銀行直供房大量上市，要警惕其擾亂市場秩序

近幾個月，房地產市場暗流涌動。除了房地產數據越來越不樂觀，銀行直供房的大量上市，又成了新的“攪局因素”。

這些銀行直供房產來自不良貸款處置，被銀行以產權人身份直接掛牌出售，價格往往顯著低于市場成交價，有的甚至低于市價25%之多，甚至還有半價的。

更關鍵的是，這種直供房的數量在快速累積。地方農信系統、城商行到國有大行，正成為二手房市場上一支越來越龐大的“隱形供給力量”。

它們的目的當然無可指摘——加快資金回收、控制不良、釋放資本。但當這種房子規模化涌向市場，它可能產生的外溢沖擊，則遠非銀行內部資產負債表的好看與否這么簡單。

房地產行業的周期底部往往不是由供給決定，而是由預期決定。但銀行直供房所構造出的“低價成交板塊”，正在成為新的價格錨。

這會對市場情緒產生強烈的心理暗示：房價還會跌，而且跌得更狠。

當銀行成了“房東”后，它更像是一個急于清倉的賣家。對于本就脆弱的購房信心而言，這種信號的外溢效應可能比任何宏觀調控都要猛烈。

銀行加速直供房處置的邏輯，還有經營貸。

隨著部分經營性貸款三年周期陸續到期，房價下行導致抵押物價值重估，不少抵押資產出現“評估價低于貸款額”的倒掛局面。借款人續貸失敗，房產進入處置流程。

與此同時，不良率爬升、資本約束收緊，也讓許多銀行不得不選擇加快清理抵債資產。

可以說，這是一場被迫的去庫存。

但問題在于，銀行與普通賣家有著本質區別。銀行的目標不是利潤最大化，而是回款速度最大化。周期拖得越久，監管核查壓力、資本計提壓力越大。

因此銀行在定價上普遍采取“折價促銷”式策略——它不在乎自己是不是市場的價格破壞者，它只在乎能否更快地把資產變現。

當大量低價成交出現在公開平臺上，其他二手房賣家還能堅持原價嗎？剛需購房者還能堅持“抄底邏輯”嗎？一個原本價格就搖搖欲墜的市場，會在這種傾斜的供給結構面前加速下行。

當然，銀行直供房的優勢是明顯的：產權清晰、沒有租約糾紛、交易對手是銀行本身，而且定價通常低于周邊市場。對于消費者而言，這種確定性與性價比的組合毫無疑問具有強烈的吸引力。

但是，二手房市場會受到很大影響，價格敏感的買家被吸走了，他們更愿意等待直供房而不是購買普通房源

普通賣家則不得不進一步降價，但仍然無法與銀行的折價速度比拼。

還要看到，中介體系也被繞開了，這進一步削弱了市場信息傳導機制。

在傳統二手房市場中，價格是通過大量分散交易來逐步出清的，但現在，這批以“低價+規模化掛牌”方式出現的直供房，正在成為市場中新的價格主導力量。

這種情況下，房價的底部可能不再由市場決定，而是被銀行的資產處置節奏所牽引。

也就是說，正常的市場化機制，受到了嚴重的干擾和沖擊。

以后，房價也許會被迫圍繞直供房的折價水平“錨定”更長時間。

許多地方銀行的直供房數量正在形成量級上的突破：四川農信系統掛牌超過2.5萬套、遼寧農信系統超過1萬套，部分城商行也已接近兩千套規模。即便剔除重復掛牌，這都是一個足以改變區域供給結構的數字。

當一個市場的價格不是由需求端決定，而是由供給端的被動清倉行為決定，其波動幅度往往會顯著擴大。

這不利于恢復信心，也不利于長期穩定，更不利于房地產的存量與增量市場的健康循環。

問題是，銀行的行為，誰來管？又有誰能管？