香港火災給深港的城市發展模式提出警醒

人是情緒性的生物，我們對一件事的判斷常常囿于當下此刻的情緒，而如果想要使自己對事情的理解有穿透性，就需要經常性的回查，檢視曾經的自我。

香港大浦宏福苑的此番大火，我認為在很多層面，尤其是在我先前屢次批評的城市超高層住宅方向上，又進一步發出了沉重的警告。關于城市超高層住宅的隱患，我批評過香港，也批評過深圳很多次，我認為他們在發神經，沒有讓城市變得更加“可負擔”。過去這些年，深圳規劃部門基于城市更新的荒唐理由批出的超高層，太多、太過了，進而為整個城市的未來埋下了重大隱患，安全方面的隱患、價格方面的隱患，都來了。

一件事或許說明不了什么，但如果陸續很多事疊加在一起，我認為實證上還是值得警醒的。

宏福苑大火，截至我在寫作本文時，死亡人數已經達到65人、傷70人（失聯者先前說是279人），死者中還包括一名勇敢救人的消防員，看起來是1918年跑馬地馬棚火災之后死亡人數最多的一次?；馂谋l的離譜程度、火燒連營的慘烈程度數十年未見，令人淚下，我長這么大沒見過整個小區著火的。

李嘉誠老先生幾乎是在第一時間捐出了累計8000萬（3000萬打頭、5000萬后備），雖說捐獻不攀比，但是對于多捐者人們多一分夸贊，樸素情感上是完全可以理解的。往前回查一下，想一想過去這10年里，超人不管是在內地還是在香港本地所經歷的遭遇，被罵得像狗頭一樣（這個背后又有多少是被組織的）。我們完全可以在此提出問題：究竟什么才叫愛國。這些年來，我發現相當一部分蠢蛋理解的愛國已經淪為了：罵別人不愛國，就證明我愛國。有的人可能一輩子往外捐的錢物不到100塊錢，但是網絡上一講起愛國來，頓時TNND覺得自己義憤填膺、手持正義之劍了。

多年來的教訓，讓我學會了一個簡單的判斷標準：評價一個人一件事乃至所有，只看行動，不看其它。喊口號太容易了，行動就需要投入時間、精力、乃至錢財，那就不容易。有的人嘴上說著愛你，干的事都是讓你受到越來越多的傷害，你斷然不能再信他。

回到我要談的重點，城市超高層住宅。去年深圳發生了豪宅悅府的起火悲劇，現在是香港火災，兩城一衣帶水，深圳在今年“限高令”出臺之前全面在學習香港發神經，瘋狂的發展超高層。是以，這對深圳來說，這場災難有很大的警醒價值。

我斷然不是說，超高層就一定會發生重大災難，也不是說城市要因此擯棄超高層。因為，這屬于極小概率事件。但我的確認為，從災難應對、技術條件、必要性這些角度，深圳這樣的城市，在發展建設超高層住宅的問題上，應萬分謹慎。這玩意兒建起來容易，出了問題就是大麻煩，將來再拆，是更大的麻煩。

做個類比，城市超高層的災難隱患這個問題，有點像飛機失事。我們知道飛機發生事故的概率極低——據說770萬次才會有一次致命事故率，但一旦發生就是嚴重災難。所以，這就屬于是極小概率+極大災難事件，像是經濟學意義上的“黑天鵝”。結果是 ，即便是大家都知道飛機一旦出事就是大事，但是還是會選擇飛機出行。

我們首先應該坦承一點，高層超高層火災，也是城市里的小概率事件，并且出事之后，和飛機失事一樣都是極難救援。所以，兩者的相同之處在于，都將重點工作放到了災難預防上，這是對的。

但兩者也有大不同，飛機事故的預防依賴于那些跨國企業巨頭經年累月不間斷的技術研發（注意：不是個人），他們之間本身存在著激烈的市場競爭，會彼此促進。這樣拉長時間線，世界會看到飛機安全技術的顯著進步。但是任何一個城市的高層超高層，大部分情況下都是高度有賴于物業公司-住戶個人的自覺管理，而一旦發生災難，則又嚴重依賴于所在城市的公共治理能力。公司、個人這兩者所具備的專業知識，完全不在一個量級。企業面對自己的飛機出事，他還能重新研發，而個人除了逃跑什么都做不了。

