房價最終定都會加倍漲回來。︱劉德科演講實錄

全球資產看上海

*本文根據2025年11月22日劉德科在上海中糧大悅城·世界S灣壹號作品發布會的演講《全球資產看上海》整理

演講 ︱劉德科

很高興又站在上海「一江一河」的坐標原點上。今天我們所在的海鷗麗晶酒店，是黃浦江與蘇州河的交匯點。對于我們房地產行業的人來說，海鷗麗晶酒店不只是地段好，它還有一層更特別的輝光——剛才大家從酒店進來，一路上看到的繁花圓燈、粉水晶吧臺或玫瑰瀑流等等場景，都有一種似曾相識的感覺。這些場景在成都、廣州、蘇州、杭州、合肥等等城市的高端住宅樓盤的會所空間中都有出現。它們都是從這個酒店出發的。甚至我們可以這么說：上海海鷗麗晶酒店是21世紀20年代中國住宅項目會所空間的母本。

今天我們要講的「中糧·北外灘壹號」，跟海鷗麗晶酒店一樣，都在北外灘；「中糧·北外灘壹號」會所空間用的室內設計單位，也是海鷗麗晶酒店御用的CCD（鄭忠設計）。

現在的高端住宅樓盤跟高奢酒店，已經美得幾乎沒什么分別了。

我們能感受到，房子越造越好了。那么問題來了，房子越造越好，為什么樓市反而越來越不景氣？有一些觀點認為中國的城市化高峰已經過去了，房地產已經沒什么前途了——實際上過去二十多年只要樓市陷入低谷期，這種論調就會浮現出來。我們來看中央文件，當前官方表述仍然強調的是「我國城鎮化還有很大發展提升空間」。還有一些觀點說是因為經濟周期，經濟增速放緩導致了樓市低迷；實際上，房地產與經濟周期有關系，但關系不是很大。經濟增速放緩，不會導致樓市低迷；恰恰相反，樓市低迷往往會拖累經濟增速。

本輪樓市低谷期的核心原因只有一個，就是「房企生態在短時間內遭遇了大面積的塌陷」。供給端的眾多市場主體（也就是房企）紛紛爆雷，甚至一個個消失不見了，這種風聲鶴唳傳導到購房者身上，市場信心不斷喪失，市場行情當然就不斷地跌入冰點。當然，這種殘酷背后，也有好事——在大浪淘沙之后，今天還能活躍在場上的房企，都是更有生命力的市場主體。

▲中糧·北外灘壹號效果圖，上海

我們想說的是，房地產的價值邏輯并沒有發生變化。當然，相比樓市低谷期是怎么發生的，大家更關心的是未來：房價還能漲回來嗎？無論是站在這個舞臺上，還是私下里跟親朋好友聊天，我的答案都是一樣的：不止能漲回來，而且還會繼續創新高。你心里肯定在想：這怎么可能啊。

如果我們把自己的眼光局限在一座城市之內，或者局限在一個階段之內，我們很可能會錯判一份美好或一項資產，甚至會錯過。但如果我們跳出認知樊籠，跳到更大的時間維度和空間維度中來看核心城市的核心資產，我們會得出截然相反的答案——核心資產仍然大有前景。今天我們要聊的就是從「這怎么可能啊」到「這是一種必然」的邏輯推導。所以，我今天的演講主題是《全球資產看上海》。我們可以通過四個維度，來感受一下上海的核心資產，在更大的時間維度和空間維度中將會有怎樣的價值前景。

城市比較維度

第一個維度是城市比較維度。大家都知道，上海的城市愿景是「建設卓越的全球城市」；我覺得不對，因為「卓越的全球城市」已經不是愿景而是現實了。對比一下，是上海厲害還是紐約厲害？老一輩的人肯定會說紐約厲害。我先舉一個例子。?2021年，紐約開始動工建設一個叫做「the Big U」的大工程，就是提升整個曼哈頓島南邊的濱水空間；因為整條濱水岸線看起來像是字母「U」，再加上它的規劃方案是世界級建筑事務所BIG設計的，所以就叫做「the Big U」。你知道的，他們的城市建設進展是很慢的，建了四年多時間，現在這個大工程終于建成了一小段。BIG設計的方案非常厲害，當時看得我熱血沸騰，但做出來以后真是讓人大失所望。

我們再來看上海的黃浦江世界級濱水區，它比紐約的「the Big U」更早啟動，現在已經建設得七七八八了。無論你是在楊浦濱江、北外灘還是徐匯濱江，你隨便找個場景，都能秒殺紐約的「the Big U」。你去紐約的「the Big U」走一走，再到上海黃浦江世界級濱水區的任意一段逛一逛，你就能感受到這種遙遙領先。

我們想說的是，上海已經在城市建設方面遙遙領先紐約。當然了，紐約也有勝過上海的地方，比如高線公園，上海也向他們學習，做了好幾段高線公園。所以，如果我們稍微謙遜一些，也可以這么說：上海與紐約互有領先。

