一線城市，第二輪補跌，還沒結束！

近幾個月，一線城市的房價跌幅反而超過了全國三四線城市！

這一現象非常奇怪，難道中國樓市又出現新問題了嗎？

我先報幾組官方數據，統計局最近公布了全國 70 城的房價。

由于新房數據有些異動，咱們主要看二手房數據：10 月份全國 70 城房價環比 9 月下跌了 0.679%，9 月跌幅是 0.58%，8 月是 0.54%。

從今年 4 月以來，每月的環比跌幅都在擴大，房價跌勢愈發明顯。

其中，一線城市環比下跌 0.95%，二線城市環比下跌 0.64%，三線城市環比下跌 0.67%。

一線城市的跌幅明顯大于二線、三線，這在過去是非常罕見的。

再看具體城市：北京環比下跌 1.1%，上海環比下跌 0.9%，廣州、深圳均環比下跌 1.9%。

一線城市是全國樓市的領頭羊，中西部地區的三線城市是全國樓市變化的滯后區域。

咱們來看一張圖，探究一下 “領頭羊” 與 “滯后區域” 的房價關系。

這張圖的數據，從 2020 年拉到 2023 年一季度，能看到一線城市的房價環比漲幅要大于中西部三線城市。

尤其是 2022 年到 2023 年一季度，一線城市房價總體呈上漲趨勢，而中西部三線城市則在下跌。

這反映出樓市降溫初期，一線城市比較抗跌，降溫速度慢，而中西部三線城市降溫更早、更快。

但從 2023 年二季度以來，大部分月份一線城市的房價跌幅反而大于中西部三線城市，只有 2024 年 10 月到今年 3 月，一線城市房價由跌轉漲。

這主要是去年 9 月出臺了一波強力刺激新政，一線城市出現反彈，房價止跌小漲。

但今年 4 月以來，一線城市房價重新下跌，尤其是 5 月之后，跌幅明顯且持續大于中西部三線城市。

從圖中其實能看出規律：

過去長期來看，城市、地區的房價強弱與當地經濟、人口密度密切相關，一線城市基本面更強，房價長期漲幅要大于中西部三線城市。

但本次全國樓市降溫，與過去樓市短周期調整的性質不同，這次是房價泡沫破裂，全國房價整體下跌。

下跌初期，一線城市因基本面較強，早期比較抗跌，甚至跌不動。

但隨著時間推移，最終一線城市的房價跌幅也會較大，也就是說，到了某個階段會出現 “補跌”。

具體來看，其實有兩輪補跌：

第一輪補跌，是 2023 年二季度到 2024 年三季度，一線城市房價跌幅開始超過中西部三線城市，呈現補跌特征。

第二輪補跌，是今年 4 月之后再次出現，跌幅再次擴大，明顯大于三線城市。

這次補跌，主要與去年 9 月底新政后一線城市房價短暫翻紅有關，但翻紅后為何沒能持續上漲？

關鍵是大環境不允許，主要是經濟面相對較弱。

目前一線城市的房價補跌還沒有結束，我估計要持續到明年某個時間段，之后一線城市的房價跌幅會重新小于三線城市，也就是再過一段時間就會止跌。

觀察全國樓市，要想房價企穩，首先得看一線城市這個 “領頭羊” 何時能止跌企穩。

近段時間一線城市房價屬于補跌，跌幅比三線城市更大，看似是異常現象，但仔細琢磨底層邏輯也不算奇怪，只是臨時現象。

未來五年、十年、二十年，一線城市的房價漲幅肯定會明顯超過三線城市。