服務(wù)式公寓進(jìn)入“合伙時(shí)代”，國(guó)際品牌為何甘當(dāng)“二股東”？

本文來(lái)自微信公眾號(hào)“空間秘探”，作者：武爽。

近期，國(guó)內(nèi)的服務(wù)式公寓市場(chǎng)十分熱鬧。雅詩(shī)閣旗下專為中國(guó)市場(chǎng)定制的服務(wù)式公寓品牌“雅院”在蘇州、無(wú)錫兩地接連開(kāi)業(yè)。雅詩(shī)閣中國(guó)與錦江酒店（中國(guó)區(qū)）旗下品牌——格詩(shī)庭酒店及服務(wù)公寓（QUEST）上海楊浦濱江旗艦項(xiàng)目正式簽約。還有雅高集團(tuán)將高端服務(wù)公寓品牌詩(shī)鉑引進(jìn)中國(guó)……面對(duì)國(guó)際玩家的強(qiáng)勢(shì)滲透，本土玩家也在暗自積蓄力量……

雅詩(shī)閣旗下服務(wù)式公寓品牌動(dòng)作頻頻

近期，雅詩(shī)閣中國(guó)與錦江酒店（中國(guó)區(qū)）旗下品牌——格詩(shī)庭酒店及服務(wù)公寓（QUEST）上海楊浦濱江旗艦項(xiàng)目正式簽約。

本次簽約的格詩(shī)庭旗艦項(xiàng)目位于楊浦東外灘核心商務(wù)區(qū)，距陸家嘴金融區(qū)僅4公里，項(xiàng)目所在物業(yè)原為上海內(nèi)環(huán)內(nèi)“十四五”重點(diǎn)規(guī)劃核心位置總部辦公項(xiàng)目，將“華麗變身”為高品質(zhì)的酒店及服務(wù)公寓品牌。

關(guān)于“格詩(shī)庭”，這是錦江酒店（中國(guó)區(qū)）與雅詩(shī)閣中國(guó)攜手帶進(jìn)國(guó)內(nèi)的澳洲頭部旅居品牌，以“中高端酒店+高品質(zhì)服務(wù)式公寓”的復(fù)合產(chǎn)品模式，提供適配不同旅居場(chǎng)景的長(zhǎng)短住房型系列及不同頻次與豐富度的服務(wù)套餐。具體產(chǎn)品特色和亮點(diǎn)可查詢《長(zhǎng)短住“通吃”，錦江酒店攜手雅詩(shī)閣在華開(kāi)辟中高端酒店新賽道》一文。

不久前，雅詩(shī)閣為中國(guó)市場(chǎng)“定制”的服務(wù)式公寓品牌“雅院”在江蘇連推兩子項(xiàng)目，蘇州雅院澄陽(yáng)和無(wú)錫雅院錫山先后開(kāi)張，其中無(wú)錫項(xiàng)目由無(wú)錫市錫州產(chǎn)城控股投資，雅詩(shī)閣負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理，這也標(biāo)志著雅院首次進(jìn)入無(wú)錫市場(chǎng)。

有公開(kāi)資料指出，雅詩(shī)閣在2022 年推出了適應(yīng)本土的雅院服務(wù)公寓，品牌國(guó)內(nèi)首店則在2023年7月份正式在深圳亮相。雅院在雅詩(shī)閣官網(wǎng)以“融合設(shè)計(jì)與機(jī)能，從實(shí)用角度出發(fā)”為核心定位，面向家庭住客提供舒適便捷的服務(wù)公寓體驗(yàn)。這兩個(gè)品牌為留學(xué)生、白領(lǐng)等群體提供可以拎包入住、寵物友好的長(zhǎng)租或短租落腳地。

對(duì)于這兩個(gè)“本土定制”服務(wù)式公寓品牌，雅詩(shī)閣可謂是投入了不少心力。2024年10月，雅詩(shī)閣中國(guó)與錦江酒店（中國(guó)區(qū)）達(dá)成合作并宣布成立合資公司深度調(diào)研中國(guó)旅居市場(chǎng)，迭代產(chǎn)品模型，打造升維商業(yè)模式推進(jìn)澳洲頭部酒店及服務(wù)式公寓品牌Quest在華拓展。

