/3，只要40萬元就能成交。很多面積更小、樓層高、房齡久的二手房價格掉得更多，甚至十幾萬就能拿下，“買了十幾套房的客戶，平均每套只花了十幾萬元”。

足夠低的價格如今反而形成了一種吸引力。在沈陽做了10年房地產(chǎn)中介的郭子昂介紹，相比于2018年的房價巔峰時期，如今沈陽二手房的價格已經(jīng)下跌了40%左右，平均20萬元以內(nèi)就能拿下一套二手房。這兩年，他也遇到了抄底二手房的人，有一個在鐵嶺做生意的客戶，陸陸續(xù)續(xù)買了30多套二手房，客戶不挑樓層，買了很多頂層，“平均下來，一套房子差不多只要5萬多元”。

相比于外地投資客，更早瞄準機會的是本地人。在哈爾濱做生意的李成亮早在三四年前就開始買二手房了，他很早就有買房收租的想法，但以前房價太高，不敢輕易入手。疫情后，房價開始下跌，他看準時機出手，到如今，手里已經(jīng)有8套二手房了。每一套都只有20多平方米，一套平均13萬元，8套房的總價，換算一下差不多就是原本一套新房的價格。

“白菜價”的老破小讓很多資金有限的普通人也能上車。趙建德在遼寧撫順開了5年貓舍，這兩年生意漸漸穩(wěn)定，手頭攢下了一部分錢，于是開始琢磨投資。他以前在廣東生活過一段時間，房東阿姨每天拎著一大串鑰匙走街串巷，挨家挨戶收房租，閑了就打打麻將。從那時起趙建德就向往那樣的生活。

如今剛好房價下跌，今年5月，趙建德在沈陽買了一套50平方米，自帶精裝修的老破小，總價25萬元，核算下來，一平方米只要5000元。不到一個月，趙建德再次出手，又入手了一套相似的老破小。

社交媒體上，更多人在觀望。有人幾乎每天發(fā)帖詢問，“在沈陽買5套房收租，能躺平嗎？”還有人勸大家把握機會，“真要有好的二手房大家都留著自己租了，碰見十幾萬的就趕緊下手吧”；也有外省人開始心動，發(fā)帖詢問本地人，“手上有100萬元，能去東北買房嗎？”

▲ 社交媒體上有許多人發(fā)帖詢問在東北買房收租。圖 / 小紅書截圖

這些投資者們看中的，是房價跌到底后逐漸顯現(xiàn)出的租售比優(yōu)勢，抱著抄底思維在谷底上車，如今人們能用更短的出租時間，快速回本。

這兩年，投資老破小收租并不是一件新鮮事，幾乎每個城市都有人投資，但東北地區(qū)的租售比一直都在最高梯隊，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析，哈爾濱和沈陽的租售比都超過了3%。很多人在買二手房時只出幾萬塊的首付，然后用租金抵掉貸款。清華大學城市規(guī)劃碩士“趨勢動物NickNie”在知乎上統(tǒng)計了截至2024年10月，國內(nèi)主要城市租售狀況，發(fā)現(xiàn)哈爾濱能做到以租養(yǎng)貸的小區(qū)數(shù)量最多，超過了26%，沈陽緊隨其后。以租養(yǎng)貸小區(qū)數(shù)量最多的城市前10名中，東北地區(qū)的城市就占了四個，三個省會城市都在其中。

房本都沒拿到，就租出去了

租售比優(yōu)勢的另一面是堅挺的租金，雖然房價下跌，但中心城區(qū)不缺租客。

好房子幾乎一放出來就有人租。趙建德買的兩套房子都在沈陽一環(huán)以內(nèi)，周圍就是大學城，離地鐵、公交都很近，從一開始，他就瞄準了學生和年輕打工人。在看第一套房子時，趙建德就感受到了中心城區(qū)租房市場的火爆，他只看了半天的房子，前腳剛敲定，順便把出租信息直接發(fā)在了網(wǎng)上，后腳就有人來聯(lián)系租房，直接交定金，“房本都沒拿到，就租出去了”，每月租金1300元。從看房到出租，只用了半天時間。

