廣東
廣州樓市最近出現(xiàn)了一個(gè)特別有意思的現(xiàn)象：
商品房在促銷、在降價(jià)，在拉客；保障房卻在搶、在提前賣光。
最典型的例子：
前兩天，白云嘉翠苑第二輪選房，用了1天半就把上輪剩下的110套兩房全部清空。
來(lái)源：小紅書
都是朝向一般的兩房、第一輪挑剩下的，不是所謂“爆款”。
來(lái)源：小紅書
但照樣，清盤速度比很多一手盤還快。
來(lái)源：小紅書
為什么會(huì)這樣？
這絕不是“白云嘉禾望崗?fù)蝗蛔兿恪保沁@半年廣州樓市一個(gè)更底層、也更殘酷的趨勢(shì)：
買房人不求“更好”，但求“更穩(wěn)”，價(jià)格到位。
嘉翠苑為什么賣爆？
先看關(guān)鍵數(shù)據(jù)：
嘉翠苑第二批110套房源，1845戶競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)比1:16.7，比第一批（1:9.2）還激烈一倍。
來(lái)源：廣州安居集團(tuán)
第一輪挑剩下的房子，本來(lái)大家覺(jué)得吸引力有限，結(jié)果這次照樣被“瘋搶”。選房日提前結(jié)束，一天半清盤。
來(lái)源：廣州第二批配售保障房選房通告
一個(gè)結(jié)論特別扎心：不是房子不夠，而是愿意接盤的人太多。
為什么？
因?yàn)榧未湓凡戎辛水?dāng)下剛需4個(gè)最要命的點(diǎn)。
一是，直線距離2/3/14三線樞紐站嘉禾望崗約800米（數(shù)據(jù)來(lái)源：百度）；
二是，1公里內(nèi)有云門NEW PARK、山姆（在建）、 保利時(shí)光匯等商超；
三是，基準(zhǔn)價(jià)1.73萬(wàn)/㎡，相比周邊動(dòng)輒3萬(wàn)+的商品房，就是一個(gè)巨大的“價(jià)格結(jié)界”。
四是，產(chǎn)品有底線、風(fēng)險(xiǎn)極低。盡管是“配售”，但它代表的是“官方背書”的品質(zhì)和“相對(duì)合理”的價(jià)格。
來(lái)源：小紅書
買房就是買預(yù)期，在商品房市場(chǎng)波動(dòng)劇烈的今天，這種“官方的確定性”才是最稀缺的。
過(guò)去是希望值高，現(xiàn)在是風(fēng)險(xiǎn)感高。
這就是為什么在“避坑”時(shí)代，保障房、反而成為剛需的心頭好。
你仔細(xì)看，會(huì)發(fā)現(xiàn)樓市正在悄悄切換跑道：
從“地段溢價(jià)” → “確定性溢價(jià)”；從“漲幅邏輯” → “安全邏輯”。
值得一提的是，保障房的火，不只燒到買家端。現(xiàn)在，已經(jīng)蔓延到了土地市場(chǎng)。
白云江高鎮(zhèn)的兩宗安置房用地，上周五競(jìng)拍，簡(jiǎn)直是“廝殺”！最終，中建國(guó)際投資拿下，溢價(jià)率分別達(dá)到29%和驚人的38%！
要知道，今年廣州宅地溢價(jià)率最高的商住地，也就在16%-21%。
同樣在白云，太和鎮(zhèn)安置房地塊，今年10月10日，三家房企狂搶15輪，溢價(jià)率16%！
開(kāi)發(fā)商瘋了？
沒(méi)有。
他們比誰(shuí)都清醒，因?yàn)檫@類地有一個(gè)“穩(wěn)賺不賠”的底層邏輯：
政府回購(gòu)價(jià)1.38-1.43萬(wàn)/㎡，起拍樓面價(jià)只要4600多，利潤(rùn)空間足足3倍。
在商品房不穩(wěn)的行情里，安置房地塊成為開(kāi)發(fā)商的避風(fēng)港。
總的來(lái)看，需要注意的是，廣州樓市正在發(fā)生一個(gè)結(jié)構(gòu)性變化：
不是大家沒(méi)錢，是大家開(kāi)始算得更精了。
不是大家不買，是大家不愿意買錯(cuò)。
不是商品房沒(méi)價(jià)值，是確定性比價(jià)值更重要。
所以出現(xiàn)一個(gè)輕微刺痛開(kāi)發(fā)商的事實(shí)：
1.7萬(wàn)/㎡的保障房一天半搶光，1萬(wàn)+的商品房卻坐等來(lái)客。
這就是新周期的真實(shí)寫照。
嘉翠苑只是開(kāi)始，接下來(lái)，還有更多配售保障房正在路上。
上月，廣州最新發(fā)布的《2025年配售型保障性住房籌集建設(shè)計(jì)劃》顯示，2025年全市共計(jì)劃新籌建10個(gè)配售型保障房項(xiàng)目2448套。
來(lái)源：廣州市住房保障辦公室
其中，廣州安居集團(tuán)主導(dǎo)4個(gè)項(xiàng)目，共1551套。
包括白云區(qū)設(shè)計(jì)之都（市級(jí)籌集）、番禺橋南德信路西側(cè)、海珠得勝崗片區(qū)更新、白云太和站南側(cè)項(xiàng)目。
此外，黃埔一口氣貢獻(xiàn)6個(gè)項(xiàng)目，全部來(lái)自熱門板塊：科學(xué)城、香雪、長(zhǎng)嶺居、知識(shí)城。
更關(guān)鍵的是，這些基本都是現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房！
當(dāng)開(kāi)發(fā)商搶安置房地塊，普通人搶配售房名額，趨勢(shì)已經(jīng)非常清晰。
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