房?jī)r(jià)最終定都會(huì)加倍漲回來(lái)。︱劉德科演講實(shí)錄

全球資產(chǎn)看上海

*本文根據(jù)2025年11月22日劉德科在上海中糧大悅城·世界S灣壹號(hào)作品發(fā)布會(huì)的演講《全球資產(chǎn)看上海》整理

演講 ︱劉德科

很高興又站在上海「一江一河」的坐標(biāo)原點(diǎn)上。今天我們所在的海鷗麗晶酒店，是黃浦江與蘇州河的交匯點(diǎn)。對(duì)于我們房地產(chǎn)行業(yè)的人來(lái)說(shuō)，海鷗麗晶酒店不只是地段好，它還有一層更特別的輝光——?jiǎng)偛糯蠹覐木频赀M(jìn)來(lái)，一路上看到的繁花圓燈、粉水晶吧臺(tái)或玫瑰瀑流等等場(chǎng)景，都有一種似曾相識(shí)的感覺(jué)。這些場(chǎng)景在成都、廣州、蘇州、杭州、合肥等等城市的高端住宅樓盤(pán)的會(huì)所空間中都有出現(xiàn)。它們都是從這個(gè)酒店出發(fā)的。甚至我們可以這么說(shuō)：上海海鷗麗晶酒店是21世紀(jì)20年代中國(guó)住宅項(xiàng)目會(huì)所空間的母本。

今天我們要講的「中糧·北外灘壹號(hào)」，跟海鷗麗晶酒店一樣，都在北外灘；「中糧·北外灘壹號(hào)」會(huì)所空間用的室內(nèi)設(shè)計(jì)單位，也是海鷗麗晶酒店御用的CCD（鄭忠設(shè)計(jì)）。

現(xiàn)在的高端住宅樓盤(pán)跟高奢酒店，已經(jīng)美得幾乎沒(méi)什么分別了。

我們能感受到，房子越造越好了。那么問(wèn)題來(lái)了，房子越造越好，為什么樓市反而越來(lái)越不景氣？有一些觀點(diǎn)認(rèn)為中國(guó)的城市化高峰已經(jīng)過(guò)去了，房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)什么前途了——實(shí)際上過(guò)去二十多年只要樓市陷入低谷期，這種論調(diào)就會(huì)浮現(xiàn)出來(lái)。我們來(lái)看中央文件，當(dāng)前官方表述仍然強(qiáng)調(diào)的是「我國(guó)城鎮(zhèn)化還有很大發(fā)展提升空間」。還有一些觀點(diǎn)說(shuō)是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)周期，經(jīng)濟(jì)增速放緩導(dǎo)致了樓市低迷；實(shí)際上，房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)系，但關(guān)系不是很大。經(jīng)濟(jì)增速放緩，不會(huì)導(dǎo)致樓市低迷；恰恰相反，樓市低迷往往會(huì)拖累經(jīng)濟(jì)增速。

本輪樓市低谷期的核心原因只有一個(gè)，就是「房企生態(tài)在短時(shí)間內(nèi)遭遇了大面積的塌陷」。供給端的眾多市場(chǎng)主體（也就是房企）紛紛爆雷，甚至一個(gè)個(gè)消失不見(jiàn)了，這種風(fēng)聲鶴唳傳導(dǎo)到購(gòu)房者身上，市場(chǎng)信心不斷喪失，市場(chǎng)行情當(dāng)然就不斷地跌入冰點(diǎn)。當(dāng)然，這種殘酷背后，也有好事——在大浪淘沙之后，今天還能活躍在場(chǎng)上的房企，都是更有生命力的市場(chǎng)主體。

▲中糧·北外灘壹號(hào)效果圖，上海

我們想說(shuō)的是，房地產(chǎn)的價(jià)值邏輯并沒(méi)有發(fā)生變化。當(dāng)然，相比樓市低谷期是怎么發(fā)生的，大家更關(guān)心的是未來(lái)：房?jī)r(jià)還能漲回來(lái)嗎？無(wú)論是站在這個(gè)舞臺(tái)上，還是私下里跟親朋好友聊天，我的答案都是一樣的：不止能漲回來(lái)，而且還會(huì)繼續(xù)創(chuàng)新高。你心里肯定在想：這怎么可能啊。