又在今年5月，完成了雅院品牌煥新。雅院以“有限服務(wù)”破局傳統(tǒng)旅居，將國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)與東方生活美學(xué)融合，以“長(zhǎng)短住結(jié)合”的靈活模式，帶來(lái)可棲居、可生長(zhǎng)的品質(zhì)空間。2025開(kāi)年以來(lái)，雅院品牌布局提速，半年內(nèi)連續(xù)于珠三角、長(zhǎng)三角核心區(qū)域相繼落子，彰顯規(guī)模化擴(kuò)張態(tài)勢(shì)。截至今年7月，雅院在國(guó)內(nèi)8座城市布局了14個(gè)項(xiàng)目。

一方面，雅詩(shī)閣在產(chǎn)品層面采用雙品牌策略，覆蓋更多目標(biāo)客群。10月，雅詩(shī)閣攜手無(wú)錫梁溪科技城與無(wú)錫梁溪資產(chǎn)旗下溪寓科技服務(wù)公司，重磅打造的無(wú)錫雅詩(shī)閣梁溪科技城服務(wù)公寓與無(wú)錫雅院梁溪科技城公寓酒店就是雙品牌項(xiàng)目。

國(guó)內(nèi)服務(wù)式公寓戰(zhàn)場(chǎng)變局

當(dāng)前中國(guó)服務(wù)公寓市場(chǎng)發(fā)生的不是短暫熱鬧，而是一場(chǎng)結(jié)構(gòu)性重整。國(guó)際巨頭不再把中國(guó)當(dāng)成單純的展示場(chǎng)。它們看到的是長(zhǎng)期化的居住需求、可規(guī)模化的現(xiàn)金流和多層次的消費(fèi)市場(chǎng)。于是它們把進(jìn)入方式從單一變成組合式，以不同手段鋪陳在地化路徑，試圖把品牌力轉(zhuǎn)化為持續(xù)的市場(chǎng)份額。

先看產(chǎn)品矩陣化的普遍化。國(guó)際品牌正從過(guò)去單一的高端定位轉(zhuǎn)向全鏈條覆蓋，通過(guò)差異化產(chǎn)品矩陣捕捉不同消費(fèi)層次的增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。如上文提到的雅詩(shī)閣中國(guó)擁有14個(gè)國(guó)際品牌矩陣布局，其中超10個(gè)品牌已成功落地中國(guó)，覆蓋服務(wù)公寓、共享公寓、酒店、樂(lè)齡公寓及長(zhǎng)租公寓等不同領(lǐng)域，計(jì)劃至2028年在中國(guó)市場(chǎng)再開(kāi)業(yè)近百個(gè)項(xiàng)目。

還有星獅地產(chǎn)旗下的輝盛國(guó)際于2005年來(lái)到中國(guó)市場(chǎng)，并致力于發(fā)展中國(guó)的高端市場(chǎng)，品牌包括Fraser Suites（輝盛閣）、Fraser Place（輝盛坊）、Fraser Residence（輝盛庭）。2009年，輝盛國(guó)際與國(guó)內(nèi)服務(wù)公寓運(yùn)營(yíng)商中富旅居合作創(chuàng)立了全新新銳品牌Modena（名致）精品酒店公寓，今年6月，輝盛國(guó)際旗下輝盛名致服務(wù)公寓品牌在中國(guó)大陸再拓新章，深圳輝盛名致服務(wù)公寓和上海五角場(chǎng)輝盛名致服務(wù)公寓正式營(yíng)業(yè)，進(jìn)一步拓展發(fā)展版圖……對(duì)于這些國(guó)際公寓巨頭來(lái)說(shuō)，用多品牌覆蓋不同價(jià)位與住宿場(chǎng)景，更便于在一、二線及下沉市場(chǎng)做差異化布局。

其次，資產(chǎn)與運(yùn)營(yíng)結(jié)合已成常態(tài)。如輝盛國(guó)際與鐵獅門(mén)在深圳并購(gòu)的 325 套高端租賃資產(chǎn)頗具代表性，鐵獅門(mén)作為資產(chǎn)方負(fù)責(zé)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與持有，輝盛國(guó)際則專注運(yùn)營(yíng)管理，雙方共同在上海五角場(chǎng)打造了輝盛名致服務(wù)公寓。這種“資本+運(yùn)營(yíng)”的專業(yè)分工模式，既保證了項(xiàng)目的資金實(shí)力，又確保了服務(wù)品質(zhì)，已經(jīng)成為不少玩家的新方式。

