京滬深低總價二手房成交占比進一步擴大

前兩天，我們分析了當前二手房市場房源掛牌的新動向，新增掛牌同環比齊降，二手房東們進入“惜售”或“觀望”模式。

從成交結構來看，買方客群的置業偏好同樣發生了明顯的變化。

從總價段來看，北京、上海和深圳的二手房客群更青睞總價200萬元以下的房源，成交占比同環比齊增。表現在面積段，北京、上海和杭州90-100平方米、140-160平方米面積段房源成交占比持增。市場對于區域的選擇也發生了變化，上海遠郊成交占比下降，而北京、深圳和杭州核心區成交占比卻在下滑。

　　從北京、上海、深圳和杭州四城二手房成交情況來看，前10月累計成交套數同比均保持正增長，10月單月成交同環比均有所下降，增長動能略有放緩。

低價房源的成交占比還在增長。據CRIC監測數據，10月京滬深總價200萬元以內的低總價段房源成交套數占比同環比齊增，杭州環比雖有所下降，但是同比仍保持8.56個百分點的增長。

以上海為例，2025年10月總價200萬元以內房源成交套數占比為48.72%，環比上升2.16個百分點，同比上升8.93個百分點；市場份額有進一步擴大趨勢。

而北京總價200萬元以下房源成交占比已達到了57.19%，而且剛需客群集中度仍在持續上升，10月成交占比同環比增長1.81個百分點、4.67個百分點。

這意味著，剛需客群基本被分流至二手房市場，二手房市場已成為極致剛需的“蓄水池”，并對新房市場的分流作用愈發顯著。

進一步從掛牌情況來看，當前四大城市總價300萬元以下房源掛牌占比增幅明顯，在剛需市場供應端與需求端形成共振，被新房市場擠壓的“極致剛需”客群則在二手房尋找機會。

而市場的另一面是，在上海、深圳，新房市場中的千萬元豪宅產品入市正在分流二手房高端客群。

據CRIC監測數據，上海和深圳2025年10月總價800萬元以上房源成交套數占比環比均呈現出持平或回落。

此外，杭州2025年10月總價500萬-1000萬元高端房源占比環比持增階段性回升，但仍不及去年同期。

參考掛牌占比情況來看，京滬深 600-3000萬中高改房源掛牌占比普遍下降，業主進入“惜售”或“觀望”模式，中高端市場已率先進入新一輪博弈。

目前來看，隨著新房供地“提質縮量”疊加四代宅等高得房率新規產品入市，使得一二手房客群差異愈發顯著，高端客群集中新房，而極致剛需客群被擠壓至二手房市場。

從二手房成交面積段來看，京滬深總體呈現出70平方米以內小面積段仍是成交主力，2025年10月成交套數占比均在3成以上。

結合90㎡以下小戶型在各城市掛牌活躍度較高來看，再次印證了二手房市場供需兩端的絕對主力是低總價、小面積的房源。

上海70平方米以內小面積段極致剛需成交占比同環比增幅均超1個百分點。

而北京、深圳70平方米以內小面積戶型占比同環比齊跌，80-100平方米環比持增，這部分房源多為二房或小三房設計，當前二手房“以價換量”背景下，性價比優勢凸顯，成交占比持續上行。

此外，京深杭等140-160平方米中等偏大面積段房源成交占比也有同環比齊增態勢，這類產品多為三房/四房設計，戶型舒適度較高，可以滿足“一步到位”的自住需求。

而各城市成交區域變化，也釋放出一個關鍵的市場信號。

當前客群的避險情緒和性價比優先決策邏輯正在主導二手房市場情緒。

比如上海遠郊區二手房成交占比持降，主要原因在于遠郊區抗風險能力偏弱，在“以價換量”的市場環境下，購房者更傾向于通勤便利和配套成熟的核心區。

與上海不同的是，北京、深圳、杭州成交占比持降的多為城市核心區，諸如北京海淀區和朝陽區，深圳福田區和南山區，杭州拱墅區和濱江區。這意味著，在市場下行期，更多核心區迎來價格和價值博弈，購房者更看中“性價比”考量。

值得注意的是，深圳主力區域成交集中度上升，據CRIC監測數據，深圳羅湖區和龍崗區除了是2025年10月環比漲幅TOP3區域之外，還是成交套數占比TOP3區域。

當前二手房市場已成為剛需的主要陣地，市場需求高度集中于低總價剛需及高性價比的改善戶型，這部分客群仍然以價格為導向，短期內二手房市場“以價換量”趨勢仍將延續。

不過從掛牌情況來看，二手房東們已出現了惜售和觀望情緒，二手房市場將會出現新一輪博弈，尤其是中高改市場，后續成交能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優質產品入市量影響。（來源：丁祖昱評樓市）