如果我們把自己的眼光局限在一座城市之內(nèi)，或者局限在一個(gè)階段之內(nèi)，我們很可能會(huì)錯(cuò)判一份美好或一項(xiàng)資產(chǎn)，甚至?xí)e(cuò)過(guò)。但如果我們跳出認(rèn)知樊籠，跳到更大的時(shí)間維度和空間維度中來(lái)看核心城市的核心資產(chǎn)，我們會(huì)得出截然相反的答案——核心資產(chǎn)仍然大有前景。今天我們要聊的就是從「這怎么可能啊」到「這是一種必然」的邏輯推導(dǎo)。所以，我今天的演講主題是《全球資產(chǎn)看上海》。我們可以通過(guò)四個(gè)維度，來(lái)感受一下上海的核心資產(chǎn)，在更大的時(shí)間維度和空間維度中將會(huì)有怎樣的價(jià)值前景。

城市比較維度

第一個(gè)維度是城市比較維度。大家都知道，上海的城市愿景是「建設(shè)卓越的全球城市」；我覺(jué)得不對(duì)，因?yàn)椤缸吭降娜虺鞘小挂呀?jīng)不是愿景而是現(xiàn)實(shí)了。對(duì)比一下，是上海厲害還是紐約厲害？老一輩的人肯定會(huì)說(shuō)紐約厲害。我先舉一個(gè)例子。?2021年，紐約開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)一個(gè)叫做「the Big U」的大工程，就是提升整個(gè)曼哈頓島南邊的濱水空間；因?yàn)檎麠l濱水岸線看起來(lái)像是字母「U」，再加上它的規(guī)劃方案是世界級(jí)建筑事務(wù)所BIG設(shè)計(jì)的，所以就叫做「the Big U」。你知道的，他們的城市建設(shè)進(jìn)展是很慢的，建了四年多時(shí)間，現(xiàn)在這個(gè)大工程終于建成了一小段。BIG設(shè)計(jì)的方案非常厲害，當(dāng)時(shí)看得我熱血沸騰，但做出來(lái)以后真是讓人大失所望。

我們?cè)賮?lái)看上海的黃浦江世界級(jí)濱水區(qū)，它比紐約的「the Big U」更早啟動(dòng)，現(xiàn)在已經(jīng)建設(shè)得七七八八了。無(wú)論你是在楊浦濱江、北外灘還是徐匯濱江，你隨便找個(gè)場(chǎng)景，都能秒殺紐約的「the Big U」。你去紐約的「the Big U」走一走，再到上海黃浦江世界級(jí)濱水區(qū)的任意一段逛一逛，你就能感受到這種遙遙領(lǐng)先。

我們想說(shuō)的是，上海已經(jīng)在城市建設(shè)方面遙遙領(lǐng)先紐約。當(dāng)然了，紐約也有勝過(guò)上海的地方，比如高線公園，上海也向他們學(xué)習(xí)，做了好幾段高線公園。所以，如果我們稍微謙遜一些，也可以這么說(shuō)：上海與紐約互有領(lǐng)先。

我們?cè)賮?lái)對(duì)比上海與紐約的「天花板房?jī)r(jià)」，也就是超級(jí)豪宅的價(jià)格。紐約是人民幣100萬(wàn)元/平米左右——無(wú)論是紐約、香港還是倫敦，他們的「天花板房?jī)r(jià)」都是人民幣100萬(wàn)元/平米左右。那么上海是多少呢？30萬(wàn)元/平米左右。我說(shuō)的「天花板房?jī)r(jià)」不包括別墅，都是用高層住宅這個(gè)口徑。上海的「天花板房?jī)r(jià)」，是紐約的三分之一，這合理嗎？所以我經(jīng)常會(huì)感慨：上海哪里比紐約差啊。

所以，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)創(chuàng)新高？這是必然的。未來(lái)的某一天，上海的「天花板房?jī)r(jià)」必然是跟紐約拉平，甚至超過(guò)紐約。

