51萬方XOD超級綜合體，招商花園城打造杭州大城北新增長極

商業觀察

觀察項目 | 杭州城北招商花園城

作者 | 福貴

在當前商業空間價值面臨深刻變革的背景下，僅靠單一業態的簡單疊加模式，已難以適應日益多元和一體化的城市發展需求。

隨著TOD、POD等以單一要素為核心驅動的發展方式逐步成熟，商業綜合體的開發邏輯正向更綜合的XOD模式演進。XOD模式不再局限于交通或生態等某一方面的單點突破，而是強調系統性地融合產業、交通、文化、生態等城市核心要素，構建一個功能復合、與城市肌理緊密聯結的綜合場所。

這一趨勢也體現在杭州大城北的整體轉型中。作為提升區域商業能級的重要載體，杭州城北招商花園城將于11月28日正式亮相。

作為約51萬平方米大城北開篇之作，城北招商花園城以XOD理念為引導，率先啟動多元板塊的聯動引擎，連接住宅、商業、辦公、文體、交通、生態等功能，其中商業體量超24萬平方米，突破傳統商業空間定位，在開發中實現多要素協同與功能復合，成為激發區域經濟活力、推動城市有機迭代的關鍵項目。

該項目的落成，不僅是一座商業綜合體的落地，更被視為探索商業與城市功能深度融合的前沿實踐。

距離項目正式開業僅剩3天，項目目前進展如何？杭州城北招商花園城又是如何在XOD框架下，讓城市各要素真正“活”起來，形成彼此賦能、共生共榮的有機整體？

01

從工業銹帶到活力地標

重塑城北發展格局

傳統商業地產的開發邏輯，往往高度依賴成熟地段帶來的穩定客流與消費基礎。

但在城市高質量發展的新階段，優秀的商業運營商不再只是選址者，更需要具備重塑區域價值的能力。通過打造高品質的商業項目，重新定義區域價值，帶動周邊城市功能的完善與升級，成為推動城市片區發展的引擎。

回顧杭州城市發展軌跡，二十多年前，當主城區發展趨于飽和之際，城市開始向錢塘江南岸拓展。華潤置地在此打造的萬象城項目，不僅填補了錢江新城大型高端商業的空白，更以標桿級的商業體驗，加速推動了杭州從“西湖時代”邁向“錢塘江時代”的城市格局升級。

圖源：攝圖網（已獲授權）

這背后，反映的是具有前瞻性的商業項目對城市發展動能的激活作用。

當前，杭州正深入實施“北建”戰略，大城北的整體轉型進入關鍵階段。伴隨大運河科創城的全面開發，這一區域正經歷從傳統“工業銹帶”向現代化“活力中心”的深刻轉變。在此背景下，城北招商花園城的落地，正是響應這一城市級戰略的重要舉措。

從城市規劃來看，大城北的發展突出“青年友好”導向。根據規劃，該區域將新增9個10公頃以上大型公園及12處高標準的教育、醫療、文化和體育設施，旨在通過完善的公共服務與生態配套，為年輕人營造宜居宜業的環境。

圖源：攝圖網（已獲授權）

然而，與杭鋼舊址片區、運河沿岸片區、良渚新城玉湖片區等已有一定商業基礎的樣板區相比，崇賢新城及周邊的塘棲、仁和等板塊，目前仍缺乏規模化的現代商業配套，無法充分滿足在地居民，尤其是年輕人群的消費與生活需求。

數據顯示，大城北區域14-35歲的青年常住人口接近65萬人，其中本科及以上學歷者超過25萬人，是杭州青年人才集聚度較高的區域之一。這一群體對于商業空間的需求早已超越單純的購物，他們更需要能夠承載社交互動、文化體驗和休閑娛樂功能的生活方式中心。

因此，即將亮相的杭州城北招商花園城，首先將有效填補崇賢新城的大型商業空白，使其真正融入杭州中心城區的商業網絡。更重要的是，項目將輻射周邊超過60萬居民，滿足區域對高品質生活的向往，并通過持續運營，切實助力城北的城市更新與區域能級提升。