事實上，剛決定投資二手房時，家人都不同意，趙建德和妻子的婚房買在了高崗，如今已經(jīng)跌了30多萬元，“每天都鬧心”，家人害怕他這次又虧錢。第一套房的順利出租給了他信心，他才加緊步伐又買了另一套，兩套老破小幾乎完全相同，破舊的老樓，但屋里是簡約風精裝修，“年輕人指定喜歡”，第二套也只花了三天就租出去了。

▲ 趙建德的簡約風精裝修出租房。圖 / 受訪者供圖

但是否好出租，也要看地段。

建筑設(shè)計師沈清清一直都想攢夠錢，早點退休，手頭有些錢就會買房投資，她在2017年之前買了3套房，都用來出租。剛買房時，對于租客群體、位置等完全沒研究，“那時買房要靠搶，能搶到就不錯了”。經(jīng)濟上行時，幾乎都不愁租，但現(xiàn)在不同地段房子的差距漸漸拉大了。

有一套在萬達商場樓上的房子，整棟樓都是日租房、美甲等小商鋪，平時總是很吵，沈清清的租客也大多是個體經(jīng)營戶，原本幾乎沒有空置過。如今，沈清清租給了做日租房的人，可對方一到冬天就會直接違約走人，“冬天住的人少，繼續(xù)經(jīng)營也會虧錢，干脆直接扔給我”。

沈清清自己也很難找到新的租客，只能空一冬天，疫情前租金2200元，“哪怕月租降了500元，也租不出去”。而另一套學區(qū)小洋房從來沒虧過，旁邊就是重點小學，小區(qū)里有很多教職工和政府工作人員，根本不愁租，“上午空出來了，下午就有人續(xù)上”。

關(guān)于東北的敘事里，主流似乎是日益枯竭的資源，走向衰落的重工業(yè)，和逃離的年輕人。但這類敘事講述的更多是低線城市的故事，很多像鶴崗一樣的五線城市，出走的年輕人越來越多，誕生的孩子越來越少，漸漸變成“鬼城”。

而從低線城市出走的人們會涌向東北省會城市，在哈爾濱、長春和沈陽，常住人口的數(shù)值波動很小。只有哈爾濱在小幅降低，根據(jù)中經(jīng)數(shù)據(jù)，從2021年的988.5萬緩慢下降到2023年的977.6萬，而沈陽和長春的常住人口都在小幅上漲。2021年往后的3年里，3市常住人口總和一直穩(wěn)定在2800萬人左右。

穩(wěn)定的學區(qū)和高考優(yōu)勢也是東北中心城市吸引人口流入的關(guān)鍵。3個省會城市中，核心城區(qū)里都有大學城。王曉敏住在哈爾濱南崗區(qū)，周圍被一片綜合學區(qū)包圍，有重點小學，和很多專升本、考研機構(gòu)?！肮馐沁@一批人，就能撐住租房市場?！?/p>

每年還有很多像闖關(guān)東一樣，從山東等地趕來的“高考移民”。一個殘酷而現(xiàn)實的對比是，綜合多個教育網(wǎng)站數(shù)據(jù)，2023年山東省本科錄取率約為34%～37%，黑龍江省的本科錄取率則達到了56%～60%。為了這20%的差距，很多有東北戶籍，掙扎在一本線的外省考生會一路北上，其父母會在學校旁邊租房陪讀。

租客穩(wěn)定，租金就會一直堅挺。王曉敏表示，如今哈爾濱主城區(qū)一套三四十平方米的老破小每月能租到1500元左右，如果樓層低、裝修好甚至會達到1800元，和疫情前相比幾乎沒有變化，“最多只降了一二百元”。

租金不變，房價大幅下跌后，老破小投資變成了一筆劃算的買賣。

最直接的變化是回本時間短了。李成亮的8套老破小都在南崗區(qū)，“都不遠，走幾分鐘就到”，每套租金差不多都是1500元左右，他計算了一下，差不多11年左右就能回本。而放在以前，這些房子一套總價能達到30多萬元，相同的租金，回本時間就要將近20年，如今“縮短了一半”。

