越南房價領(lǐng)漲全球，連夜搶房的狂歡

家人們！最近越南樓市的瓜也太勁爆了！房價漲 33% 登頂全球第一，購房者連夜排隊搶房，甚至為了搶名額大打出手，售樓處玻璃都被擠碎了 —— 這場景是不是看著既魔幻又眼熟？今天咱就用大白話扒一扒這事兒的來龍去脈，聊聊這瘋狂背后的真相，還有咱普通人該怎么看這場樓市狂歡！

先給家人們擺事實：這波搶房潮到底有多瘋？

咱先不說那些復(fù)雜數(shù)據(jù)，就說幾個肉眼可見的場面：越南首都河內(nèi)，上個月有個社會住房項目開盤，幾百號人帶著泡面、折疊椅，在寒夜里通宵排隊，有人從工廠請假趕來，有人甚至提前三天就守在售樓處門口。更夸張的是胡志明市，核心區(qū)新盤價格飆到 4 萬一平米，比咱國內(nèi)不少二線城市還貴，開盤時購房者直接大打出手，警笛聲都驚動了周邊居民！

數(shù)據(jù)更嚇人：彭博社統(tǒng)計，河內(nèi)公寓價格同比暴漲 33%，胡志明市漲幅更是沖到 47%，妥妥的全球第一。過去五年越南全國房價累計漲了 59%，遠(yuǎn)超美國、澳大利亞這些發(fā)達(dá)國家。但咱得掰扯清楚，這漲價不是全民受益：河內(nèi)普通商業(yè)住宅均價 2.1 萬 / 平，而當(dāng)?shù)毓と似骄滦讲?3600 塊人民幣，一套 64 平米的剛需房要 34 萬，相當(dāng)于普通人不吃不喝攢 8 年才能湊夠首付。

最扎心的是供需完全脫節(jié)：河內(nèi) 2021 到 2025 年只新增了 1.73 萬套社會住房，卻有 20 多萬人符合申請條件，10 個人搶 1 套房都不夠。而市場上 75% 的新房都是高端公寓，工薪階層能負(fù)擔(dān)的房子占比還不到 15%，說白了就是 “豪宅沒人住，剛需搶不到”。

為啥越南房子突然就瘋了？三個核心原因，

第一，人往城里擠，房子不夠用。越南現(xiàn)在城市化率才 38%，比中國低一半還多，每年有 150 萬人從農(nóng)村跑到河內(nèi)、胡志明市打工定居。加上全國 35 歲以下年輕人占比超 60%，結(jié)婚買房的剛需扎堆，但新房供應(yīng)根本跟不上，這就像 10 個人搶 5 個饅頭，價格能不漲嗎？

第二，外資在背后 “推波助瀾”。雖然越南規(guī)定單個樓盤只能賣 30% 給外國人，但很多外資通過 “找本地人代持”“成立影子公司” 的方式偷偷買房。2024 年胡志明市外資購房占比高達(dá) 42%，其中中國投資者就占了 30%。這些資本不關(guān)心剛需，只盯著核心區(qū)豪宅炒作，硬生生把房價抬上了天。

第三，成本漲得比工資快。越南央行之前一直放水，導(dǎo)致物價上漲，進口建材成本跟著飆升。而且土地成本占了房價的 45%，再加上開發(fā)商融資的利息，最后這些成本全轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。更坑的是，開發(fā)商利潤才 10%，錢全花在土地和利息上了，想建低價剛需房都沒動力。

這波漲價，到底誰受益誰受傷？

先說說受益的：核心區(qū)有房的人，資產(chǎn)跟著暴漲；外資和投機客低買高賣，賺得盆滿缽滿；開發(fā)商雖然利潤不高，但高端盤不愁賣，現(xiàn)金流還算充裕。

但受傷的永遠(yuǎn)是普通人：34 歲的阮文進和妻子排隊搶社會住房，就想有個 64 平米的小家，卻要和幾百人拼體力通宵守候；38 歲的阮文泰在工廠打工 16 年，擠在 20 平米的出租屋，唯一的希望就是搶到一套每平 5200 元的社會住房；還有無數(shù)年輕人，月薪 3600 塊，面對 2 萬 / 平的房價，連首付都湊不齊，安居夢直接變成奢望。

更可怕的是隱藏風(fēng)險：越南房企負(fù)債率超 80%，第二大房企已經(jīng)因為 45 億美元債務(wù)違約爆雷了。現(xiàn)在房價和居民收入比高達(dá) 23:1，遠(yuǎn)超國際警戒線，一旦外資撤場、政策收緊，泡沫破了，那些高價買房的人可能面臨房子貶值、斷供的風(fēng)險，就像十年前有些地方的樓市一樣。

我的觀點：這場狂歡，更像一場 “剛需的渡劫”，很多人看越南搶房潮，會覺得 “房價還得漲”，但咱得透過現(xiàn)象看本質(zhì)：

首先，這不是全民致富的盛宴，是資本和剛需的博弈。外資炒作 + 剛需恐慌性購房，把房價推到了超出經(jīng)濟基本面的高度。越南 GDP 才 4700 多億美元，人均收入不到中國 1/3，根本撐不起這么高的房價，就像讓一個剛上班的年輕人背百萬房貸，早晚要扛不住。

其次，“搶房” 背后是制度的缺位。明明剛需缺口幾百萬套，卻沒人愿意建低價房，因為開發(fā)商沒利潤；社會住房申請靠通宵排隊，甚至出現(xiàn)雇人代排的投機者，這根本不是公平的住房保障，而是 “誰體力好誰有房” 的畸形規(guī)則。

最后，咱別光看別人的熱鬧，要想自己的問題。越南的今天，是不是像某些城市的昨天？資本炒作、供需失衡、剛需承壓，這些問題其實在哪都存在。但區(qū)別在于，中國早就開始調(diào)控，強調(diào) “房住不炒”，而越南還在走 “高杠桿 + 炒地皮” 的老路。

這場全球第一的房價漲幅，看似是經(jīng)濟繁榮的象征，實則是普通人被裹挾的無奈。那些寒夜里排隊的越南年輕人，搶的不是資產(chǎn)增值的機會，而是一個在城市扎根的資格。當(dāng)買房變成 “體力競賽”，當(dāng)安居變成奢侈品，這樣的樓市狂歡，到底有多少值得羨慕的地方？