北京買房：理清思路，購房建議1723

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我是女兒女婿在北京，有戶口也買房了，就是房子小點，在海淀清河買的60平兩居?，F在是我們剛退休想去北京幫著帶孩子，三個住房方案，您幫忙給分析一下。

一是保持現狀不變，我們在同小區租個一居室，月租金約5000元，正好是我的退休金。

二是我們賣掉現有的房子，**市兩居室約70萬，女兒也賣掉他們的約350萬，還掉180萬貸款后再重新貸200萬，在本小區或附近買三居室。

三是北京的他們的房子不變，我們賣掉房子后用70萬當首付，在回龍觀買一套60平的一居室，貸款150萬左右，月還款8000元。

這三個方案請問您認為哪個更合適，或者有沒有其他更適合我們的方案？

A：

1、常規都是建議第一個選項。房子是用來住的，能用租房解決居住問題就沒必要著急買。但是要考慮好，年紀越大越不好租到房子，房東們大多不愿租給老人，怕惹麻煩。

另外一點，現在北京租房從資金成本上已經不太劃算了。比如您租5000塊錢的房子，這套房大概能賣300萬左右，房東的租金收益率2%或更高，即便扣除物業費取暖費什么的也能接近2%。而如果您有300萬的話，存銀行按最高1.5%利息的話是每個月4500，是不是還不如把這套房買下來呢？

2、第二方案一般不建議，這不是說經濟的問題，而是最好分開住，否則時間長了多多少少的都有些別扭吧？當然這看自家的情況了，能住一起當然最方便，只不過大多數家庭愿意分著住。

3、第三個方案是買在回龍觀，但您每天是都到清河幫著帶孩子嗎？雖然不太遠，但我估計折騰起來沒一個小時到不了，畢竟還有兩邊走著的距離呢。或者是每天把孩子送到回龍觀嗎？也夠折騰的吧？

我要建議是別舍近求遠了，附近應該也有200來萬的一居室，雖然肯定是小區更老了，但屋子里面收拾好了是一樣住的。前幾天就有網友在永泰莊地鐵站附近買的房，辦齊了230萬，50平左右吧?？隙ㄊ切^環境不太好，但對于您家來說能節省折騰的時間精力啊。

4、總之我也就是列出這些情況，看您家自己的選擇吧。

僅供參考。

二

Q:

幫我理性分析一下。房子位置在豐臺區新華街七里。目前競品有三套，一套同戶型中樓層管道層掛盤價砸到了235，西南朝向同戶型低樓層掛盤價259，東南朝向同戶型頂層掛盤價259。近幾個月同戶型無成交。我現在有點兒迷茫不知道這房子該掛多少，要不要跟著他們砸。

我沒有那么著急拿錢，但是不想把錢一直壓在這個房子上，因為未來五年之內我想把現在住的房子置換一下，覺得如果近兩三年都持續下跌的話那肯定還是越早賣越好。

最近我研究的腦仁兒都疼。感覺市場很亂，買家心理就是一套要比一套更低5-10%，我談過兩次都是硬氣點一口價，多一分不漲。要照這么個賣法，年底成交幾套急用錢的，很快又一個30%砸出來了。而且各種消息也特別亂，一會兒三聯說銀行賣房了對樓市也是沖擊，一會兒說房地產商年底需要資金回流也要低價賣新房，一會兒說房產稅大局已定就是目前的情況無法落地。我想請您幫忙梳理一下思路。

A：

1、這具體的房源行情還是問當地中介吧，只有他們熟悉現場情況。不過您說的這三套都有硬傷啊，沒什么代表性，本來就是賣房的當作對標的，營銷工具的作用更大，價格參考的意義不太大。

2、另外看您家的房子租金能有多少錢吧？刨去物業費取暖費+空置期之后的年化純收益率能有多少？1.8%是北京平均值，明顯高于這數字就說明有點兒超跌，明顯低于以至到1.5%那就說明還有泡沫。

當然品質高的改善小區另算，但橋梁廠宿舍區都不算改善盤，常規來講都是應該跟隨大盤的。假定您家的租金收益率是1.8%，那賣房套現之后準備怎么安排？存銀行的話大行最高利息1.5%，買國債是1.7%，而且利息還有下降的可能。

所以常規建議是如果有高息+穩妥的理財渠道就賣房，沒有的話就先留著。北京樓市歷史上租金收益高于同期銀行利息的時期不多，就三次，每次都是相對低點，沒什么下降的空間了。假定您現在手中不是

房子，而是有200多萬，存銀行買國債vs買黃金vs股票vs買房收租金，您覺得哪種穩妥+收益相對高？

3、買家永遠都不嫌便宜，而且要買到能占便宜的，這是人之常情，換誰都一樣。別人缺錢的那砸就砸唄，不過真要有降價30%的您通知我吧，我早準備好錢和資格了，一直等著撿漏兒呢。

