如果你穿越到1992年，想投資什么項目或行業……

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

房地產的利潤曾經有多高？還記得王石的名言嗎，萬科不做利潤率超過25%的項目。說明什么？說明這是當年開發商的底線唄，說明25%=基本不賺錢，因為那幾年開發商的樓盤毛利率在70%或以上，年化純利低于30%的真的沒人愛干。

要知道王石說這話的時候是1992年底，那是什么時代？是春天鄧公二次南巡之后，掀起了又一次轟轟烈烈的改革大潮。之后發生的就是下海潮、創業潮、改制潮、外資潮，當然還有下崗潮。

還記得萬通六君子嗎？就是那年在海南炒房發了大財，然后才在年底攜巨資北上的。當時海南的順口溜：要賺錢，搞開發；想發家，炒樓花。海口房價從千把塊暴漲至8000塊，土地價格更是暴漲15倍以上，這是什么利潤？

萬通就是靠炒房發的財，然后傳說潘石屹用二斤桔子換來了內幕消息。之后就是撤資海南，第二年就開發了北京最賺錢的樓王項目“萬通新世界”，利潤率高到我不敢說。

或者這么說吧，萬通新世界均價賣到3000多美金，當時民間匯率1:9-10，最高峰打到過12，那換算回來就是至少3萬塊一平米。但這是30多年前啊，平均工資2/300塊的年代，敢想象這利潤率嗎？

我曾經有個老板就是92派的，剛下海時創辦的算是“部屬企業”，系統內各單位給他湊了2000萬美元的啟動資金。但這錢不是白給的，而是有對賭協議，要求半年內必須歸還，年化利率30%。也就是半年后要支付300萬美元的利潤，而且還得還回本金。

為什么利息這么高？為什么條件這么苛刻？因為這已經是最優惠的條件了，是看著同系統的交情才給的友誼價。背景就是這1992-1993年，全國到處都在搞開發，最缺的就是錢，更缺的就是外匯，所以民間匯率才創下了歷史記錄，貸款利率也同樣空前絕后。

我這老板當年挺努力的，拿了錢之后立刻帶著十幾個人七八條槍的干了起來，從北京到海南的炒地皮。到底賺了多少錢不知道，反正半年后就還本付息，而且還給部里掙回來一個進口車隊。但是部里領導還不太滿意，嫌他賺的太少了，人家另一個搞外貿的企業利潤率更高，連做冰箱的利潤率都在30%左右，房地產的40%利潤率還算高嗎？

不知道你看明白沒有？不是當年房地產的利潤高，而是其他行業的利潤也高，或者說是高利潤的行業非常多。甚至連股市都是止跌到1992年底386點，之后就是V型反轉，三個月內暴漲到4倍的1558點，今天的大A敢想象嗎？

就因為當年的錢太好賺了，所以存借款的利率才高的，也就是用錢的成本高。而也正是因為成本高，所以經營利潤如果低于銀行利率都不賺錢，那還不如存銀行吃利息呢。

看看1993-1994年的存款利率吧，注意這是存款哦，貸款利率是還要上浮好幾個點的，民間借貸更是最低的都在20%以上，高的達到50%。

還記得“長城機電沈*福”嗎？當年影響最大的非法融資案，保底利率24%，最高峰48%，今天的人們敢想象嗎？可當年的人們敢啊，而且還沒覺得這利率的風險有多大，就因為當年到處都是賺錢發財的新聞，賺的少了都不好意思跟鄰居打招呼。

至于當年的房地產行業我也不多聊了，只能說是野蠻生長的年代，大家都是稀里糊涂的賺錢，莫名其妙的就發財了。

典型案例還是萬通六君子的萬通新世界，這塊地是西城區的，原開發商是華遠，領導是大炮。本來這塊地是給香港新世界集團的，所以立項時才叫新世界。但后來鄭老板在崇文區拿到了更好的條件，所以轉投了崇外項目，也就是現在的新世界百貨和周邊的那六塊舊改用地。

那阜成門這醬菜廠的項目就空下來了，正好萬通融到資之后缺項目，一琢磨老炒別人的房子也不是長久之計，索性趕鴨子上架當開發商吧。至于是否懂行無所謂，反正大家都不懂。

這還真不是調侃馮侖老潘等六人，他們當年是真不懂，只是有錢而已，錢還大部分都不是自己的。但甭管哪兒來的錢都是真的，那就算自己不會也無所謂，找懂行的不就得了。

后來新聞報道中六君子感謝的都是“北京地產教父”鄧智仁，是老鄧教會了他們怎么打廣告做營銷，告訴了他們什么叫提成，怎么弄扣點，廣告詞怎么寫，牛叉怎么吹才不容易破等等。

但其實他們還有另一個師傅，那就是當時土地方華遠的大炮。教會了六君子什么叫七通一平，什么叫容積率，哪個算承重墻，建筑面積怎么算才能賺錢等等。今天聽來這都是笑話，但在當年這就是常態，一點兒都不稀奇。就因為當年沒什么懂行的，大家都是摸著石頭過河。

我是1994年入行的，當時狗屁都不懂，也找不到懂行的人教。所以想買幾本書自學，主要就是怎么忽悠賣房。但是，我幾乎跑遍了當時全北京所有的書店和圖書館，只找到建筑施工方面的書，營銷的一本都沒有。

所以我在心虛之后就逆轉為自信心大增，既然沒人懂，那老子就是行家了，忽悠唄，反正也沒人能戳破。

這就像馮侖的名言說的：猶如大姑娘初婚，對未來充滿了憧憬，雖然有陣痛也只是暫時的，之后就是溫馨與甜蜜了，很迷糊但也很幸福。

話說回來，如果你穿越到1992年，想投資什么項目或行業……

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