上海
01
楔子
最近一段時間，上海又有一些新盤推出，我觀察到一個現象。這些新建商品房，戶型無一不是標配了”3陽臺和多飄窗“，甚至還有項目將地庫都抬到地面上來了。
我不知道“3陽臺、多飄窗、地庫抬高”這三板斧，會不會成為上海新建商品房的“標配”，所以今天這篇文章，我就想聊聊這個話題。
02
政策規范
今年的9月26日，上海出了《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》的通知，在這份文件中提到了陽臺和地庫抬高的相關規定。
一、陽臺
不論是封閉的還是開敞的，不管是外陽臺還是凹陽臺，都按照1/2計算建筑面積并計入容積率，只要進深不大于1.8米、水平投影面積不超過16平方米。
而按照這個規定，陽臺的總長度最短將達到8.88米，所以開發商只要設計的時候減少一點陽臺的進深，就能給每個改善戶型配置3陽臺了。
二、地庫提高
小區內部的停車庫可設置在半地下室、底層（僅限一層）架空層，其建筑面積不計入容積率。
而現在自媒體所謂的”抬板小區“，出處就是在這里。因為地下車庫抬到地面上將大大節省投資造價，還能改善車庫的內部環境，提高消費者的客戶體驗，所以開發商何樂而不為呢？
三、飄窗
雖然關于飄窗的規定并沒有在本次文件中重提，但一直以來滿足一定要求的飄窗都是不計算建筑面積的。
所以開發商們出于營銷的需要，現在的戶型是”能飄盡飄“，幾乎把整個外立面都做滿了玻璃。
一般來說，開發商只愿意在“消費者看得見的地方”花錢，而這三處確實是購房者最容易感知到的住宅“品質”。
03
三陽臺
”三陽臺”的項目，最近我關注到的就有3個，分別是：招商“序”、中環麓島、中海環宇玖章。下面我每個項目挑一個戶型來分析一下它們的三陽臺。
如上圖為招商 “序 ”的112平方戶型
設置了2個朝南陽臺，1個朝北陽臺。當時可能政策還不明朗，所以南側2個陽臺還做了分割。
如上圖為中環麓島的180平方戶型
分別在南北和凹口里設置了3個陽臺，用足了政策的16平方米。而南側的陽臺橫跨臥室和衛生間，中間再也沒有遮遮掩掩的設置分隔墻了。
如上圖為中海環宇玖章的123平方戶型
3個陽臺在南側一字排開，就差完全連起來了，應該也是用足了政策的戶型10%面積。（如下圖）
從上面這些項目的戶型來看，陽臺的設置主要有兩個功能，一個是陽臺本身的作用，另一個是作為小臥室擴展為正常臥室的面積補充。
其中招商“序”的112平方戶型的北陽臺和中海環宇玖章的123平方戶型書房陽臺，都屬于后者。而這種作為臥室一部分來使用的陽臺，也存在著一定的缺陷。
如上圖， 陽臺在原始設計的時候是不考慮保溫節能的。而小業主在自行封窗時，是不太可能考慮與原來的保溫層進行連接，所以達不到節能效果的。
另外， 正常的房間 （臥室或書房） 作為人休息的空間，要考慮降噪。而陽臺 既要考慮室外的雨水飄進來，還要考慮屋頂雨水和每層空調水的排出，所以都需要設置雨水立管和地漏，而排水都是有噪音的 。
但為了送的這1/2的面積，消費者也就只能將就著用了。
04
多飄窗
而招商“序”、中環麓島、中海環宇玖章這三個項目，除了3陽臺之外，也同時設計了N多的飄窗。下面我每個項目挑一個戶型來分析一下它們的飄窗。
如上圖為招商“序”的143平方戶型
一共設置了4個飄窗，其中最吸引人眼球的是主臥的270°轉角飄窗，而最夸張的是給廚房也安排了一個飄窗。
另外開發商還暖心的給消費者提供了設備平臺擴展的可能性，真是送面積送到家了。
如上圖為中環麓島的180平方戶型
一共設置了4個飄窗，其中最吸引人眼球的是主臥的270°轉角飄窗，而最夸張的是給客廳設置了南北平行的兩溜長飄窗。
另外開發商還暖心的給消費者，在凹口中提供了設備平臺擴展的可能性。
如上圖為中海環宇玖章的123平方戶型
這雖然是個不太大的戶型，同樣設置了4個飄窗，其中最吸引人眼球的是主臥的270°轉角飄窗，而最夸張的是給衛生間設置了轉角飄窗。
另外開發商還暖心的給消費者，在入戶后提供了設備平臺擴展的可能性。
其實這些送飄窗的設計手法，華南地區早就有了，而且運用的爐火純青。去年我就介紹過，大家可以擴展閱讀：《》
上海只能算是學徒，要想與華南地區看齊，還需假以時日。
雖然飄窗多，有利于采光和功能擴展，但也不是沒有缺點。就比如說主臥室超大的轉角飄窗，就帶來了一些問題。
首先，轉角飄窗對于家具的布置帶來一些挑戰。就比如中海環宇玖章的123平方戶型的主臥，就沒地方布置衣柜。（如下圖）
如果不按照上圖布置，就沒地方布置衣柜；而如果這樣布置衣柜，就白瞎了這轉角飄窗。
另外，飄窗還會遇到冬天結露的問題，時間一長還有可能發霉。上海和華南地區的氣候并不完全相同，所以這么多的飄窗，雖然送了面積，但這些空間也沒那么好用。
05
地庫抬高
至于將地庫抬高到地面上來的項目，中海開發的“安瀾上海”將會是新政后上海第一個。
因為我前兩天剛寫了這個項目，所以不展開了，大家擴展閱讀吧，文章在這里：《》
06
結束語
我不知道 “3陽臺、多飄窗、地庫抬高”這三板斧，會不會成為今后上海新建商品房的“標配”？
但已經有不少項目這么做了，我想：大概率會的吧！
但任何事物都有兩面性，開發商贈送的這些面積雖好，但也并非完美無瑕。
對于購房者 來說，世間也沒有免費的午餐， 即使贈送的面積再多，也是在暗中標好了價格的，所以大家理性看待吧。
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