北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1720

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

咨詢(xún)下朝陽(yáng)的學(xué)區(qū)，兼顧通勤和生活便利性，目前90%概率圈定在【望京】區(qū)域。

家庭情況：老大27年上小學(xué)、老二30年上小學(xué)

夫妻通勤：首都機(jī)場(chǎng)

目標(biāo)選擇：三代，所以?xún)A向三居兩衛(wèi)

已看小區(qū)：

（1）望京新城（看的最多，喜歡全南和四居戶(hù)型）、

（2）望京西園三區(qū)（看過(guò)2次，環(huán)境不錯(cuò)）

（3）利澤西園、望京花園、望馨花園（看的少）

預(yù)算：子彈確實(shí)有限，未來(lái)感覺(jué)還會(huì)跌，最好能400-450，450就是咬咬牙了。

我們?cè)陧樍x的自住房目前已賣(mài)，從5月看開(kāi)始自住房和望京一塊往下降，原來(lái)望京新城600+的房子夠不上，現(xiàn)在也能想想了，確實(shí)也已經(jīng)出現(xiàn)我們心理價(jià)的成交。

想問(wèn)問(wèn)您：

1.望京近30年的老塔樓未來(lái)半年還會(huì)降嗎？

2.我們考慮孩子上學(xué)的便利性，但等孩子上完學(xué)又過(guò)了10年，到時(shí)候望京新城還好出手嗎？

3.對(duì)于望京學(xué)區(qū)，我不太想選陳分，怕太卷太累，我的這個(gè)想法正確嗎？如果選白小+首師大/清華附/陳分實(shí)驗(yàn)這種，會(huì)不會(huì)耽誤孩子？（意思是本身朝陽(yáng)就不強(qiáng)，在望京反而沒(méi)選最強(qiáng)的陳分）預(yù)算還能提升。

A：

1.老塔樓是否會(huì)降？算算租售比唄，如果已經(jīng)低于平均值了就沒(méi)什么降價(jià)空間。讓中介給算算，他們有數(shù)據(jù)。不過(guò)塔樓最好次選吧，一般都不太受追捧，近20多年來(lái)很少有蓋塔樓的了。

2.如果是塔樓，那出手時(shí)主要看戶(hù)型和價(jià)格，盡量選戶(hù)型好的+到時(shí)候的掛牌價(jià)別太高。另外最好讓中介提供得房率，盡量選高的。因?yàn)樽〗ú恳恢被I備“按套內(nèi)面積報(bào)價(jià)”，草案都寫(xiě)好5年了。如果真的全面鋪開(kāi)，對(duì)塔樓至少不是利好，所以盡量選公攤少的吧。

3.具體學(xué)區(qū)外人不好建議，只能是家長(zhǎng)選擇。不過(guò)說(shuō)實(shí)話(huà)，孩子是否太累主要取決于家長(zhǎng)，真不想卷的話(huà)學(xué)校是不會(huì)強(qiáng)求的，誰(shuí)都怕出事兒。

4.白小這幾所都很強(qiáng)啊，陳分實(shí)驗(yàn)（現(xiàn)在叫將府實(shí)驗(yàn)吧）還是民辦校呢，相當(dāng)強(qiáng)，肯定不會(huì)耽誤孩子。清朝也算頭部校，而且對(duì)口房源的溢價(jià)不高，初中的話(huà)就更沒(méi)溢價(jià)了。但對(duì)口白小的應(yīng)該都有溢價(jià)，算算吧。

而且多說(shuō)一句，如果家長(zhǎng)的期望值高+給孩子補(bǔ)課多，那孩子在普校的感受會(huì)更別扭。因?yàn)榄h(huán)境氛圍是很影響人的，如果周邊都努力，那自己卷不卷的都不會(huì)突出，跟同學(xué)相比之后也就沒(méi)什么好抱怨的。而如果周邊的氛圍不太卷，自己卻被父母要求挺高，孩子則會(huì)更抵觸的。

