產(chǎn)業(yè)園區(qū)價值重構(gòu)｜在動能轉(zhuǎn)換、需求進(jìn)化與存量煥新中尋找新支點

在中國產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級與新質(zhì)生產(chǎn)力加速發(fā)展的推動下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不再僅是物理空間的提供者，更日益成為承載科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)生態(tài)與專業(yè)服務(wù)的重要平臺。面對市場供需調(diào)整與租金變化，聚焦前沿賽道、具備高品質(zhì)載體和精細(xì)化運營能力的園區(qū)展現(xiàn)出更強(qiáng)韌性。人工智能、集成電路、游戲、生命科學(xué)等領(lǐng)域的快速迭代，疊加中國企業(yè)全球化布局帶來的總部及配套需求，為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展與資產(chǎn)價值躍升開拓了新路徑。近日，仲量聯(lián)行舉辦了2025年上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)主分享會，圍繞市場宏觀趨勢、產(chǎn)業(yè)機(jī)遇與資產(chǎn)價值提升策略，與業(yè)界共同探討如何精準(zhǔn)服務(wù)高成長性企業(yè)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間與運營，在變革中構(gòu)建可持續(xù)競爭力。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀在活動上分享道，當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)正經(jīng)歷新舊動能轉(zhuǎn)換，科技與消費正逐漸構(gòu)成高質(zhì)量發(fā)展的“第二增長曲線”。在產(chǎn)業(yè)維度上，人工智能已升級為國家戰(zhàn)略級“AI+”引擎，其核心機(jī)會在于賦能實體產(chǎn)業(yè)；集成電路聚焦AI芯片設(shè)計，邏輯與存儲領(lǐng)域潛力突出；游戲成為科技生態(tài)的關(guān)鍵試驗場；創(chuàng)新藥出海加速，彰顯中國生命科學(xué)企業(yè)的全球競爭力。同時，中國企業(yè)出海邁向深度運營，帶動國內(nèi)總部及配套服務(wù)需求，重塑產(chǎn)業(yè)園區(qū)價值。

姚耀指出，在當(dāng)前供需關(guān)系調(diào)整、園區(qū)與辦公樓租金差距逐步收窄的市場環(huán)境下，重點關(guān)注AI賦能型、出海服務(wù)型及前沿科技類租戶，將更有利于在產(chǎn)業(yè)格局演變中把握機(jī)遇、增強(qiáng)競爭力。

仲量聯(lián)行最新的產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶調(diào)研問卷結(jié)果顯示，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)租戶的租賃決策普遍保持謹(jǐn)慎。近半數(shù)的企業(yè)計劃維持現(xiàn)有辦公面積。同時，約20%有擴(kuò)張意向——主要來自內(nèi)資科技企業(yè)（如人工智能、游戲、集成電路等領(lǐng)域）。

上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人俞則人表示，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場租戶展現(xiàn)出多元化選址需求，同時對于租約靈活性的重視程度顯著上升。

在選址考量上，租金成本仍是首要因素；同時，企業(yè)對樓宇品質(zhì)、交通便利性、生活配套及區(qū)域產(chǎn)業(yè)生態(tài)仍保持關(guān)注。具備綜合優(yōu)勢的片區(qū)標(biāo)桿型項目正受到有多元化需求企業(yè)的青睞。載體細(xì)節(jié)偏好呈現(xiàn)分化，其中大面積租戶傾向獨棟或獨立園區(qū)。

除直接租金成本外，租戶對租約靈活性的要求明顯增強(qiáng)：裝修補(bǔ)貼、復(fù)原責(zé)任減免等具體條款已成為租賃談判中的焦點。此外，定制化交付、續(xù)租漲幅鎖定等優(yōu)惠條件也因能為企業(yè)提供更多靈活性且控制其長期房地產(chǎn)支出而備受青睞。

更值得關(guān)注的是，園區(qū)服務(wù)的內(nèi)涵正在延伸。仲量聯(lián)行調(diào)研結(jié)果顯示，超半數(shù)租戶期待業(yè)主不僅提供基礎(chǔ)物業(yè)管理，還能鏈接政策申報、人才招聘、產(chǎn)業(yè)資源對接等增值服務(wù)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部副經(jīng)理馮文翰分享指出，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)而言，資管服務(wù)已不再局限于物業(yè)管理，租戶希望獲得更多元的產(chǎn)業(yè)相關(guān)服務(wù)來適配其業(yè)務(wù)的長期發(fā)展。未來園區(qū)的競爭，正從“空間提供者”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)業(yè)賦能者”——唯有硬實力與軟服務(wù)并重，方能贏得優(yōu)質(zhì)租戶的長期青睞。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)邁入存量更新的新階段，如何適應(yīng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)容更新和工作理念重塑，以提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)價值、重塑產(chǎn)業(yè)園區(qū)競爭力成為各方關(guān)注的議題。仲量聯(lián)行上海戰(zhàn)略顧問部資深董事俞志英指出，真正的破局點在于“功能轉(zhuǎn)型+體驗優(yōu)化+資源整合”三位一體的系統(tǒng)性更新。老舊園區(qū)可以借助城市更新政策，探索酒店及服務(wù)公寓、長租公寓、學(xué)生功能等新興業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型，盤活低效資產(chǎn)，增補(bǔ)園區(qū)配套。同時，業(yè)主與運營方也可通過打造高品質(zhì)共享會議空間、食堂餐飲空間、社群活動空間等微更新舉措，持續(xù)提升用戶體驗。更重要的是，充分利用各類資源錨點，探討更多元的孵化器和創(chuàng)新中心打造方式，注入園區(qū)后續(xù)發(fā)展動能。

在產(chǎn)業(yè)升級與需求變化的雙重驅(qū)動下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正從空間載體向產(chǎn)業(yè)生態(tài)平臺演進(jìn)。無論是把握科技、消費與出海新機(jī)遇、回應(yīng)租戶對成本與體驗的平衡訴求，還是通過功能調(diào)整與資源整合激活存量，園區(qū)的價值越來越取決于其對產(chǎn)業(yè)邏輯的理解與運營協(xié)同能力。未來，那些更貼近企業(yè)真實需求、積極鏈接資源并嘗試營造產(chǎn)業(yè)生態(tài)的園區(qū)，或?qū)⒃谧兙种刑剿鞒龈卟町惢某砷L路徑。

*本文標(biāo)題插畫部分為AI生成后二次創(chuàng)作