4、銀行賣房是真的，拋售多少套+多少億總量也是真的。但得看看賣的是什么房子吧？進門哭喪也得看準誰死了再哭吧？各家銀行拋售的85%都是商業地產，也就是商鋪寫字樓，跟住宅沒什么關系，還是常規操作。這就不抬杠了，任何新聞都能盲人摸象，有帶節奏的就有跟著起哄的。

低價賣新房也是真的，但也看看什么房吧？只是提醒一句話，我們開發商確實很壞很貪婪，但不是特別的蠢，也沒那么大的自由度。但凡能抵押的都抵了，100萬抵的，現在開發商想50萬甩賣，銀行能干嗎？債主能干嗎？政府能干嗎？前期買房的不更得砸售樓處了？不低價甩賣還有可能熬下去，至少死的不太慘，但如果真的甩賣了，那可就死無葬身之地了。

房產稅的事兒也看您自己的判斷吧。只是提醒看看拋出這消息的事誰？看看大佬這些年說過多少勁爆消息了，有幾個準確的？

5、總之我幫不上什么忙，您還是聽別人的吧，現在人們的思維由網絡決定，房價由買不起房的決定，投資模式由追漲殺跌決定。

僅供參考。

三

Q:

請問，孫子2031年上小學，兒子有政保，但不知道能不能輪上，想考慮西城的學區，預算800左右，考慮到房價還在降，不知道什么時候買比較合適？

A：

1、2031年上小學，那不是今年剛出生嗎？常規建議是沒必要準備學區房太早，除非是預算很高的，那能買到學區好+溢價低+宜居等各項兼顧的。

所以如果800是首付，那計算好月供的話沒問題。但如果是總價，就只能說看房時一房一議了，爭取買到溢價低的吧，也能算兼顧。畢竟今年雖然是高峰期的最后一年，但平均溢價率沒降多少，800萬按常規也就買到600來萬居住體驗的房子，那200萬溢價要閑置到入學，考慮好再買吧。

而且明年就進入確定的低谷期了，至少延續到2031年，如果到時候沒有政策支撐的話，溢價部分有可能受影響。

2、另外既然有政保就盡量爭取唄。當然也看哪種政保了，大的小的？是要求學區內房戶合一的還是只要西城有房就行的？能鎖定目標學校的還是二輪填報的？問清楚政策吧，提前做準備。

3、總之您這一看就是剛有個想法，甭著急，先了解一些學區房的情況+單位政策，綜合考慮再決定。常規建議是如果總價預算高就提前買，能買到各項兼顧的。不太高的話就多看看，入學前一年都不算晚。

僅供參考。

四

Q:

我在大興孫村那邊有套房子，南六環和南中軸路交叉那地兒，14年那會兒買的自住型商品房，已經轉商，現在房子跌的很厲害，我想問現在要不要把這個房子賣掉啊，還是就這么一直租著？

那房子還有60萬的公積金貸款。孫村這邊后續能發展起來嗎，有沒有什么比較大的這個規劃配套或者是地鐵啥的？小區是華遠和煦里，89平，現在跟鏈家那邊問，說110-120差不多這個價格。出租的話一個月2600。

A：

1、既然是自住型商品房，那性質就是自住為主啊，能自住就留著，確定不自住了就賣掉唄。但這會兒賣有點兒虧，不如等等行情是否回暖吧。

2、指望著發展夠嗆，地鐵對于市區來說無所謂，但對于郊區就是標配了，有了不加分，沒有的話必定減分。而且如果沒有地鐵，那產業規劃也受到限制，企業都不好招聘。所以能發展的一般都是薪酬不太高的傳統行業，對周邊房價的幫助不大。

具體規劃看規委的網站吧，全稱應該是“規劃和自然資源委員會”，里邊有最全最新的各種城市規劃，控規和詳規應該都有。但如果有規劃了就不是秘密，其價值就已經體現在現有房價之中了。

3、華遠和煦里，如果能賣120萬的話至少沒賠吧，我印象中當年是1.3萬，89平115萬，賬面上沒賺而已。

如果能租2600就很不錯了，租售比460，年化收益率遠遠超過市區。如果這數值能做到滿租+連續出租，那這房價就算超跌了，至少超跌了20%，甚至30%。

但一般來說郊區沒這么高，還得看出租率和空置率，而且還得計入出售時的個稅來綜合評價。但估計怎么也得在600左右，至少算是房價中沒有泡沫了。

4、總之要是我就先留著了，賣的話才120，出租的話一年3萬，收益比存銀行合適。所以除非是有更穩妥+高息的理財渠道，否則套現就沒什么意義了。

僅供參考。

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