當(dāng)然朝陽(yáng)哪所學(xué)校都不會(huì)耽誤孩子的，只要天分高+努力，那甭管是點(diǎn)招還是選拔都有通道，而且還有民辦校，比東西城要更利好牛娃。

5.學(xué)校的選擇看自己。不過(guò)提醒一句是陳分的學(xué)區(qū)溢價(jià)并不高，所以對(duì)口房子算相對(duì)性?xún)r(jià)比高的。另外也可以看對(duì)口初中清朝望京的，這就沒(méi)溢價(jià)了，性?xún)r(jià)比也算高的。西園三區(qū)是對(duì)口哪兒啊？我記不清了，是清朝望京嗎？問(wèn)問(wèn)吧，如果是的話(huà)就合適。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，在建國(guó)門(mén)附近上班，看中四惠金地名京，因?yàn)槲飿I(yè)好，房?jī)r(jià)近期也跌得少，保值角度和上班近角度想買(mǎi)，賣(mài)家掛價(jià)650，中介說(shuō)心理價(jià)位630，是小區(qū)稀有房型，兩室通透，新裝修的。好幾年也沒(méi)有掛出來(lái)過(guò)。才掛上二十多天，中介一直催要去談價(jià)，下午去談，應(yīng)該注意些什么呢？砍價(jià)能砍多少呢？房子是喜歡，但是市場(chǎng)一直跌，不敢給太多。

A：

1.這具體的行情還是問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘桑瑳](méi)到現(xiàn)場(chǎng)了解情況的不敢瞎說(shuō)。

2.不過(guò)真要是稀缺，那掛20多天就不算短了，要不就看看有多少人關(guān)注，評(píng)估一下受追捧程度。

砍價(jià)先是讓中介砍，甭管多少錢(qián)的多砍點(diǎn)兒試探一下。最好給中介點(diǎn)兒好處，讓他們幫著你說(shuō)話(huà)。另外倆人去砍價(jià)合適，一個(gè)紅臉一個(gè)白臉的打配合。然后準(zhǔn)備點(diǎn)兒現(xiàn)金當(dāng)定金，覺(jué)得差不多了就掏出來(lái)往桌上砸，這年頭兒比數(shù)字的沖擊力大。

3.總之具體的我不知道，還是多跟中介聊吧，他們才專(zhuān)業(yè)。但就算喜歡也別老掛嘴里，上趕著不是買(mǎi)賣(mài)。另外算算租售比，讓中介算吧，看性?xún)r(jià)比是否真的合適。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，打算買(mǎi)房解決孩子明年小升初問(wèn)題，目前孩子學(xué)籍戶(hù)籍均在大興。考慮海淀羊坊店學(xué)區(qū)，不自住，入學(xué)兩年后賣(mài)掉，預(yù)算總價(jià)400萬(wàn)以下，首付300萬(wàn)以?xún)?nèi)。麻煩推薦一下可選的小區(qū)以及初中志愿的填報(bào)思路。

A：

1.您這問(wèn)題我都不好回答。首先推薦不了小區(qū)，因?yàn)?00萬(wàn)以下的肯定是占坑兒房，那就沒(méi)法兒聊什么小區(qū)了，也沒(méi)必要。建議是直接找當(dāng)?shù)刂薪榻o找房吧，讓他們按照預(yù)算匹配房源，哪個(gè)小區(qū)有合適的就買(mǎi)哪兒的。

估計(jì)能選的不太多，頂多也就是小幾十套吧，盡量選擇沒(méi)硬傷的，要不然到時(shí)候不好賣(mài)。而且做好準(zhǔn)備，這種房子的學(xué)區(qū)溢價(jià)多數(shù)偏高，租金收益率也就偏低了。

2.然后既然是跨區(qū)小升初，那就基本都是派位，這填報(bào)思路就主要看運(yùn)氣了。本地六年學(xué)籍的都不敢確保，跨區(qū)的誰(shuí)敢建議什么啊？我反正不敢。