再者，國(guó)際品牌還在更廣闊的生態(tài)中尋找合作伙伴，構(gòu)建本土化網(wǎng)絡(luò)。它們主動(dòng)與本土大平臺(tái)、地產(chǎn)商、城投和線上渠道結(jié)盟，借助對(duì)方的流量、土地和政策通道，實(shí)現(xiàn)快速落地。尚美數(shù)智與雅高集團(tuán)的合作就是一個(gè)典型案例，尚美成為雅高旗下高端服務(wù)公寓品牌“詩(shī)鉑”在中國(guó)的獨(dú)家戰(zhàn)略合作伙伴，全權(quán)負(fù)責(zé)該品牌在中國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、籌建、運(yùn)營(yíng)和管理。這種合作模式使國(guó)際品牌能夠借助本土企業(yè)的市場(chǎng)洞察和網(wǎng)絡(luò)資源快速落地。

還有萬(wàn)豪在蘇州與華貿(mào)中心攜手，也顯示出國(guó)際品牌與地方國(guó)企、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作的趨勢(shì)。通過(guò)這些合作，國(guó)際品牌不僅實(shí)現(xiàn)了渠道下沉，更將本土消費(fèi)習(xí)慣與自身分銷體系有效整合，避免了在中國(guó)市場(chǎng)“孤軍奮戰(zhàn)”的困境。

最后，轉(zhuǎn)換改造和混合體項(xiàng)目頻繁出現(xiàn)。舊辦公樓、舊酒店或存量公寓通過(guò)改造成為服務(wù)公寓，能顯著縮短項(xiàng)目周期并降低獲取成本。國(guó)際品牌與本土合作方正在把“改造”變成擴(kuò)張的快捷鍵。這樣的路徑既能回應(yīng)一線城市對(duì)優(yōu)質(zhì)存量的爭(zhēng)奪，也適合在二、三線城市通過(guò)改造實(shí)現(xiàn)快速落地。

上面提到的雅院品牌，就是雅詩(shī)閣在華改造友好的品牌；格詩(shī)庭酒店及服務(wù)公寓（QUEST）近期簽約的上海楊浦濱江旗艦項(xiàng)目，原為上海內(nèi)環(huán)內(nèi)“十四五”重點(diǎn)規(guī)劃核心位置總部辦公項(xiàng)目，也是煥新改造的又一案例。

國(guó)內(nèi)玩家從“師徒”到“伙伴”

近年來(lái)，中國(guó)服務(wù)式公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)出迅猛的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為租賃市場(chǎng)中一股不可忽視的新勢(shì)力。回看國(guó)內(nèi)服務(wù)式公寓市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)國(guó)際服務(wù)式公寓品牌進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的姿態(tài)正在發(fā)生微妙而深刻的變化。

中國(guó)服務(wù)式公寓的發(fā)展可以追溯到上世紀(jì)末。1998 年，雅詩(shī)閣首個(gè)物業(yè)進(jìn)入上海，標(biāo)志著國(guó)際品牌服務(wù)式公寓正式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。當(dāng)時(shí)，服務(wù)式公寓主要服務(wù)于高端商務(wù)人群，集中在一線城市的核心商務(wù)區(qū)，數(shù)量較少且價(jià)格昂貴。

隨著市場(chǎng)的逐步開(kāi)放和需求的增長(zhǎng)，越來(lái)越多的國(guó)際品牌如奧克伍德、輝盛、莎瑪?shù)燃娂娺M(jìn)入中國(guó)，布局各大城市。這些外來(lái)品牌憑借豐富的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、成熟的管理模式和國(guó)際化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，迅速在高端服務(wù)式公寓市場(chǎng)占據(jù)一席之地。

一個(gè)顯著特點(diǎn)是，國(guó)際服務(wù)式公寓在國(guó)內(nèi)多以“奢華酒店+行政公寓”的組合業(yè)態(tài)出現(xiàn)，數(shù)量并不多。比如上海浦東文華東方酒店配設(shè)就有服務(wù)行政公寓；上海靜安瑞吉酒店491間客房中就配有55間服務(wù)式公寓；還有萬(wàn)豪旗下的萬(wàn)豪行政公寓、麗思卡爾頓公寓和嘉佩樂(lè)酒店式公寓以及溫德姆至尊公寓基本是奢華酒店的補(bǔ)充“配套”。

近年來(lái)，隨著長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展和洗牌，不少本土房地產(chǎn)、酒店集團(tuán)也加入了服務(wù)式公寓的賽道。但更多的是承擔(dān)國(guó)際服務(wù)式公寓品牌的國(guó)內(nèi)“委托方”。如2018年，雅詩(shī)閣與華住以及城家公寓簽署三方戰(zhàn)略合作協(xié)議，并宣布共同成立合資公司，代理“馨樂(lè)庭”品牌在中國(guó)的特許加盟及委托管理業(yè)務(wù)。具體來(lái)看，合資公司將主要通過(guò)發(fā)展華住及城家旗下自有物業(yè)及第三方委托管理等渠道，來(lái)擴(kuò)張“馨樂(lè)庭”品牌加盟服務(wù)公寓的全國(guó)網(wǎng)絡(luò)。