事實上，老破小還是第一次這么吃香，在此之前，能賣出去的二手房普遍都是大戶型。

房價上漲階段，房地產(chǎn)是一種短線投資邏輯。郭子昂2015年入行沒幾年，就迎來了房價攀升期，大批的炒房客涌入東北，那時他只要把炒房客帶到售樓處，“自動就會搶著買，任何人都能當房產(chǎn)經(jīng)紀”。買了房，隔幾個月再賣掉，就能賺一筆差價。

有些人預(yù)算不充足，會轉(zhuǎn)向二手房領(lǐng)域，買的一般都是80多平方米的中大戶型家庭住房。投資的邏輯和新房是一樣的，低價買入，漲了再賣出。郭子昂也曾短線操作過二手房，“換算下來，年化收益有50%，甚至會到80%”。

那時，買房甚至像買包一樣隨意。山東人王琳琳做微商，做得好的年頭能年入百萬元，2018年，她到沈陽旅游時，感覺城區(qū)里人多，奢侈品店也多，房價也合適，直接就入手了兩套，“都有點不把錢當錢了”。

▲ 圖 / 《玫瑰的故事》

但現(xiàn)在的老破小投資明顯變了，邏輯已經(jīng)從短線投資變成了長線投資。即便是投資客，也形成了一種共識：錢生錢沒那么容易了。

養(yǎng)老保險

在房地產(chǎn)行業(yè)里，人們把投資老破小稱為“養(yǎng)老項目”，很多人把它當成一種養(yǎng)老保險。

對于一些難以找到穩(wěn)定工作的人來說，抄底老破小成了唯一可行的養(yǎng)老金補充計劃。趙建德很早就進入社會了，輾轉(zhuǎn)過很多行業(yè)。17歲的時候，他不顧家里人反對，兜里揣著600塊錢，就只身跑到了沈陽。

先是當起了紋身師，后來又揣著積蓄去了北京做房產(chǎn)中介，趕上行業(yè)遇冷，做了一年多沒什么起色。于是又帶著一萬塊去了義烏，想做小飾品生意，學了兩個多月，什么都看不懂，錢花得差不多，也不好意思回家，趙建德只能繼續(xù)南下，被中介拉去東莞進了廠。在廠里干累了，又出來創(chuàng)業(yè)做勞工中介，每月最高時能賺兩萬多元，可疫情來了以后，又賠了。

那幾年趙建德幾乎沒賺到錢，也沒有存錢的概念，今天有錢今天花，不愁以后，反正還年輕。

在廣東創(chuàng)業(yè)失敗后，趙建德回了老家，跟著親戚做德文貓繁育，開貓舍，到2022年時，才開始漸漸賺到錢。去年，趙建德30歲了，結(jié)了婚，有了小孩，他的心態(tài)這才發(fā)生了改變，開始為以后考慮了。

▲ 趙建德的貓舍賬號。圖 / 小紅書截圖

首要解決的就是養(yǎng)老保險的問題。趙建德為此想過很多種方案，首先，在現(xiàn)在的經(jīng)濟情況下，找一個能交社保的工作肯定行不通；后來又想交商業(yè)保險，但商業(yè)保險是每年存錢，10年以后一次性取出，連續(xù)10年把錢都存進保險公司，也看不到現(xiàn)錢，總感覺不太穩(wěn)妥。他還想過找個公司掛靠交保險，可算了一下，一個人交夠社保就要將近20萬元，夫妻二人就接近40萬元，而且從60多歲才開始領(lǐng)養(yǎng)老金，“還不一定能活到多大歲數(shù)”。

于是，投資二手房變成了最可行的辦法?；?0多萬元買一套房，每月都有穩(wěn)定收益，而且房子就握在自己手里，哪怕有一天真的出現(xiàn)意外，“也算是給家里人存了點錢”。

投資二手房也經(jīng)歷了謹慎的計算。一套二手房必須在15年內(nèi)回本，趙建德才會入手，這像是一個節(jié)點，15年后，趙建德45歲，如果還沒回本，也很難有心力再做買賣賺錢了。而且那時候剛好到了小孩中考升學的階段，正是用錢的時候，趕上房子回本了，“手頭也更寬?！?。等小孩成年，不管新舊，還能留幾套房子給兒子。

