房價嚇人!市中老破小、知名小區合院高光成交!還有天麓、麓湖灣…

甌江邊的合院產品終于有買家了！

今天，鹿城桃花島的新希望·天麓（玉麓東苑）3幢1102室，建面約165.16㎡，起拍價約278萬元，起始單價約1.68萬元/㎡，共吸引了7人報名，414人設置提醒，10870次圍觀，

最終經過61輪，成交總價約342萬元，成交單價2.07萬元/㎡，溢價率23%。

還有永嘉三江的錦玉潮明，上架了16套高層，建面約118-137㎡，起拍價約64-80萬元，起拍單價約0.5-0.59萬元/㎡，最終無人報名，全部流拍。

還有12套合院產品，建面約339-746㎡（含地下室），起拍價約254-518萬元，起拍單價約0.6-0.92萬元/㎡，最終成交4套，成交總價約292-518萬元，成交單價0.69-0.93萬元/㎡，溢價率0-1%。

另外，鹿城飛霞北路的208號老破小（住宅產權，沿街可做商鋪），建面僅約33.92㎡，竟然吸引了35人報名，經過105競價，最終成交價103.27萬元，折合單價高達約3.04萬元/㎡，溢價率為353.5%，熱度高的超乎想象，難道老城區的拆遷又要啟動了？

下面我們一起來看下，今天的拍賣市場情況。

（拍賣市場是二手房市場的的局部縮影，與常規二手房市場存在較大的差異，并不能代表整體二手房市場，僅供參考。）

01、新希望·天麓（玉麓東苑）

位于鹿城區濱江街道甌江路與蒲密路交匯處西側。北面為甌江峯匯、外灘首府，東側為甌江路，西面為玉麓西苑、空地及稍遠些的溫州市實驗小學桃花島校區，南面為蒲州水閘。

周邊生活配套較弱，景觀視野較為優秀。

小區共有16幢高層住宅、3幢疊墅，被道路分割為玉麓西苑和玉麓東苑，為兩個各自獨立的小區。

開盤于2017年11月-2019年8月，共1089套房源，當時因稀缺的江景資源、錯躍產品、以及毛坯交付而備受購房者歡迎。

其中平層產品面積段約124-143㎡，毛坯折后均價約3萬元/㎡；錯躍產品面積段約155-400㎡，毛坯折后均價約3-3.8萬元/㎡（受江景因素影響）；疊墅產品面積段約180-200㎡，毛坯折后均價約4.1-4.3萬元/㎡。

該小區交付于2020-2021年，外立面采用局部石材+香檳色鋁板干掛。同時該小區享受舊版計容政策，比當前市面上二手房得房率高出不少，但遜色于近年火爆的第四類住宅。

本次拍賣的房源位于玉麓東苑3幢1102室，位于東地塊的西北側，挨著道路交叉口，可能存在一定的灰塵及噪音等問題；東側被隔壁樓幢遮擋，江景視野受影響不小，聊勝于無。同時南面為23-24層高的1、2幢，采光也受一定遮擋。