我們再來對比上海與紐約的「天花板房價」，也就是超級豪宅的價格。紐約是人民幣100萬元/平米左右——無論是紐約、香港還是倫敦，他們的「天花板房價」都是人民幣100萬元/平米左右。那么上海是多少呢？30萬元/平米左右。我說的「天花板房價」不包括別墅，都是用高層住宅這個口徑。上海的「天花板房價」，是紐約的三分之一，這合理嗎？所以我經常會感慨：上海哪里比紐約差啊。

所以，房價還會不會創新高？這是必然的。未來的某一天，上海的「天花板房價」必然是跟紐約拉平，甚至超過紐約。

你可能會說，跟紐約啊、倫敦啊比，沒意思。那么，我們再換成北京的視角。上海的外環差不多相當于北京的五環，它們的平均直徑都是約28公里——你看在放松限購這件事上，北京放松了五環外，上海放松的是外環外。那么，上海的內環相當于北京的幾環？三環。它們的平均直徑都是約12公里。對于高凈值人群來說，他們在上海內環內，有好些個樓盤可以挑；但是在北京三環內，幾乎沒有新盤。所以像「中糧·北外灘壹號」這樣的項目，對于北京的高凈值人群來說，那簡直是不可思議的存在：在北外灘這么市中心的地方，竟然還可以有這么高奢的樓盤。

如果你長期待在上海，你可能又會說，北外灘有那么好嗎？你肯定聽說過，在政府的規劃愿景里，在房企的宣傳說辭里，都說北外灘將會是上海的又一個城市封面。那么我們就來看一下城市封面背后的邏輯。放眼全球，高能級城市的封面都離不開這三樣東西：「天空」「地氣」與「鏡面」。

「天空」就是高度。在城市封面的關鍵構成要素中，當然要有摩天大樓，必須要有拔地而起、直沖云霄的高度。維也納很美，但是維也納都是低矮的建筑，構不成城市封面；巴黎如果沒有埃菲爾鐵塔，也很難拼湊出一張像樣的城市封面。現在，北外灘已經有不少摩天大樓了，「浦西第一高樓」已經開工了，未來還有更多的摩天大樓。外灘與陸家嘴都是上海的城市封面，北外灘也將是。

「地氣」就是地面活力與高級煙火氣。現在新一代的摩天大樓，包括北外灘的「浦西第一高樓」，都非常講究跟街道的交融關系，它們不再是高冷的城市峰巒，它們的基座都是「室內外交融」的高級煙火氣。煙火氣不僅體現在那些摩天大樓，整個北外灘更是通過星星點點的每一個項目的活力創新與街區交融，形成了更濃郁的高級煙火氣。

那么，什么叫「鏡面」？城市封面必須要有「鏡面」。我們可以逆天地想象一下，把黃浦江填掉，那么陸家嘴的那些高樓矗立在那里，還會有動人的感覺嗎？不會。正是因為黃浦江這個「鏡面」，陸家嘴才能夠成為生動的高能級城市封面。城市封面必須得有大江大河的映照，沒有這種映照，就失去了靈性。講得再簡單一點，拍照片沒有水就不好看。北外灘也一樣，它的摩天大樓集群同樣也會倒映在江面上，同時江流與來來往往的船舶也將倒映在摩天大樓的幕墻上。

所以，你可以再用「天空」「地氣」與「鏡面」這三個構成要素，來重新打量一下北外灘作為上海城市封面的含金量。

時間維度

現在你可能會在心底嘀咕：好吧，就算你說的都成立，北外灘的前景不錯，但是上海的「風貌項目」（歷史風貌保護與更新項目）可不少啊，雖然每一個「風貌項目」的地段都不錯，都在內環內，但并不是每一個「風貌項目」都熱銷。

如果跟著別人人云亦云的話，我們可能就會錯失這個時代的高端資產配置的機遇，所以我們得進入另一個維度來看問題——「時間維度」。

把時間維度拉長到十年，「風貌項目」就會顯現出它本來的價值光芒。上海的「風貌項目」是在這兩三年內冒出來的——有時候我們會被時間欺騙，假設一下，這些「風貌項目」是每一年出一兩個，你是不是就會覺得它很稀缺？上海內環內的合院產品，能不稀缺嗎？可是現在大家似乎并不覺得那么稀缺，因為這些「風貌項目」幾乎是一下子同時冒出來的。餐桌上的菜太多了，你難免就會感覺沒那么有誘惑力了。但你不能說這個菜本身不好吃吧。比如好久沒有吃過這種「大餐」的北京人，他們肯定覺得很好吃——北京三環內哪里會有這樣的合院與大平層啊。

所以，當你把時間維度拉長以后，你就能感受到，上海的「風貌項目」就相當于北京三環內的「珍饈」。

企業維度

第三個維度是「企業維度」。中糧是央企，在很多人看來央企似乎最不缺的就是錢，那么中糧為什么沒有在上海開發很多樓盤？有錢就有誘惑。尤其是在房地產行業，誘惑何其多。在座的各位可能自己也做企業，一家成功的企業之所以成功，其實不在于他們做了什么，而在于他們拒絕了什么，抵制了多少種誘惑。對于一家成功的企業來說，各種機會向他們奔涌而來。一家企業最忌諱的就是他們認為自己已經無所不能，克制與堅守才是制勝法寶。