而在技術條件上，我們也要承認，現有用于控制高層超高層火災安全的技術進步，遠遠達不到超高層災難爆發所需要的程度。我看到一財、財聯社都報道了這些，現有消防車+云梯車最多也就是針對33層（也就是100米）以下的火災（造價飆升到2400萬），超高層（100米往上）則要用直升機。那么，未來用無人機能不能解決問題？無人機當然是革命性的技術，但是問題就來了，技術攻克是一，誰來投資？這需要很多資本，以及很長的研發與商業化過程。

所以說，高層超高層只是建筑高度，這本身不是問題，問題在于：我們現行配套的安全技術跟不上。這一點，是多年來人口密集的大城市并沒有正視的問題，不止是內地城市，全世界都如此。這導致一旦出現火災，任你公共治理能力再強也難以控制。

而和全球其它城市相比，我們的高層超高層超多，我們比人家更緊迫需要防患于未然！——《一財》上述報道，全國現有高層民用建筑100多萬棟，超過100米的超高層建筑5千余棟，總量世界第一。

這是我認為國內這些年瘋狂發展高層、超高層建筑不恰當的理據之一。

但要改變這個，我們需要先看到：這個實質上不是個技術問題，而是一個城市發展模式問題。你選擇了這樣的高層超高層遍地開花的發展模式，就要面對它的代價。香港已經不能回頭，內地還勉強有的商量。

這就談到了，必要性。

我想，探討這個問題，內地沒有一個城市比深圳更適合，因為它給到住宅的容積率最高——天花板達到了6.0的恐怖值。但我將再一次闡述，這根本不必要，我在8年前已經闡述過了一次《》。

我們坦承一點，高層、超高層住宅在亞洲城市，非常普遍，幾乎所有的亞洲大城市，香港、東京、新加坡、首爾、北上廣深、孟買、河內……全都采取了集約化發展模式。但也只在亞洲城市，放眼全球，歐美模式基本上都是：一個核心城市，只有那么一小撮是有高密度的建筑，但具體到住宅，超高層極少極少，就是達到100米的高層住宅都不多，大量的都是House。

而亞洲內部也有不同，和新加坡、東京、首爾這些發達都市比較，國內走的太激進了，連四五六七八線的小縣城，都把住宅蓋到30-40層，全亞洲你都找不到第二個！像深圳更是夸張，這些年搞城市更新搞上頭了，住宅最高搞到了74層、200多米，今年之前，隨便賣一塊地，都把容積率設到6.0，加上商辦動輒到10.0，住宅蓋到150米，公寓蓋到200米，那都越來越平常。媽耶這是住人的呃，你說有一小撮人喜歡住在“一覽眾山小”的半空中，我相信。但是你不管關內關外，是個地鐵站周邊、總部基地里面，你都搞它150米、200米，我就理解不了……有多少人愿意住在臺風一來就左右搖晃的半空里？這個賬，規劃部門在劃定法圖時有沒有想過“常識”？

我經常去踩盤，40-50層的住宅也常上去看，電梯的確會令人耳鳴，而刮大風也的確會搖晃，這些規劃官員去體驗一下就知道。真的萬一火災來了，絕不是你多看幾篇“高層火災如何逃生”就能活命的。

更別提香港，內地房地產的一切，完全濫觴于香港。很長時間里，似乎我們心目中，只有香港那樣的城市開發模式才是對的。

但那其實是錯的，我批評過香港也很多次，我從來沒有覺得香港政府把港人的住房可負擔性解決的好，非常的失敗，而本可以不那么失敗。深圳也沒有做的好，同樣本可以做的很好。

如果你去東京（甚至是首爾），可以看到，相當于深莞惠面積的東京圈生活了接近4000萬人口，而東京核心23區的面積和新加坡、首爾都差不多大，相當于香港的一半、深圳的接近1/4——實際上，多數世界大都市的面積都不過幾百平方公里。我多次說過，2000平方公里的深圳在世界大都會里實際上很大了，1100平方公里的香港也不小了。