你可能會(huì)說(shuō)，跟紐約啊、倫敦啊比，沒(méi)意思。那么，我們?cè)贀Q成北京的視角。上海的外環(huán)差不多相當(dāng)于北京的五環(huán)，它們的平均直徑都是約28公里——你看在放松限購(gòu)這件事上，北京放松了五環(huán)外，上海放松的是外環(huán)外。那么，上海的內(nèi)環(huán)相當(dāng)于北京的幾環(huán)？三環(huán)。它們的平均直徑都是約12公里。對(duì)于高凈值人群來(lái)說(shuō)，他們?cè)谏虾?nèi)環(huán)內(nèi)，有好些個(gè)樓盤(pán)可以挑；但是在北京三環(huán)內(nèi)，幾乎沒(méi)有新盤(pán)。所以像「中糧·北外灘壹號(hào)」這樣的項(xiàng)目，對(duì)于北京的高凈值人群來(lái)說(shuō)，那簡(jiǎn)直是不可思議的存在：在北外灘這么市中心的地方，竟然還可以有這么高奢的樓盤(pán)。

如果你長(zhǎng)期待在上海，你可能又會(huì)說(shuō)，北外灘有那么好嗎？你肯定聽(tīng)說(shuō)過(guò)，在政府的規(guī)劃愿景里，在房企的宣傳說(shuō)辭里，都說(shuō)北外灘將會(huì)是上海的又一個(gè)城市封面。那么我們就來(lái)看一下城市封面背后的邏輯。放眼全球，高能級(jí)城市的封面都離不開(kāi)這三樣?xùn)|西：「天空」「地氣」與「鏡面」。

「天空」就是高度。在城市封面的關(guān)鍵構(gòu)成要素中，當(dāng)然要有摩天大樓，必須要有拔地而起、直沖云霄的高度。維也納很美，但是維也納都是低矮的建筑，構(gòu)不成城市封面；巴黎如果沒(méi)有埃菲爾鐵塔，也很難拼湊出一張像樣的城市封面。現(xiàn)在，北外灘已經(jīng)有不少摩天大樓了，「浦西第一高樓」已經(jīng)開(kāi)工了，未來(lái)還有更多的摩天大樓。外灘與陸家嘴都是上海的城市封面，北外灘也將是。

「地氣」就是地面活力與高級(jí)煙火氣。現(xiàn)在新一代的摩天大樓，包括北外灘的「浦西第一高樓」，都非常講究跟街道的交融關(guān)系，它們不再是高冷的城市峰巒，它們的基座都是「室內(nèi)外交融」的高級(jí)煙火氣。煙火氣不僅體現(xiàn)在那些摩天大樓，整個(gè)北外灘更是通過(guò)星星點(diǎn)點(diǎn)的每一個(gè)項(xiàng)目的活力創(chuàng)新與街區(qū)交融，形成了更濃郁的高級(jí)煙火氣。

那么，什么叫「鏡面」？城市封面必須要有「鏡面」。我們可以逆天地想象一下，把黃浦江填掉，那么陸家嘴的那些高樓矗立在那里，還會(huì)有動(dòng)人的感覺(jué)嗎？不會(huì)。正是因?yàn)辄S浦江這個(gè)「鏡面」，陸家嘴才能夠成為生動(dòng)的高能級(jí)城市封面。城市封面必須得有大江大河的映照，沒(méi)有這種映照，就失去了靈性。講得再簡(jiǎn)單一點(diǎn)，拍照片沒(méi)有水就不好看。北外灘也一樣，它的摩天大樓集群同樣也會(huì)倒映在江面上，同時(shí)江流與來(lái)來(lái)往往的船舶也將倒映在摩天大樓的幕墻上。

所以，你可以再用「天空」「地氣」與「鏡面」這三個(gè)構(gòu)成要素，來(lái)重新打量一下北外灘作為上海城市封面的含金量。

時(shí)間維度

現(xiàn)在你可能會(huì)在心底嘀咕：好吧，就算你說(shuō)的都成立，北外灘的前景不錯(cuò)，但是上海的「風(fēng)貌項(xiàng)目」（歷史風(fēng)貌保護(hù)與更新項(xiàng)目）可不少啊，雖然每一個(gè)「風(fēng)貌項(xiàng)目」的地段都不錯(cuò)，都在內(nèi)環(huán)內(nèi)，但并不是每一個(gè)「風(fēng)貌項(xiàng)目」都熱銷。

如果跟著別人人云亦云的話，我們可能就會(huì)錯(cuò)失這個(gè)時(shí)代的高端資產(chǎn)配置的機(jī)遇，所以我們得進(jìn)入另一個(gè)維度來(lái)看問(wèn)題——「時(shí)間維度」。