中糧在上海的投資是非常克制。他們在上海開發的樓盤，幾乎都是面向高凈值人群的「壹號」項目——從2009年陸家嘴的「中糧·海景壹號」到2015年蘇河灣的「中糧·天悅壹號」，從2018年蘇河灣的「中糧·前灘海景壹號」到2021年的「中糧瑞虹·海景壹號」，再到如今的「中糧·北外灘壹號」，我們看到的是央企中糧所體現出來的戰略定性和對于核心地段的堅守。我們將之稱為中糧的「壹號戰略」。什么叫「壹號戰略」？就是以堅定的克制力，堅守核心地段。

客戶維度

第四個維度是「客戶維度」。如果你站在「客戶維度」來看，你就會發現「中糧·北外灘壹號」其實是從前面的四個「壹號」項目上生長出來的。此前的四個「壹號」項目，加在一起大概有1800多戶業主家庭。中糧跟1800多戶業主家庭保持著日常的互動。「中糧·北外灘壹號」的操盤團隊給我發了一份他們的客戶深訪PPT，我花了一個小時都沒讀完。他們在做產品之前，花了大量的工作去梳理此前四個「壹號」項目的業主們在真實生活當中的痛點和關切點。

科技界的大預言家凱文·凱利提到過「一千個客戶原理」，意思是只要你足夠了解一千個客戶，你就會有做不完的生意。他在《一千個鐵桿粉絲》中說，「關鍵挑戰在于，你必須與你的鐵桿粉絲建立直接聯系。」對于每一家房企來講，業主才是他們最大的隱形資產，他們身上蘊藏著無數的寶藏，通過與業主建立直接聯系，會促使并啟發房企做出更好的、更有競爭力的產品。所以好的房子，不一定是通過優秀的設計師設計出來的，最好的房子一定是對于客戶真實需求的洞察。再優秀的建筑師，也必須立足于客戶的真實需求，而不是想象的需求，才能做出真正動人的產品。

▲中糧·北外灘壹號建筑效果圖，上海

「中糧·北外灘壹號」高層建筑的外立面用了紅色釉面陶板，建出來以后會比效果圖更好看——因為陶板的光澤是任何效果圖模擬不出來的。為什么要用紅色？主創建筑師朱培棟博士告訴我，這叫做「垂直的里弄」。風貌別墅形成了紅磚里弄，高層住宅就是把紅磚里弄豎立在空中。

「中糧·北外灘壹號」的這幢高層住宅，為什么要有那么高的窗墻比？不只是為了采光，更重要的是為了讓觀景視野更通透，是為了讓你眺望城市。這幢高層住宅的前后左右都沒有遮擋，都擁有非常開闊的視野，這在上海是非常難得的。當你在自己家里，每一扇窗都是萬家燈火，你的心底會滋生出一種感覺——你擁有了整座城市。買房就是要買出一種「擁有整座城市」的感覺。人的心胸跟視野的開闊是成正比的，每天看見的世界越開闊，你的心胸就越開闊。

▲中糧·北外灘壹號會所空間效果圖，上海

房價是「三重沉淀」

稍微總結一下我們剛才圍繞「中糧·北外灘壹號」講述的四個維度——

●客戶維度：「1800+的深訪與鏈接」，以微觀視角洞察客戶的日常生活

●企業維度：以堅定的克制力堅守核心城市的核心地段

●時間維度：用長期主義思維，將資產價值放在更長的時間維度中進行考量

●城市比較維度：令北京高凈值客群艷羨，比紐約不動產更有成長性

▲上海中糧大悅城·世界S灣壹號作品發布會現場，劉德科PPT第20頁，2025/11/22

再回到我們演講開頭提的那個問題，房價還能漲回來嗎？在這樣的樓市低谷期，房價似乎還在跌，但最終一定都會加倍漲回來。從微觀看，房價是由供需關系決定的；但從宏觀上看，全世界絕大多數城市的房價都是經濟發展、城市建設與貨幣放量的三重沉淀。

我們的經濟發展與城市建設仍然在轟隆隆地向前推進。你看無論在上海還在中國的任何其他頭部城市，工地還多不多？工地沒有了就不發展，工地多就是在發展。上海的工地比紐約多太多了，幾何倍數地多。上海每天還在進步，他們基本上是停滯的。為什么紐約和東京在過去的三五年房價漲得特別厲害，就只有一個原因，疫情之后他們的貨幣亂發，所以房價漲了。

房價是「三重沉淀」，一時的樓市低谷期不代表永遠低谷。謝謝大家，我是劉德科。

主編-何玲 影像總監-費嘉

編輯-盧丹婷 編導-沈奕飛 攝像-王德正

商務總監-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科