還有2020年碧桂園文商旅集團(tuán)與奧克伍德達(dá)成深度戰(zhàn)略合作協(xié)議，聯(lián)合創(chuàng)建中高端服務(wù)式公寓產(chǎn)品“奧克伍德碧軒”，發(fā)揮碧桂園文商旅集團(tuán)在商業(yè)項(xiàng)目資源獲取、投資并購(gòu)方面的專業(yè)能力，以及依托奧克伍德集團(tuán)在業(yè)界內(nèi)所享有的極高聲譽(yù)與多年的服務(wù)式公寓管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行品牌管理輸出。

中富旅居創(chuàng)始人袁野曾在早前的采訪中稱：“中國(guó)地產(chǎn)商早期都是賺快錢(qián)的，缺乏精細(xì)化運(yùn)作和管理經(jīng)驗(yàn)，而很多中小企業(yè)又缺乏公開(kāi)透明性，這些國(guó)際品牌在中國(guó)尋找合作伙伴時(shí)最看重的恰恰就是這些。”

早期，這些品牌多來(lái)自新加坡、歐美等成熟市場(chǎng)，擁有先進(jìn)的管理理念和運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，自然以“教師”身份自居。隨著中國(guó)市場(chǎng)迅速成熟，它們更愿意以合作伙伴的身份，借助本土巨頭的網(wǎng)絡(luò)與資源實(shí)現(xiàn)更快擴(kuò)張。

這一轉(zhuǎn)變?cè)诮谑袌?chǎng)動(dòng)態(tài)中體現(xiàn)得尤為明顯。2024年10月23日，雅詩(shī)閣中國(guó)與錦江酒店宣布成立合資公司，雙方各持50%股權(quán)，以特許經(jīng)營(yíng)模式共同拓展中國(guó)公寓酒店市場(chǎng)。這家合資公司將獨(dú)立運(yùn)作，擁有自己的團(tuán)隊(duì)，能夠自主決定如何實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，而不受母公司程序的限制。

另一個(gè)案例是尚美數(shù)智與雅高集團(tuán)的合作，尚美數(shù)智成為高端服務(wù)公寓品牌詩(shī)鉑在中國(guó)地區(qū)的獨(dú)家戰(zhàn)略合作伙伴，不同于傳統(tǒng)的品牌授權(quán)或管理輸出，尚美數(shù)智將全權(quán)負(fù)責(zé)詩(shī)鉑品牌在中國(guó)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)、籌建、運(yùn)營(yíng)和管理。

這種變化，也正在資本層面顯現(xiàn)。國(guó)際資本不再只做“物業(yè)買(mǎi)家”，而是開(kāi)始深度參與本地運(yùn)營(yíng)體系。比如鐵獅門(mén)收購(gòu)北京輝盛閣項(xiàng)目，景順集團(tuán)與自如合作布局租賃社區(qū)，這些動(dòng)作都指向一個(gè)方向：外資不再滿足于做幕后投資者，而是要與本土伙伴共享運(yùn)營(yíng)與收益。

國(guó)際服務(wù)式公寓品牌在中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略正在發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。從早期的單純品牌輸出，轉(zhuǎn)變?yōu)樯疃缺就粱献鳎詫?shí)現(xiàn)真正在中國(guó)市場(chǎng)扎根生長(zhǎng)。在國(guó)際服務(wù)公寓巨頭加速本土化的浪潮面前，本土企業(yè)已摒棄了早期的被動(dòng)姿態(tài)，轉(zhuǎn)而以更加主動(dòng)和多元化的合作策略積極應(yīng)對(duì)。它們不再滿足于單純的品牌引進(jìn)，而是致力于通過(guò)深度合作實(shí)現(xiàn)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)的本土化嫁接，從而完成自身能力的跨越式提升。本土運(yùn)營(yíng)商的角色正在發(fā)生根本性的轉(zhuǎn)變，從過(guò)去國(guó)際品牌的“執(zhí)行者”升級(jí)為掌控全局的“操盤(pán)手”。

重資產(chǎn)做價(jià)值，輕資產(chǎn)搶速度

在服務(wù)公寓領(lǐng)域，資產(chǎn)模式正經(jīng)歷明顯分化。重資產(chǎn)做價(jià)值，輕資產(chǎn)搶速度，成為國(guó)際品牌與本土玩家的共同選擇。

