法拍房成交率重回年內高位，深圳頂豪別墅3.6億成交

2025年10月，法拍房成交規模延續高位，成交套數5169套，環比上升3%，已連續3個月在5000套以上。

從成交率來看，根據CRIC抽樣調查數據，10月法拍房成交率21.4%，較上月環比上升2.1個百分點，重新回到年內高位。

熱度最高的一宗成交房產，為深圳南山區華僑城純水岸的一處別墅，10月31日以3.64億元高價成交，溢價69.5%，該別墅建筑面積639.35平方米，折合單價57.09萬元/平方米，刷新深圳法拍房成交單價的歷史紀錄，成為深圳史上最貴法拍房。

2025年10月，深圳一處法拍房破紀錄。10月31日，深圳市南山區華僑城純水岸獨棟別墅以3.64億元總價成交。該別墅建筑面積639.35平方米，折合單價57.09萬元/平方米，刷新深圳法拍房成交單價的歷史紀錄，更一舉超越北京、上海同類房源，成為全國法拍市場中總價最高的住宅之一。

該次拍賣共吸引超20萬人次圍觀，從2.15億元起拍，吸引了6名高凈值買家報名參拍，單次加價幅度達百萬級別，經過118輪激烈競價后一路飆升至3.64億元，溢價69.5%。

據了解，該房產于2010年12月由原業主從華僑城置業一手購入，購入時登記價格為1.88億元，歷經14年，從目前的拍賣價來看，價值漲幅超1.76億元。

該別墅建筑面積639.35平方米，規劃為地上2層、地下1層的獨棟別墅，作為純水岸小區48棟獨棟別墅中面積最大的戶型，其實際實用面積超2000平方米，還附帶1000平方米以上的私家花園，三面臨湖且臨湖面長達100米。此次拍賣的評估價為3.07億元。

本次法拍源于一起借貸糾紛，案件涉及多名被執行人，該別墅原業主為其中之一。有市場消息稱，本次法拍的這套獨棟別墅，2023年曾以6.8億元的價格掛牌轉讓，未能成功，最終進入司法拍賣流程，處置機構為廣東省深圳市中級人民法院。

這宗標的的火熱成交，不僅印證了核心地段豪宅在市場調整期的強抗跌性，更折射出高凈值群體對稀缺不動產的長期信心，隨著法拍機制透明化與平臺服務的完善，此類核心資產也正成為高端資產配置的重要風向標。

從10月整體來看，成交規模延續高位。CRIC數據顯示，2025年10月典型城市法拍房成交5169套，環比上升3%，同比上升8%，成交金額59億元，較上月環比上升4%。

其中66%的房源為溢價成交，成交法拍房的中位出價次數為14次，較上月持平，5.3%的房源競拍次數達到100次或更高。

分城市來看，本月廣州市法拍房成交套數繼續居于首位，達到205套，溫州、杭州、寧波分列2-4位，成交套數均不低于150套。就金額來看，受南山區別墅帶動，深圳以8.4億排在第一，其后是上海5.8億、杭州4.4億，廣州3.3億、北京2.2億，其余城市均不足2億元。

除深圳南山區別墅之外，廈門思明區一處會館也以高溢價成交，拍賣標的地上一、二層為會所，地下一層為車庫，總用地面積1萬平方米，建筑面積1.2萬平方米，其中地下一層人防區域999.65平方米不確權。物業原作為廈門駿豪會酒店運營，建筑設計融合園林布局，定位高端。評估價為1.13億元，起拍價為7913萬元。競拍時吸引7人報名，歷經84輪加價及69次延時，最終以1.12億元成交，溢價41%，接近評估價。

按法拍房披露資料，該會館目前年租金（含物業費）收入可達千萬元級別，雖然會所土地使用年限已經不足5年，但投資回報率仍極為可觀。作為兼具穩定收益與增值潛力的核心地段商業資產，對于資金充裕、具備商業運營經驗的投資者，仍是長期資產配置的優質選擇。

從成交率來看，CRIC抽樣調查數據顯示，10月法拍房成交率21.4%，較上月環比上升2.1個百分點，重新回到年內相對高位。

分城市來看，重點城市中深圳以45%的成交率躍居首位，杭州、廈門、太原、福州、寧波、南京、天津、上海、南寧也在30%以上。大多數一二線城市的法拍房成交率明顯高于全國平均。其中蘇州成交率較上月的23%大幅下降至4%，主要是永威姑胥府的兩棟商住樓出現了大量流拍，這些商住房源戶型集中在100-130平方米，起拍價集中在130-160萬元區間，在住宅市場也面臨流速挑戰的現狀環境下，大批量上市的大面積商住房更加問津者寥寥。

需要注意的是，當下普通二手房源通過法拍渠道成交的現象愈發普遍，約9.4%的成交房源屬于正常買賣的普通資產，這類房源溢價率中位數高達28倍，本質是借助法拍渠道加速房產流轉。

個體掛拍層面，10月有多宗超億元高總價標的試水法拍市場，如河源萬綠湖酒店項目、深圳新地中央廣場44套房產等。結合各地廣義庫存壓力顯現的趨勢，預計未來會有更多大型項目進入法拍市場。高總價成交的法拍房，大多具備明確盈利預期或稀缺屬性。

“十五五”規劃建議在房地產領域主要聚焦新房的投資、開發、銷售制度改革，法拍房市場作為房地產風險處置的關鍵環節，其走向也應得到足夠重視。（來源：丁祖昱評樓市）