02

交織城市脈絡

深度共生的復合場域

宏大的戰略定位，也需要通過精密的空間設計與功能融合來實現。

要將“區域引擎”的藍圖轉化為現實，杭州城北招商花園城選擇了一條與城市深度共生的路徑，即將商業空間系統地融入交通、生態與文化的肌理之中，使其不再是一個孤立的購物容器，而是與城市共生共榮的活性節點。

這首先體現在與城市交通系統的耦合上。項目與在建的地鐵15號線崇杭街站無縫銜接，通過地下通道、地面層等導流設計，與城市交通動脈形成超級連接，進而將城市公共交通的龐大人流，自然而高效地轉化為商業空間的基礎客流。

其次，項目在生態價值與商業空間的融合上，回應了“綠色商業”與“健康生活”的消費主流。數據顯示，2024年，中國綠色消費市場規模已達5萬億元，較前一年增長10%。2025年政府工作報告明確指出，要健全綠色消費激勵機制，推動形成綠色低碳的生產方式和生活方式。

杭州城北招商花園城將約2.5萬平方米的臥龍浜公園生態景觀作為建筑的底色，通過多層次的露臺、錯落的退臺設計，將自然有機融入商業空間，打破傳統商業建筑與自然環境的界限。特別值得一提的是，建筑布局經過精心設計，打造了開放式的視覺通廊，消費者可以在此望向半山國家森林公園。

又以自然探秘為引，在商業主中庭、兒童中庭、城市客廳、下沉廣場、戶外步行街區等公共區域分別打造了共生樹、繁花谷、花海部落、懸浮方舟、熱力島等特色主題空間。這樣的設計，使自然不再是點綴，而是構成消費體驗的基底，直接提升空間的環境舒適度與停留意愿。

再者，項目對在地文化的轉譯與活化，使商業行為與文化體驗產生化學反應，構建了一個可感知、可沉浸的杭州故事線。比如建筑立面以運河潮水的流線形態為靈感，通過現代建筑語言將這種自然力量的動感與韻律凝于建筑表皮，使地域特色轉化為直觀的視覺形象。

又如在B1層打造的宋韻雅集主題空間，運用蓮荷、禾稻、漕船、小橋流水等元素，在現代消費環境中再現江南水鄉的市井生活場景，讓文化變得可觸摸、可沉浸。

還有300米長的室外步行街“光影傘”，以非物質文化遺產油紙傘為造型靈感，將傳統工藝轉化為具有標識性的建筑語言，成為連接過去與現在的視覺焦點。

值得注意的是，項目規劃打造的2萬平方米活力中心，是其與城市生活深度融合的關鍵一環。它的規劃與運營，緊密對接了我國體育產業的迅猛發展態勢。

據了解，我國體育產業消費潛力巨大，國務院辦公廳印發的文件明確提出，到2030年中國體育產業總規模要超過7萬億元，其中一條措施是引導商業綜合體、景區、商圈、街區等引入體育健身、賽事活動等業態。

從目前的一些案例中能夠看出，大型體育賽事對消費的拉動作用顯著。例如，今年前三季度，河北省通過舉辦各類體育賽事，直接帶動消費超411億元；上海今年前8個月，通過舉辦國際國內體育賽事，直接經濟影響74億元，同比增長27%，間接經濟影響188億元，同比增長29%。

按照項目規劃，花園城活力中心將集體育、娛樂、教育于一體，并結合體育文化展覽、明星賽事直播等多元活動，將文體娛樂與商業空間進行深度綁定。通過高頻的體育活動和文化事件，為全年齡段、全客層消費者創造高頻的到訪理由，不僅能有效轉化賽事流量，還能讓擁有共同興趣的消費者參與進來并實現持續性社交，建立深厚的情感鏈接，形成具有凝聚力的社區文化場域，營造獨屬于城北的熱力場。

在商業地產趨向高度同質化的背景下，杭州城北招商花園城憑借與城市基礎設施的深度融合，通過構建“交通+生態+文化+社群”的復合價值網，提升社交場景的停留時長、增強文化空間用戶黏性、優化生態空間體驗滿意度等多維價值，建立起穿越行業周期的可持續運營能力。