郭子昂也把買二手房當成給自己交養(yǎng)老金。房價下跌后，他開始主做二手房生意，遇到合適的房源，自己也會入手，前年，就買了一套老破小，當時的價位還沒跌到谷底，回本年限也比較長，估計要15年左右。今年價格低，他又入手了一套，“只要10年就能回本”。

人到30歲了，郭子昂也開始為以后做打算。房產(chǎn)中介的工作不交社保，養(yǎng)老要自己想辦法。工作本身也不好干，時間不固定，經(jīng)常在休息時，客戶一個消息就要起身看房了。尤其現(xiàn)在房價下跌，成交難，有時候甚至帶了一年的客戶都不會成交，“感覺心很累”。郭子昂打算多投點二手房，“越早退休越好”。

盡管租售比已經(jīng)很吸引人了，但實際上，二手房市場總體還是冷的，投資客并沒有想象中多，省外的就更少。郭子昂從沒有接待過外地客戶，作為公司的銷冠，他2020年時一個月就能賣十幾套二手房，也就說是，兩三天就能賣出一套，可如今，一個月只能賣出兩三套。

▲ 郭子昂在社交媒體賬號上分享沈陽的小戶型。圖 / 小紅書截圖

王曉敏手上的外地客戶，大多和東北有一些關(guān)系。有人小時候在東北長大，有人家里有親戚在東北，在想到房產(chǎn)投資時才會考慮東北。人們投資外地房產(chǎn)會更加謹慎，在社交媒體平臺上，有一個北京人本打算買一套東北的老破小，了解一圈后得出結(jié)論：本地人慢慢淘房子可以，但外地人很難。他覺得水很深，很難買到能賺錢的好房子，而且房屋出租還需要維護、打理，為了租房再專程去一趟也不值得。

面對房子這種大件投資，普遍的邏輯還是“買漲不買跌”，現(xiàn)在的行情，不論是在房子中賺到錢還是虧過錢的，都不敢隨意再買。

王琳琳在沈陽買的兩套房，因為沒有及時賣出，幾乎都虧了。有一套位置稍微好點，如果現(xiàn)在賣掉可以做到“平進平出”，可100多萬元就算放到銀行里，也會有幾萬塊的收益，“平進平出就已經(jīng)算虧了”。另一套房子每平方米都跌了2000多元，算下來已經(jīng)虧了將近20萬元。她暫時不打算賣了，“只要不賣，就不會虧”。

投資虧錢，收入也在縮水。王琳琳的生意從原本的年入百萬元縮到了50萬元，家里幾個小孩又都到了上學的年齡，正是花錢的時候?，F(xiàn)在的王琳琳，不敢亂花錢了，“隨便買個東西都得多平臺比價，挑最便宜的”。也不敢碰任何投資，只把錢存銀行里。房子更是不敢碰，她現(xiàn)在甚至都害怕看到房價的信息，“有人要是問起了，也鬧心”。

賺到錢的人，也在控制持有房產(chǎn)的數(shù)量。沈清清這兩年一直在找新的投資方式，甚至有段時間還看起了短劇投資，導(dǎo)演在短視頻言之鑿鑿，“要是暴雷歡迎大家實名舉報我”，了解了一段時間感覺還是不太靠譜。

前兩天，沈清清看到二手房的價格很合適，格外心癢，整整糾結(jié)了三天，依然沒敢出手。她想著手上已經(jīng)有三套房了，再買房的話，相當于雞蛋都在一個籃子里了，“要是沒房子，我肯定馬上就買了”。

某種程度來說，投資老破小也是一條不得不走的路。趙建德在老家縣城開貓舍，他明顯感覺，錢變得越來越難賺了，縣城越來越空，“店開一個黃（倒閉）一個”。貓的價格也在下降，原本一只貓5000元，如今只能賣到一兩千元，“也不知道養(yǎng)小貓能走多久”。

趙建德的理想生活是，趁著生意還在，多賺點錢，多買房，最好買夠三四套二手房，再來兩套門市，等老了以后就靠吃租金生活。

但到了那時候，房子還好租嗎？誰也說不好。

（除王曉敏、郭子昂外均為化名）

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