3.您要不還是問(wèn)問(wèn)別人吧，感覺(jué)您的期望值有點(diǎn)兒高，我也不太懂行，不敢建議。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我現(xiàn)在在大興機(jī)場(chǎng)上班，榆垡租房，我和小孩朝陽(yáng)勁松的戶(hù)口，媳婦帶小孩在老家，今年上二年級(jí)，想后面把小孩轉(zhuǎn)到北京上學(xué)，所以需要考慮居住和上學(xué)的需求。

首付目前可以拿出100-150，總價(jià)最好能在400以?xún)?nèi)，老家有房暫時(shí)還沒(méi)考慮賣(mài)掉，如果賣(mài)的話(huà)也就100，每月收入20000左右。

最早看過(guò)朝陽(yáng)，最近看過(guò)亦莊和天宮院、西紅門(mén)，感覺(jué)現(xiàn)在房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，考慮的范圍也比之前要多一些了，東西海的房子也在走低。

以上是大概情況，想聽(tīng)聽(tīng)章哥的建議，現(xiàn)在主要是沒(méi)有考慮好在哪個(gè)區(qū)域買(mǎi)，糾結(jié)要不要奔著學(xué)區(qū)去。

A：

1.京戶(hù)，400-500萬(wàn)，兼顧居住和上學(xué)，不確定是否以學(xué)區(qū)為主。那常規(guī)建議就是亦莊唄。因?yàn)橐嗲f獨(dú)立之后，現(xiàn)在的大興沒(méi)有普遍意義上的學(xué)區(qū)房了，也就是都沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，居住的性?xún)r(jià)比正常。

天宮院和西紅門(mén)都可以算兼顧，但既然現(xiàn)在有了學(xué)區(qū)的想法，那如果現(xiàn)在沒(méi)實(shí)現(xiàn)，很可能到小升初的時(shí)候又有想法了。所以考慮好吧，避免過(guò)幾年又折騰，稅費(fèi)什么的不是小數(shù)字。

2.但如果買(mǎi)在東西海朝，以4/500萬(wàn)的預(yù)算基本買(mǎi)的都是占坑兒房，溢價(jià)都不低。而您家孩子已經(jīng)二年級(jí)，轉(zhuǎn)學(xué)的話(huà)東西城大概率進(jìn)不去對(duì)口牛校，海淀則是自己去協(xié)商，那對(duì)于溢價(jià)來(lái)說(shuō)就不太值了。相對(duì)來(lái)說(shuō)朝陽(yáng)是對(duì)口的概率大些的，但也得看學(xué)校有沒(méi)有學(xué)位，能對(duì)口則皆大歡喜，否則也不太值唄，占坑兒房的溢價(jià)率和東西海平均值是基本一致的。

亦莊則是也不敢保證對(duì)口轉(zhuǎn)學(xué)成功，但溢價(jià)相對(duì)低了一半或以上呢。而且無(wú)論怎么派位也是學(xué)區(qū)內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小。另外房?jī)r(jià)相對(duì)低些，能買(mǎi)到居住條件更好的。當(dāng)然，如果以成績(jī)來(lái)說(shuō)，亦莊現(xiàn)在跟東西海朝還差不少呢，溢價(jià)也就是一分錢(qián)一分貨了。這幾年買(mǎi)房的家長(zhǎng)們都是預(yù)期亦莊未來(lái)的進(jìn)步，看自己的判斷吧。

3.另外也考慮好學(xué)區(qū)溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，今年是入學(xué)高峰的最后一年，明年之后就確定的低谷期了，是否能撐住還挺高的溢價(jià)就得看政策了，畢竟這預(yù)算不好買(mǎi)到別的方面也支撐強(qiáng)的。