03

50%區域首店

業態破局演繹生活秀場

在商業地產領域，應對同質化競爭、構建持久吸引力的核心，往往在于其品牌組合的戰略深度與協同效應。

調研顯示，杭州城北招商花園城周邊客群擁有41萬小太陽家庭、超11萬精英白領、約10萬潮流青年。基于目標客群畫像，杭州城北招商花園城通過“主力店錨定+首店引爆+多元業態融合”的矩陣模型，系統性地引導消費流向，將項目從滿足基礎需求的購物場所，升級為一個具有強大拉力的生活方式目的地。

項目引入的盒馬鮮生、菲快體育公園、星軼影城、星聚會KTV、西西弗書店等主力店，以其廣泛的認知度和高頻的消費特性，為商場構筑了穩定的基本盤，尤其鎖定了家庭與年輕客群的日常到訪。

盒馬鮮生為消費者提供品質生活日常，西西弗書店帶來精神文化體驗，菲快體育公園契合當前運動潮流，亦與活力中心相匹配。這些主力店的內涵已徹底革新，是一個個自成體系的微型生態，它們所能帶來的體驗價值是傳統主力店無法提供的。

與此同時，高達50%的區域首店比例，成為破局同質化的關鍵利器。無論是融合寧波本地經典與創新菜的阿毛飯店，排隊2小時跨城打卡的魏家涼皮，還是風靡一線城市的云貴川Bistro·山野板扎、濱壽司等，這些首進品牌不僅帶來了消費的稀缺性與新鮮感，更重要的是，它們主動吸引了那些為特定品牌遠道而來的目的性消費客流，無形中極大地拓展了項目的輻射半徑，改變了區域商業的引力格局。

餐飲業態的布局則進一步深化了這種吸引力。從新發現、新白鹿、棲水瑤、綠茶等具有本土特色的餐飲品牌，到東盛炭烤自助料理、牛NEW壽喜燒、山緩緩、江左尚白、舉高高、火地鐵板燒、烤匠、薩莉亞、菲滋意式餐廳等中外融合的時尚餐飲，再到星巴克、霸王茶姬、MANNER、奈雪的茶、牧白手作、茉莉奶白、李若桃等人氣茶咖，多元化的餐飲矩陣共同構成了一個強社交屬性的就餐空間。

這類空間不僅滿足工作日的簡餐、周末的家庭聚會、夜晚的朋友小酌，還顯著提升顧客的停留時長與重復到訪率，成為串聯不同時段、不同客群消費行為的粘合劑。

特別值得注意的是，類似云貴川·山野板扎、山緩緩這種具有地域特色和鮮明文化符號的餐廳，其功能已超越用餐本身，更扮演了為項目塑造獨特格調、制造社交話題的角色。

在零售層面，品牌布局展現出精準的圈層化運營思維。如NIKE、Adidas、李寧、斯凱奇、駱駝戶外、波司登、XEXYMIX、NOISY TEDDY、INXX、resimple、Acupuncture、TOPTOY、名創優品等運動潮玩品牌；

大型家庭游樂中心可貝尼、1號卡丁、王者之風、潮玩立方、愛嬰室、巴拉巴拉等具備兒童購物、游樂體驗的親子情感空間；還有華為、榮耀、小米、VIVO，以及六福珠寶、老廟、周六福等，進一步強化了項目的品質與潮流調性。這種布局確保了從運動時尚到家庭生活，從科技體驗到品質消費的全覆蓋，使不同興趣、不同需求的客群都能在此找到屬于自己的消費場景。

最終，這些業態組合形成了良性的內部循環，即主力店貢獻穩定家庭客群，首店激發探索性訪問，餐飲增強重復到訪意愿，零售則完成消費轉化與客質提升。不同業態彼此導流、相互補充，共同構筑了一個充滿活力的商業生態系統。

憑借富有吸引力的空間場景與獨具特色的品牌陣容，杭州城北招商花園城的影響力已自然超越周邊社區的范疇，它將突破區域限制，對城北乃至杭州傳統主城區的消費者形成顯著吸引力。