但如果你在東京，可以隨處看到那種2-3層的“一戶建”（你可以把它簡單理解為廣東早年村民自建的那種“小產權房”）。就是在首爾，低矮的多層老房子，也是隨處可見。但是在香港，你只能看到“一線天”。在深圳（隨著城中村的拆除）你也看不到，大量的超高層開始崛起，像一個個個大蘿卜倒插在土地上。

為什么城市規模比深圳小、人口密度更高的東京、首爾，人家反而可以做到住宅的高度不用那么高？——東京、首爾大約都算1000萬人口，深圳1800萬人口。

這背后的原因很簡單，深圳、香港把建設用地配給到住宅的部分，太低了。香港的居住用地占比之前是6%，現在是7%左右，令人發指；深圳好不少，但也只是23%（這還包括了大量的小產權房），低于國標下限的25%；世界大都會沒有低過40%的，東京我記得是50%多。

有時候，大家老罵深圳房價貴，都是炒作，怪資本家無良。這是無知，少有人去追究城市選擇的開發模式，那是頂層，決定了一切。我有土地并且還不少，但是我不給你建住宅。

這個結果導致了：香港劏房人均居住面積是6平米。但是你們知道，加利福尼亞的牛圈豬圈要求是多大？小牛要求不低于4平米、母豬要求不低于2.3平米。我當時看到那個法案的時候，著實發呆了一會兒，我真的第一時間就聯想到了香港人。你說城市發展的再好，市民住成那個鳥樣，也不能算成功吧。

說起為什么。這些年我參加過不少這樣的研討會，官方的、半官方的都有，會上沒有一次例外，官方規劃者每次都在強調：深圳地少人多，在劃定50%面積為生態控制線的條件下，沒有辦法不大幅提高容積率，沒有辦法不減少住宅用地。我回頭查證了多次，我沒有找到依據：世界大城市人為劃定50%的生態控制線不開發，無論是在理論上還是實證上，全都找不到依據（新加坡全都開發了，也沒見人家生態不好，相反還是大園林）。我推測，內地很多城市（一線城市都劃定了這個生態線，東莞也學了深圳）這么做，原因無它，就是學香港。香港劃定了24個郊野公園不開發，導致今天，全香港被開發的土地占陸地面積不到26%。

每一次香港政府要打主意開發郊野公園的事后，環保團體就上頭了，嗷嗷叫說不給后代子孫留空間。林鄭先前制定香港住房遠景規劃時，最終還是繞過了郊野公園，轉頭去搞成本更高的棕地開發。我就氣笑了：當下都活不下去了，還考慮以后？這些我認為是妥妥的“激進派”，為了所謂的美德展現、政治正確，而辜負子孫萬代，是對城市的不負責任。

同樣在深圳，道理也是一樣的。你牢牢把持著那50%不開發，并且給它很多什么“生態脆弱性”的理由，那么，你就只能死命的搞高層超高層，這就叫：作繭自縛。你也注定會得到一個房價難以負擔的后果，無論你用什么手段，長期都根本無解。

我扯這么多，無非是想證明一點：深圳，甚至是香港，瘋狂的發展超高層，在根本上就是缺乏必要性。以前不需要，現在也不需要。之所以選擇這樣的發展模式，真正的底層邏輯只有一個，就是政府要賣地，要從土地里獲得更多的收入來進行城市建設和維護。

香港選擇了這樣的城市模式，有它自身的成因，已成歷史，無法回頭。而深圳以及內地，更加的不必要——從這個角度講，今年的80米“限高令”，方向上是站得住的。

解決這個問題的辦法也并不復雜，把建設用地再放出來20%全部蓋住宅。別說高層，深圳人都可以住別墅。

當你換一個發展模式的時候，你可能會發現，不但高層超高層少了，連房價都不擔憂了。什么配售保障房、什么保租房、公租房，統統不需要，單純的增加供應就可以實現房價的可負擔性。

如果深圳的超高層到此為止，我倒不認為未來會陷入很大的麻煩，但我的確堅定認為：災難的發生，需要去從城市發展模式的源頭反思。

樓市、股市交流，加微信號budao2000私詢！