頭部企業拓展意愿強烈，代建中標數量穩步增長

2025年以來頭部代建企業擴張的意愿較為強烈，拓展規模顯著提升。

CRIC數據顯示，1-9月，頭部代建企業擴張的意愿強烈，新增規模TOP20企業新增簽約建面為15771萬平方米，同比增幅達到31%。已有6家企業年內新增代建規模超1000萬平方米，比去年同期多5家。

其中，綠城管理前三季度新拓規模已超2700萬平方米，是第二名的兩倍左右；此外旭輝建管、潤地管理、藍城集團、龍湖龍智造和金地管理新拓規模也超過1000萬平方米，龍頭效應顯著。

在頭部企業的積極拓展帶動下，前三季度代建項目的中標數量呈現穩步增長態勢，尤其在第三季度，中標項目數量再創新高。根據招標網數據顯示，2025年1-9月代建中標項目約為432個，同比增長18%。

這一數據折射出代建領域的關鍵走向，即當土地紅利消退、高杠桿模式失靈，“專業能力變現”正替代“資本規模擴張”，成為房企價值重構的核心動能，而代建同樣也是重構行業價值鏈的“破局利器”。

招標網數據顯示，2025年前三季度代建中標項目約為432個，同比增長18%，增速比2024年同期下降10個百分點，但是與半年度相比，增速有所回升。

增長動能放緩主要因為經歷了2023年、2024年兩年的快速“爆發”，大多數代建企業都已度過初創期大規模的擴張戰略，完成原始積累后，現階段多數企業強調規模與質量并重。

從監測的中標數據來看，綠城管理的中標數量斷層領先其他企業，第三季度公開中標項目接近20個，其次龍湖龍智造、藍城集團、旭輝管理、金地集團等中標數量也顯著高于其他企業。第三季度中標項目中，有45%由進駐代建領域并搭建專業代建平臺的企業競得，代建的總體集中度、專業度持續走高。

從季度走勢來看，2025年前三季度單季度的中標數量持續走高，并且在第二季度、第三季度中標數量連續創新高，其中2025年第二季度中標數量達147個，明顯高于一季度的113個，且超過2024年第四季度146個的高點，2025年第三季度中標數量達到172個，同、環比增幅分別達到37%和17%。

總體來看，前三季度頭部代建企業強烈的擴張意愿有效推動了中標數量的顯著增長。在代建市場逐漸成為紅海、增量空間減少的環境下，已經具備規模優勢和品牌效應的企業仍在加速拓展，穩固自身優勢。

從代建項目的委托方來看，來自政府和國企方面的項目依然是公開市場的主力，包括城投土地、城市更新和部分城市配套設施相關標的。

這也反映出當前政府類代建需求依然巨大，大量的城投土地、保障房、城市公建配套需要專業化企業“進場”，輸出品牌和服務，以及專業化的能力。

對此，代建企業也正持續通過傳統媒體、行業媒體、企業官網及官微等多渠道進行宣傳，形成全方位傳播矩陣，提高企業的品牌知名度和市場關注度。

三季度企業主要通過交付項目鑒賞、項目獲取信息發布、標準發布、購房節互動等內容展示品牌價值及提升品牌影響力。

如行業首部系統性編制的《代建企業綜合能力評價標準》發布，由綠城管理主編，中國建筑標準設計研究院、克而瑞集團、金地管理、藍城集團、中國鐵建、潤地管理、中原建業、旭輝建管等12家企業參編，正式填補了代建企業評價標準的空白，標志著行業邁入規范化、體系化發展的新階段。

金地管理發布《委托方服務白皮書》2.0版，升級內容包括：新增合規管理、服務保障兩大章節；整合工程、營銷、客服、定位、設計、成本六大專業板塊成果，讓委托方快速理解各專業價值點及要點。

龍湖龍制造旗下千丁數科聯合清華發布《不動產數智化轉型白皮書》，白皮書針對當前行業面臨的轉型難題，企業數字化能力建設以及數智化應用，未來技術迭代方向等行業關心問題，給出了可借鑒使用的落地方案。

另外，為提升品牌聲量、助力銷售，具有季節性特色的品牌營銷活動也是各代建企業宣傳的。

值得注意的是，與2025年上半年相比，第三季度（尤其9月份）政府和國企委托占比有所下滑，9月份來自國資的招投標項目占比降至70%，與前8個月平均水平相比下降了接近20pts。

相應地，來自私企和其他類型委托方的占比小幅提升，此處提及的其他類型委托方中，以社區委員會、村民委員會或股份經濟合作社等類型為主。此類委托方的項目體量較小，多數中標金額在100萬元以下，中標公司也一般以小型建筑公司為主，此類項目難成為頭部代建企業的選擇，但是在公開招標市場中占比（按項目個數看）小幅提升。

在項目分布層面，2025年第三季度中標代建項目的分布基本與上半年保持一致，三四線、長三角是主力區域：三四線占比仍保持五成左右，長三角占比高位下降、其他區域占比小幅上升。

從能級角度看，2025年前三季度一線、二線、三四線中標數量比例分別為14%、35%和51%，三四線為主力、一二線為輔的趨勢并未改變。但僅從第三季度來看，一線城市第三季度占比17%，呈現走高趨勢，相應地二線城市占比明顯回落。

從區域層面看，長三角依然占比最高，但呈現下降趨勢。2025年前三季度長三角中標數量占比47%，比二季度末占比下降4pts，僅看第三季度則長三角占比為45%；相應地，前三季度中西部項目數量占比22%，珠三角占比19%，環渤海占比12%。

代建作為一個覆蓋范圍非常廣泛的行業，大部分企業是從房企轉變、脫胎而來，如今在經歷了前幾年的“爆發期”后，現階段多數企業強調規模與質量并重。

其中，已經具備規模優勢和品牌效應的企業拓展意愿依然強烈，牢牢占據頭部地位，代建中標數量穩步增長，穩固自身優勢。

與此同時，后發企業在較大的增長壓力下，也開始拓寬視野范圍、深挖細分領域，如當前來自私企和其他類型委托方的占比小幅提升可以看到這一點。

我們認為，未來能夠通過持續深挖代建細分領域、提升自身服務質量、注重更加精細化發展的企業，才能獲得更為長期發展的空間。