把時(shí)間維度拉長(zhǎng)到十年，「風(fēng)貌項(xiàng)目」就會(huì)顯現(xiàn)出它本來(lái)的價(jià)值光芒。上海的「風(fēng)貌項(xiàng)目」是在這兩三年內(nèi)冒出來(lái)的——有時(shí)候我們會(huì)被時(shí)間欺騙，假設(shè)一下，這些「風(fēng)貌項(xiàng)目」是每一年出一兩個(gè)，你是不是就會(huì)覺(jué)得它很稀缺？上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的合院產(chǎn)品，能不稀缺嗎？可是現(xiàn)在大家似乎并不覺(jué)得那么稀缺，因?yàn)檫@些「風(fēng)貌項(xiàng)目」幾乎是一下子同時(shí)冒出來(lái)的。餐桌上的菜太多了，你難免就會(huì)感覺(jué)沒(méi)那么有誘惑力了。但你不能說(shuō)這個(gè)菜本身不好吃吧。比如好久沒(méi)有吃過(guò)這種「大餐」的北京人，他們肯定覺(jué)得很好吃——北京三環(huán)內(nèi)哪里會(huì)有這樣的合院與大平層啊。

所以，當(dāng)你把時(shí)間維度拉長(zhǎng)以后，你就能感受到，上海的「風(fēng)貌項(xiàng)目」就相當(dāng)于北京三環(huán)內(nèi)的「珍饈」。

企業(yè)維度

第三個(gè)維度是「企業(yè)維度」。中糧是央企，在很多人看來(lái)央企似乎最不缺的就是錢，那么中糧為什么沒(méi)有在上海開(kāi)發(fā)很多樓盤(pán)？有錢就有誘惑。尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)，誘惑何其多。在座的各位可能自己也做企業(yè)，一家成功的企業(yè)之所以成功，其實(shí)不在于他們做了什么，而在于他們拒絕了什么，抵制了多少種誘惑。對(duì)于一家成功的企業(yè)來(lái)說(shuō)，各種機(jī)會(huì)向他們奔涌而來(lái)。一家企業(yè)最忌諱的就是他們認(rèn)為自己已經(jīng)無(wú)所不能，克制與堅(jiān)守才是制勝法寶。

中糧在上海的投資是非常克制。他們?cè)谏虾ｉ_(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，幾乎都是面向高凈值人群的「壹號(hào)」項(xiàng)目——從2009年陸家嘴的「中糧·海景壹號(hào)」到2015年蘇河灣的「中糧·天悅壹號(hào)」，從2018年蘇河灣的「中糧·前灘海景壹號(hào)」到2021年的「中糧瑞虹·海景壹號(hào)」，再到如今的「中糧·北外灘壹號(hào)」，我們看到的是央企中糧所體現(xiàn)出來(lái)的戰(zhàn)略定性和對(duì)于核心地段的堅(jiān)守。我們將之稱為中糧的「壹號(hào)戰(zhàn)略」。什么叫「壹號(hào)戰(zhàn)略」？就是以堅(jiān)定的克制力，堅(jiān)守核心地段。

客戶維度

第四個(gè)維度是「客戶維度」。如果你站在「客戶維度」來(lái)看，你就會(huì)發(fā)現(xiàn)「中糧·北外灘壹號(hào)」其實(shí)是從前面的四個(gè)「壹號(hào)」項(xiàng)目上生長(zhǎng)出來(lái)的。此前的四個(gè)「壹號(hào)」項(xiàng)目，加在一起大概有1800多戶業(yè)主家庭。中糧跟1800多戶業(yè)主家庭保持著日常的互動(dòng)。「中糧·北外灘壹號(hào)」的操盤(pán)團(tuán)隊(duì)給我發(fā)了一份他們的客戶深訪PPT，我花了一個(gè)小時(shí)都沒(méi)讀完。他們?cè)谧霎a(chǎn)品之前，花了大量的工作去梳理此前四個(gè)「壹號(hào)」項(xiàng)目的業(yè)主們?cè)谡鎸?shí)生活當(dāng)中的痛點(diǎn)和關(guān)切點(diǎn)。