回顧過(guò)去，很多服務(wù)式公寓項(xiàng)目由住宿集團(tuán)自主投資、持有、運(yùn)營(yíng)，屬于重資產(chǎn)布局。但隨著資本成本、城市用地成本、政策監(jiān)管、租賃法律不確定性等上升，單一重資產(chǎn)模式面對(duì)的挑戰(zhàn)越來(lái)越大。同時(shí)，旅居需求增長(zhǎng)的加速、城市多極化趨勢(shì)、二、三線城市機(jī)會(huì)、輕運(yùn)營(yíng)＋特許加盟模式開(kāi)始被看重。

因此，資產(chǎn)方與運(yùn)營(yíng)方尋求新的路徑。一方面，輕資產(chǎn)模式成為擴(kuò)張利器。通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)、管理輸出、品牌授權(quán)、渠道建設(shè)，在更多城市、更多項(xiàng)目中快速?gòu)?fù)制、低資本進(jìn)入、規(guī)模先行。運(yùn)營(yíng)方通過(guò)特許、管理費(fèi)、品牌費(fèi)獲取收益。

如雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)超97%項(xiàng)目為輕資產(chǎn)委托管理，通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)高速擴(kuò)張。馨樂(lè)庭品牌在全球已有15家物業(yè)采用特許經(jīng)營(yíng)，客房約2000套。這種模式優(yōu)勢(shì)在于品牌方不必承擔(dān)物業(yè)持有成本，將運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

一方面，重資產(chǎn)深耕價(jià)值持續(xù)顯現(xiàn)。在核心城市、核心商圈、大體量項(xiàng)目中，重資產(chǎn)被用來(lái)打造地標(biāo)性、可自持的高質(zhì)量項(xiàng)目，作為資產(chǎn)端長(zhǎng)期價(jià)值的承載。

兩股力量的博弈與融合，使得服務(wù)式公寓市場(chǎng)出現(xiàn)了“輕重融合”的新趨勢(shì)。資本層面，這一趨勢(shì)也在強(qiáng)化。2024年至2025年間，多個(gè)機(jī)構(gòu)資本開(kāi)始關(guān)注服務(wù)式公寓的輕資產(chǎn)化投資邏輯。仲量聯(lián)行（JLL）發(fā)布的《2025亞太住宿投資報(bào)告》指出，中國(guó)服務(wù)式公寓市場(chǎng)正成為“機(jī)構(gòu)投資人最具潛力的新興板塊之一”。其中，運(yùn)營(yíng)效率、品牌議價(jià)力、租期靈活性成為投資人最看重的三大要素。凱德投資、黑石集團(tuán)、保德信等國(guó)際基金也紛紛在華加倉(cāng)，尋求“輕投入、穩(wěn)現(xiàn)金流”的合作機(jī)會(huì)。

與之形成呼應(yīng)的，是本土資本與地方國(guó)企在重資產(chǎn)端的戰(zhàn)略布局。例如華潤(rùn)置地、綠城管理、濱江集團(tuán)等企業(yè)紛紛將部分城市更新項(xiàng)目轉(zhuǎn)型為長(zhǎng)租及服務(wù)式公寓資產(chǎn)包，通過(guò)引入雅詩(shī)閣、東呈、雅高等國(guó)際品牌運(yùn)營(yíng)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。可以說(shuō)，玩家們根據(jù)自身基因選擇混合模式，構(gòu)建復(fù)合競(jìng)爭(zhēng)力。

對(duì)于行業(yè)觀察者而言，這種“重輕并行”的格局，或許意味著一個(gè)更加理性的時(shí)代正在到來(lái)。過(guò)去的十年，是品牌擴(kuò)張的年代；未來(lái)十年，將是效率與資產(chǎn)回報(bào)的較量。誰(shuí)能在這場(chǎng)平衡中找到最優(yōu)解，誰(shuí)就能真正掌握服務(wù)式公寓的未來(lái)話語(yǔ)權(quán)。

綜上，國(guó)內(nèi)服務(wù)式公寓市場(chǎng)正從“合縱連橫”走向“共同進(jìn)化”的新階段。過(guò)去涇渭分明的競(jìng)爭(zhēng)邊界逐漸消融，取而代之的是國(guó)際品牌與本土企業(yè)在資本、運(yùn)營(yíng)、品牌等多個(gè)層面的深度交融。總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)服務(wù)式公寓板塊正邁入一個(gè)“深耕＋規(guī)模”并行的新階段。