房源已騰空，內部為毛坯狀態，需從頭開始裝修，裝修成本不菲。

2018年5月，3幢1102室開盤備案價約為511萬元，開盤折扣以92折計算，實際毛坯總價約470萬元，毛坯單價約2.85萬元/㎡。

今天的成交價相當于當年的開盤價的73折，保值表現偏差。

據溫都信息平臺，今年7月玉麓東苑成交1套建面約165㎡房源，成交總價約460萬元，成交單價約2.79萬元/㎡；

2024年8月成交1套建面約165㎡房源，成交總價約429萬元，成交單價約2.6萬元/㎡；

目前，玉麓東苑165㎡二線、能看到江、毛坯房源掛牌報價約2.4-2.6萬元/㎡，部分樓層更高、精裝房源的價格會高一些。

這套房源所在的樓幢一般，對應的樓層中等，江景加分不多，房源內部為毛坯狀態，導致該房源最終價格不太樂觀，但依舊比市場最低價便宜不少。

02、錦玉潮明（潮鳴里）

位于永嘉縣三江街道梅園村。現需往西走甌越大橋或往東走北汊橋到達鹿城區，存在明顯的距離感。

西側約1.3公里處為在建的府東路過江隧道，若該隧道建成，可直達上陡門浦公園，東面就是溫州的濱江CBD，空間距離感就拉近不少。

錦玉潮明容積率≤2.2，由小高層和中式合院組成，共有住戶約1217戶，其中約30.65%戶數為安置房（高層），首層層高約3.5米，標準層層高約3.1米。

開盤于2021年，高層面積段約95-136㎡，開盤均價約1.9-2萬元/㎡，合院面積段約200㎡－365㎡，開盤毛坯均價約3.13萬元/㎡。

該項目截止2025年10月9日，已推售818套，已售403套，去化率49%，和今年4月統計的結果一致，沒有發生變化，即項目處于停滯狀態。好在該小區已經在2023年年底交付，屬于現房項目，所見即所得。

本次拍賣的房源為16套高層+12套合院產品。

其中高層房源位于3、5、8幢，中低樓層居多，個別高樓層，房源內部均為毛坯狀態，已騰空，起拍總價約64-80萬元，起拍單價約0.51-0.59萬元/㎡。

2021年1月開盤時，這16套房源，可享受普惠96折，毛坯交付，折后單價約1.97-2.44萬元/㎡。

今天這16套高層房源的價格相當于當初開盤售價的25折左右，卻依舊無人問津。

2025年6-7月，錦玉潮明拍賣了22套房源，其中流拍了6套，成交了16套房源，成交單價約0.5-0.7萬元/㎡。

目前錦玉潮明小區高層二手報價約0.8-0.9萬元/㎡，具體受樓層、裝修、是否看廟等因素會影響價格。同時西邊的、稍遠些、配套相對更成熟的立體城不看江房源報價在1-1.2萬元/㎡。

本次拍賣的12套合院產品，位于23、24、25、27、28、29、30幢，有單獨的小區入戶，小區有不錯的中式綠化景觀，但規模偏小。

每套合院都有地下室和院子，院子大小各有不同。

其中24幢101室為樣板房，帶有豪華裝修，基本實現拎包入住。

其余合院房源內部為毛坯狀態。

今天拍賣的12套合院房源，建面約339-746㎡（含地下室），起拍單價約0.69-0.92萬元/㎡，相當于2021年開盤價的21-27折，最終成交4套合院房源，成交總價約292-518萬元，成交單價約0.6-0.92萬元/㎡。僅24幢101室因為附帶了早期房開樣板房的豪華裝修，價格略有上漲。

錦玉潮明的合院產品已經流拍多次了，今年7月，13套合院的起拍價僅為0.7-0.8萬元/㎡，最終還是流拍了6套合院，成交了7套合院，成交價相當于當年開盤價的2折多，與本次成交價相差不大。

目前，鹿城七都、甌海中心區、龍灣、洞頭甌江口等區域的在售合院產品，價格在2.8—5萬元/㎡之間。

對比而言，今天永嘉三江錦玉潮明的這批合院，乍一看價格已經夠便宜，但該建筑面積是包含地下室的面積，地下室的面積占比約50%左右，因此這批合院的起拍單價要翻個倍，差不多在1.5-2萬元/㎡。

如果再算上150萬一個的車位，實際成交價格怕是更高。不過呢，房開有張良計，客戶自然也有過墻梯。車位可以租，也可以等拍賣，畢竟房開連價值更高的房源都被拍賣了，車位上架拍賣平臺怕也是遲早的事了。

只不過周期會比較長，但相對比高昂的價格，還是值得等待的。

03、其余房源拍賣成交情況

至于今天其他房源的拍賣情況，可以見下圖：

從上圖可以看出，

其中位于鹿城七都的鹿城大院1幢1102室房源，建面約153.78㎡，起拍總價為199萬，起拍單價為1.3萬元/㎡，最終成交總價約199萬元，成交單價為1.3萬元/㎡，溢價率0%；

位于甌海梧田的麓湖灣4幢101室房源，建面約109.41㎡，起拍總價為105萬，起拍單價為0.96萬元/㎡，最終無人報名、流拍；

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