4.不過(guò)就算買(mǎi)在亦莊，這跟大興機(jī)場(chǎng)的通勤也夠遠(yuǎn)的吧？天天奔波可夠辛苦的。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我不知您是否炒股，但想聽(tīng)聽(tīng)您對(duì)股市+樓市的看法。之所以是+，因?yàn)槲艺J(rèn)為股市樓市是存在輪動(dòng)的，股市上漲之后賺到錢(qián)的會(huì)去買(mǎi)房，但股市就跌了。而房?jī)r(jià)也是盛極而衰的，接盤(pán)晚的買(mǎi)房虧了之后會(huì)賣(mài)掉房子，剩下的錢(qián)投入股市，從而又促進(jìn)股市上漲。這是我近幾年的感覺(jué)，但因?yàn)閷?duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不熟，只是看了開(kāi)發(fā)商的一些軌跡，所以想聽(tīng)聽(tīng)您的看法。

A：

1.我好像沒(méi)什么看法，因?yàn)槲也怀垂桑皇琴I(mǎi)了點(diǎn)兒指數(shù)基金而已，沒(méi)多少錢(qián)也很少看，留著給孩子將來(lái)當(dāng)備用金吧，或者是當(dāng)做教訓(xùn)。

另外所有開(kāi)發(fā)商的研究部門(mén)都做過(guò)樓市股市的比較分析，我所在的幾家公司也不例外。但得出的共同結(jié)論都是“有關(guān)聯(lián)性，但沒(méi)有必然性，與其強(qiáng)求規(guī)律，不如索性撞大運(yùn)，跟著感覺(jué)走就得了”。

2.您所總結(jié)和感覺(jué)的，在樓市股市歷史上都曾經(jīng)發(fā)生過(guò)，但還是這句話(huà)“沒(méi)有必然性”，某次的經(jīng)驗(yàn)不能當(dāng)做普遍規(guī)律，也就更無(wú)法復(fù)制了。

所以在我看來(lái)這種尋找規(guī)律的行為意義不大，投入了很多的時(shí)間精力，未必能總結(jié)出必然的規(guī)律。而且就算總結(jié)出了也沒(méi)什么意義，因?yàn)閹缀醪豢赡芴?zhǔn)節(jié)奏，而時(shí)機(jī)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，錯(cuò)過(guò)的永遠(yuǎn)比計(jì)劃的多。

這就跟周期似的，事后總結(jié)一定存在，但在周期之中的人卻沒(méi)幾個(gè)能踏準(zhǔn)，踏準(zhǔn)的也基本都是蒙的，下次還是懵逼。

3.另外多說(shuō)一句，所謂“股市賺錢(qián)了之后去買(mǎi)房，甚至是買(mǎi)豪宅”，這只能說(shuō)是理想的，但沒(méi)幾個(gè)人能實(shí)現(xiàn)。因?yàn)楣墒械牟▌?dòng)大+速度快，賺錢(qián)賠錢(qián)都很容易。那在大盤(pán)上漲的時(shí)候，賺到錢(qián)的有幾個(gè)舍得套現(xiàn)離場(chǎng)？而一旦錯(cuò)過(guò)高點(diǎn)，那大多數(shù)散戶(hù)又都舍不得賣(mài)了，幻想能漲回來(lái)。但一般都是陷入惡性循環(huán)，到最后是賺到的都吐回去，不僅買(mǎi)不了房，連炒股的本金還或許賠掉呢。

所以看看股市的歷次行情吧，“賣(mài)房炒股”的我見(jiàn)的多了，但及時(shí)收手的幾乎沒(méi)見(jiàn)過(guò)。咱們的股市就是賭場(chǎng)，莊家更能操控節(jié)奏，導(dǎo)致沒(méi)幾個(gè)人不被帶節(jié)奏掉溝里的，所謂的賺錢(qián)買(mǎi)房也就成了夢(mèng)想。

4.總之這是我的看法，就是規(guī)律肯定存在，但迄今沒(méi)人能明確總結(jié)出來(lái)，更無(wú)法復(fù)制。散戶(hù)們不僅踏不準(zhǔn)節(jié)奏，還有可能被莊家收割，最終都是一場(chǎng)夢(mèng)。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說(shuō)買(mǎi)房”公共號(hào)，有房產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題可以向我提問(wèn)。