從一座園到一座城：成都破局“存量之困”激發(fā)城市發(fā)展新動(dòng)能

讓城市在既有空間里，實(shí)現(xiàn)持續(xù)“生長”

2025年中央城市工作會(huì)議指出，“我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段”。

在城市從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)為內(nèi)涵提升的當(dāng)下，如何想方設(shè)法實(shí)現(xiàn)空間緊約束下的存量突圍，正成為各級(jí)城市尋求高質(zhì)量發(fā)展的緊迫任務(wù)。

隨著《“十五五”規(guī)劃建議》提出優(yōu)化國土空間發(fā)展格局，中心城區(qū)的發(fā)展邏輯正悄然改變——城市行政區(qū)劃調(diào)整將不再簡單追求“做大做強(qiáng)”，而是更加注重內(nèi)涵式發(fā)展和治理效能提升。

11月10日，四川省委城市工作會(huì)議進(jìn)一步明確方向：加快建設(shè)具有四川特色的“公園城市、安逸家園”。

作為成都中心城區(qū)的核心區(qū)域之一，青羊區(qū)近年來在房地產(chǎn)政策、產(chǎn)業(yè)空間布局以及產(chǎn)城融合發(fā)展等方面持續(xù)釋放信號(hào)，動(dòng)作頻密而連貫，共同指向一種更具前瞻性的城市發(fā)展路徑——

以空間更新盤活存量價(jià)值，以產(chǎn)業(yè)升級(jí)增強(qiáng)內(nèi)生動(dòng)能，以功能完善托舉生活品質(zhì)，讓城市在既有空間里，實(shí)現(xiàn)持續(xù)“生長”。

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房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的“青羊解法”

當(dāng)城市進(jìn)入存量時(shí)代，中心城區(qū)的每一寸土地都變得稀缺。與很多中心城區(qū)一樣，青羊的房地產(chǎn)市場在過去兩年也經(jīng)歷了周期性調(diào)整，但其應(yīng)對(duì)方式并未止步于常規(guī)的“刺激購房”。

近日，青羊區(qū)出臺(tái)《成都市青羊區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干措施》，聚焦購房家庭核心關(guān)切與房地產(chǎn)市場良性循環(huán)，從“就學(xué)保障、車位補(bǔ)貼、保租房擴(kuò)容、團(tuán)體購房激勵(lì)”等維度推出精準(zhǔn)舉措，以一種“城市與家庭站在同一側(cè)”的姿態(tài)，繼續(xù)穩(wěn)住市場預(yù)期。

不在于單純“賣出去更多房子”，此次措施的重心是讓購房家庭享受更多城市發(fā)展紅利，進(jìn)一步提升生活品質(zhì)。例如“購房即享入學(xué)”的條款，讓許多年輕家庭的顧慮被直接化解。

在此前的制度框架下，改善性家庭往往要面對(duì)“房未交付、學(xué)位不確定”的雙重壓力，而新政允許在完成落戶條件預(yù)審后，即可享受與本地戶籍家庭同等的片區(qū)入學(xué)權(quán)益。

居民的決策情緒往往比數(shù)字更能反映市場走勢。建發(fā)房產(chǎn)一位項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人透露：“措施實(shí)施后，家長群體的咨詢明顯變多，其中不少是奔著入學(xué)政策來的，確實(shí)化解了他們‘買房易、入學(xué)難’的焦慮”。

同樣值得注意的是，青羊還將車位補(bǔ)貼設(shè)計(jì)成消費(fèi)券形式，同步激活本地消費(fèi)煙火氣。而保租房補(bǔ)貼更是直接覆蓋多元主體，鼓勵(lì)高校、企業(yè)、事業(yè)單位等參與保障性租賃住房籌集，實(shí)打?qū)嵮a(bǔ)貼每套（間）1.5萬元，為城市發(fā)展留住更多青年人才。

觀察青羊在房地產(chǎn)政策上的做法，其實(shí)已經(jīng)超越“穩(wěn)樓市”的范疇，而轉(zhuǎn)向“穩(wěn)人口—穩(wěn)消費(fèi)—穩(wěn)產(chǎn)業(yè)”的更大邏輯。提升核心城區(qū)的宜居性，讓城市基本盤不被動(dòng)搖，本質(zhì)上是在為未來的產(chǎn)業(yè)布局和城市升級(jí)騰挪更優(yōu)質(zhì)的空間。

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一塊土地背后的城市戰(zhàn)略選擇

如果說穩(wěn)樓市是“維持城市秩序”，那么土地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃則關(guān)乎“重塑城市未來”。面對(duì)土地約束，以空間存量換效益、以產(chǎn)業(yè)布局換競爭力，成為中心城區(qū)不得不做的選擇。

11月19日，成都市公共資源交易服務(wù)中心以拍賣方式組織出讓4宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，這也是青羊區(qū)出臺(tái)《成都市青羊區(qū)促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干措施》后的首個(gè)地塊。大悅城旗下的成都天府辰悅置業(yè)有限公司參與競拍并成功斬獲全部4宗土地使用權(quán)。

根據(jù)成都市公共資源交易服務(wù)中心（成都市政府采購中心）網(wǎng)站公開信息顯示，此次以拍賣方式組織出讓的4宗國有建設(shè)用地（使用權(quán)），均位于青羊區(qū)蔡橋街道，其中，兩宗為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地。