科技界的大預(yù)言家凱文·凱利提到過(guò)「一千個(gè)客戶原理」，意思是只要你足夠了解一千個(gè)客戶，你就會(huì)有做不完的生意。他在《一千個(gè)鐵桿粉絲》中說(shuō)，「關(guān)鍵挑戰(zhàn)在于，你必須與你的鐵桿粉絲建立直接聯(lián)系。」對(duì)于每一家房企來(lái)講，業(yè)主才是他們最大的隱形資產(chǎn)，他們身上蘊(yùn)藏著無(wú)數(shù)的寶藏，通過(guò)與業(yè)主建立直接聯(lián)系，會(huì)促使并啟發(fā)房企做出更好的、更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品。所以好的房子，不一定是通過(guò)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)出來(lái)的，最好的房子一定是對(duì)于客戶真實(shí)需求的洞察。再優(yōu)秀的建筑師，也必須立足于客戶的真實(shí)需求，而不是想象的需求，才能做出真正動(dòng)人的產(chǎn)品。

▲中糧·北外灘壹號(hào)建筑效果圖，上海

「中糧·北外灘壹號(hào)」高層建筑的外立面用了紅色釉面陶板，建出來(lái)以后會(huì)比效果圖更好看——因?yàn)樘瞻宓墓鉂墒侨魏涡Ч麍D模擬不出來(lái)的。為什么要用紅色？主創(chuàng)建筑師朱培棟博士告訴我，這叫做「垂直的里弄」。風(fēng)貌別墅形成了紅磚里弄，高層住宅就是把紅磚里弄豎立在空中。

「中糧·北外灘壹號(hào)」的這幢高層住宅，為什么要有那么高的窗墻比？不只是為了采光，更重要的是為了讓觀景視野更通透，是為了讓你眺望城市。這幢高層住宅的前后左右都沒(méi)有遮擋，都擁有非常開(kāi)闊的視野，這在上海是非常難得的。當(dāng)你在自己家里，每一扇窗都是萬(wàn)家燈火，你的心底會(huì)滋生出一種感覺(jué)——你擁有了整座城市。買房就是要買出一種「擁有整座城市」的感覺(jué)。人的心胸跟視野的開(kāi)闊是成正比的，每天看見(jiàn)的世界越開(kāi)闊，你的心胸就越開(kāi)闊。

▲中糧·北外灘壹號(hào)會(huì)所空間效果圖，上海

房?jī)r(jià)是「三重沉淀」

稍微總結(jié)一下我們剛才圍繞「中糧·北外灘壹號(hào)」講述的四個(gè)維度——

●客戶維度：「1800+的深訪與鏈接」，以微觀視角洞察客戶的日常生活

●企業(yè)維度：以堅(jiān)定的克制力堅(jiān)守核心城市的核心地段

●時(shí)間維度：用長(zhǎng)期主義思維，將資產(chǎn)價(jià)值放在更長(zhǎng)的時(shí)間維度中進(jìn)行考量

●城市比較維度：令北京高凈值客群艷羨，比紐約不動(dòng)產(chǎn)更有成長(zhǎng)性

▲上海中糧大悅城·世界S灣壹號(hào)作品發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，劉德科PPT第20頁(yè)，2025/11/22

再回到我們演講開(kāi)頭提的那個(gè)問(wèn)題，房?jī)r(jià)還能漲回來(lái)嗎？在這樣的樓市低谷期，房?jī)r(jià)似乎還在跌，但最終一定都會(huì)加倍漲回來(lái)。從微觀看，房?jī)r(jià)是由供需關(guān)系決定的；但從宏觀上看，全世界絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)都是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)與貨幣放量的三重沉淀。

我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城市建設(shè)仍然在轟隆隆地向前推進(jìn)。你看無(wú)論在上海還在中國(guó)的任何其他頭部城市，工地還多不多？工地沒(méi)有了就不發(fā)展，工地多就是在發(fā)展。上海的工地比紐約多太多了，幾何倍數(shù)地多。上海每天還在進(jìn)步，他們基本上是停滯的。為什么紐約和東京在過(guò)去的三五年房?jī)r(jià)漲得特別厲害，就只有一個(gè)原因，疫情之后他們的貨幣亂發(fā)，所以房?jī)r(jià)漲了。

房?jī)r(jià)是「三重沉淀」，一時(shí)的樓市低谷期不代表永遠(yuǎn)低谷。謝謝大家，我是劉德科。

主編-何玲 影像總監(jiān)-費(fèi)嘉

編輯-盧丹婷 編導(dǎo)-沈奕飛 攝像-王德正

商務(wù)總監(jiān)-周慧慧 總策劃-王冬鶯 總編輯-劉德科