04

內容為情緒升溫

注入持續生長的循環能量

對于這個總體量達51萬平方米的XOD超級綜合體而言，建筑空間與商業內容的組合落位奠定了其發展基礎。

但如何持續激活這樣一個融合住宅、辦公、活力中心等多業態的復合型大社區，還在于其能否通過系統性的活動運營與服務體系，精準服務不同圈層，將龐大的物理空間轉化為真正具有歸屬感的生活場域。

相關信息顯示，開業期間，項目策劃了豐富的活動迎接消費者到場。

“一米一世界”“傘映江南”“絲縷流年”系列文化非遺活動瞄準家庭及本土文化愛好者，旨在建立情感認同；招商商管原創IP“YOYO”主題展陳和快閃店，則以可視化、可互動的內容吸引年輕客群與親子家庭，促進社交傳播；現場AI“智友”導購體驗則強化了項目的科技感與記憶點，進一步拓寬對年輕消費者的吸引力。

還有聯合浙江自然博物院打造“琦愈侏羅紀”特展、體育明星鄭思維現場見面會、烏鎮戲劇節新劇浙江首演，以及五月天應援歌友會等多元化主題活動，持續保持項目的活力與話題度。這些內容不僅服務于開業期的熱度營造，同時有助于項目了解不同客群的偏好，以便持續優化調整后續活動企劃。

值得留意的是，城北招商花園城在運營節奏上的前置布局。在正式開業前，項目已通過聯動政府及相關機構，開展“墨染新生”書畫攝影大賽、“浙BA”籃球賽、臨平半馬、全國“行走大運河”全民健身健步走等系列文體活動。這些活動具有大眾參與性強、社區融合度高的特點，使消費者在自然、熟悉的場景中提前建立起對項目的認知，逐步形成“城北招商花園城是社區生活一部分”的心理印象。

在服務層面，招商商管推出的“LOVE系列特色服務體系”，提供女性友好、兒童友好等多元場景。杭州城北招商花園城從用戶需求出發，貼心打造AI智能停車場、女性友好停車位、親子衛生間，除一樓外全樓層覆蓋母嬰室，全面升級城北消費者的游逛質感。

加之開業會員禮遇，讓服務消費變成情感經營，增強消費群體與項目之間的情感鏈接，從而讓項目在目標客群中建立起良好口碑，增強重復到訪動力。

05

承載美好生活

招商花園城的“城”長答案

作為百年招商局集團旗下的商業地產投資運營和管理核心平臺，招商商管以“美好生活承載者”為理念，海上世界、招商花園城、招商花園里三大商業產品線，涵蓋從濱水城市綜合體到社區級購物中心，致力于創造活力多元的都市生活體驗。

近三年招商商管以年均超30%的增速實現跨越式發展，重點城市代表性項目平均出租率超 97%。目前全國布局持有管理商業項目超80個，商業管理面積突破500萬㎡；開發運營寫字樓超40個，管理面積超200萬㎡。通過20多個輕資產合作項目，輸出品牌與運營能力，快速切入上海、昆山、寧波等核心城市。

過去兩年間，招商商管以戰略定力破局行業波動，2023年上海曹路招商花園城、廈門海滄招商花園城等項目強勢開業，2024年長沙觀沙嶺招商花園城、上海海上世界等10個項目逆勢入市，重資產與輕資產“雙輪驅動”。2025年6月南京玄武招商花園城塑造生態可持續商業新地標。

2025年上半年招商商管集中商業銷售額同比提升13.3%，客流同比提升19.3%；ONE蛇口大會員總數近3000萬。

“招商花園城”作為招商商管規模化布局產品線，持續迭代，展現出強大的創新力。杭州城北招商花園城以XOD模式踐行者，將當代商業空間的發展提升到新的維度。

該項目的真正價值，在于探索了一種商業與城市共生的發展模式。

作為一個高濃度的公共空間，項目通過與交通系統的無縫銜接、與生態景觀的有機融合，以及活力中心帶來的文化體育供給，通過將消費場景與公共服務有機結合，不僅為居民提供豐富的生活選擇，更通過持續的人氣集聚與活力營造，為城北的轉型升級提供了切實的支撐。

這種以商業空間激活城市片區的實踐，為未來城市更新提供了重要的參考范本。