經(jīng)從競得人成都天府辰悅置業(yè)有限公司了解，針對(duì)商業(yè)用地，將打造旗艦商業(yè)，引領(lǐng)區(qū)域消費(fèi)升級(jí)。該商業(yè)綜合體將承襲大悅城品牌在城市的超級(jí)口碑與TOP流量，依托成熟的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，引入一線品牌矩陣和特色業(yè)態(tài)組合，有效填補(bǔ)成都城西高端商業(yè)空白，煥新主城商業(yè)格局。

本次供地更具標(biāo)志意義的，是其“組合出讓”的方式。蔡橋片區(qū)的四宗地集中供應(yīng)，將商業(yè)、住宅、公共服務(wù)功能一體重構(gòu)，使城市功能以“單元化”方式出現(xiàn)，而不是過去那種碎片式開發(fā)。這種做法可以讓商業(yè)和產(chǎn)業(yè)承載空間具備規(guī)模效應(yīng)，也讓周邊居住區(qū)形成真正的功能復(fù)合。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，本次獲取的項(xiàng)目位于青羊航空新城，緊鄰國家高端航空裝備技術(shù)創(chuàng)新中心、611·青羊飛行器設(shè)計(jì)創(chuàng)新協(xié)同中心等，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

依托板塊先天優(yōu)勢，地塊將統(tǒng)一規(guī)劃為涵蓋大型商業(yè)綜合體與高端住宅的航母級(jí)項(xiàng)目，通過高端商業(yè)的規(guī)劃補(bǔ)缺，助力青羊航空新城完善服務(wù)配套、打造高品質(zhì)宜居宜業(yè)新城。

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產(chǎn)城融合打開發(fā)展的全新空間

當(dāng)土地空間被重新劃分，最關(guān)鍵的問題隨之到來：產(chǎn)業(yè)如何在主城有限資源中真正落地？青羊航空新城給出了答案——改變傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)空間組織方式，讓產(chǎn)業(yè)與城市融合共生。

在航空智能集成創(chuàng)新園，一棟棟外觀普通的樓宇內(nèi)部，卻是完全按照航空研發(fā)需求打造的垂直空間。底層預(yù)留7.2至10米層高、1.2-3噸/平方米承重，適配大型設(shè)備；中層適合輕量試制；高層用于研發(fā)辦公。這種“工業(yè)上樓”的結(jié)構(gòu)突破了傳統(tǒng)平面型產(chǎn)業(yè)空間的束縛，使主城高科技產(chǎn)業(yè)能夠在有限土地中實(shí)現(xiàn)完整鏈條。

創(chuàng)新不再被地理距離拉長，產(chǎn)業(yè)協(xié)作效率因此成倍提升。目前，青羊航空新城已聚集航空重點(diǎn)配套企業(yè)265家，2024年航空產(chǎn)業(yè)年?duì)I業(yè)收入748億元，占成都航空航天產(chǎn)業(yè)的“半壁江山”，已構(gòu)建起多個(gè)涵蓋從科研到小試、中試等各環(huán)節(jié)的“立體園區(qū)”“特色園區(qū)”。

“上下樓就是上下游”，過去需要穿越城區(qū)才能完成的工序，如今可以在一棟樓內(nèi)完成。相比遠(yuǎn)郊工業(yè)園依賴大面積土地、長距離流轉(zhuǎn)，主城的垂直產(chǎn)業(yè)模式在效率上更具優(yōu)勢，其價(jià)值已經(jīng)在青羊航空新城得到驗(yàn)證。

與產(chǎn)業(yè)生長同步進(jìn)行的，是航空新城的城市化進(jìn)程。隨著商業(yè)綜合體落地、配套住宅建設(shè)和道路體系逐步完善，更多優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源的集聚，航空新城已不再是傳統(tǒng)意義上的“產(chǎn)業(yè)園”，而是一座功能更完整的城市新區(qū)。產(chǎn)業(yè)與生活在這里形成新的平衡，而二者又共同構(gòu)成吸引企業(yè)和人才持續(xù)集聚的磁場。

放眼更大的城市格局，青羊探索的是一種全新的主城發(fā)展范式：不依賴新增土地，而是通過政策引導(dǎo)、土地重構(gòu)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化布局，讓高能級(jí)產(chǎn)業(yè)真正扎進(jìn)主城區(qū)，在打開新的城市空間的同時(shí)，也為成都主城的未來發(fā)展描繪更多可能。

中國式現(xiàn)代化背景下，城市的增長邏輯正在發(fā)生深刻調(diào)整：人口仍在集聚，但土地已無新增；產(chǎn)業(yè)仍在升級(jí)，但空間高度約束；城市仍需發(fā)展，但存量亟待重構(gòu)。青羊的探索本質(zhì)上是面對(duì)這一時(shí)代命題的主動(dòng)回應(yīng)。

從穩(wěn)市場到穩(wěn)結(jié)構(gòu)，從土地再平衡到空間再造，從產(chǎn)業(yè)集聚到生活品質(zhì)提升，一座園到一座城，既是空間變化，更是治理理念的迭代。這些變化共同構(gòu)成了城市進(jìn)入“第二增長曲線”的關(guān)鍵路徑：不再依賴外延擴(kuò)張破局，而以存量優(yōu)化尋找可能。

在這條“第二增長曲線”上，青羊已經(jīng)率先邁出了關(guān)鍵一步。

文字 | 玉清

*本組圖片來源：青羊區(qū)供圖 *城市進(jìn)化論原創(chuàng)出品，未經(jīng)授權(quán)，不得復(fù)制和轉(zhuǎn)載，否則將追究法律責(zé)任。