豐臺這塊地，“三進宮”內(nèi)幕

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

每逢豐臺區(qū)土拍，總有一片噓聲。

幾天前，有位北京房產(chǎn)“導師”疾呼：豐臺張郭莊地塊，誰拿誰傻。

他說的，正是剛轉(zhuǎn)正的張郭莊6028地塊。

“導師”的觀點很犀利，用了兩個論據(jù)來證明：

1、地緣位置太差，五環(huán)外。永定河以西屬于豐臺區(qū)的邊緣位置，和遠郊的房山?jīng)]什么區(qū)別。

2、周邊在售商品房項目賣得不好。如：熙悅晴翠2021年開盤，供應1557套房，目前還剩約400套，網(wǎng)簽價5.1萬元/平米。

這位仁兄操碎了心，文尾提醒開發(fā)商拿地須謹慎，買房人須三思而后行。

他預判，6028地塊可能是北京市屬國企兜底。

這種猜測，是有先例的。

在9月初，豐臺岳各莊DC-L01地塊就被29億元底價拍出，拿地者是一眾北京國企：城建發(fā)展+北京建工+住總地產(chǎn)。

反觀張郭莊6028地塊，起拍價13.54億元，樓面價約2.84萬元/㎡。如果有誰底價拿下，還是蠻不錯的。

畢竟，它有地鐵概念，北面300米，是地鐵14號線和1號線支線在張郭莊設站換乘。

一宗“三進宮”地塊

張郭莊6028地塊的土拍，蠻折騰的。

它有過"三進宮"的經(jīng)歷。

第一次，發(fā)生在2024年9月底，北京市2024年第四輪供地清單中，張郭莊6028住宅和6029商業(yè)金融地塊捆綁，住宅占地3.18公頃、建面4.77萬平米；商業(yè)占地1.18公頃、建面2.12萬平米。

這有點小馬拉大車的感覺，包袱太重了。最終結(jié)局只有一個——下線。

第二次，發(fā)生在2025年4月底，張郭莊6028地塊又登場了。這次，6029地塊沒有出現(xiàn)。

本以為沒有負擔后它能順利轉(zhuǎn)正，但依然下線了。

第三次，發(fā)生在2025年10月中旬，張郭莊6028地塊第三次出現(xiàn)在供地清單里，于11月7日進入預申請，三天后轉(zhuǎn)正，明確土拍時間為2025年12月16日。

這表明，它終于有了買家。如果一切順利，豐臺區(qū)將再進賬至少13.54億元土地款。

正所謂是：好事多磨。

交通基建拖慢供地進程

張郭莊地塊，為什么會三進宮呢？

第一次是可以理解的，很難有開發(fā)商愿意背那么大一塊商業(yè)。

但第二次為什么下線？第三次又為什么能順利轉(zhuǎn)正呢？

抽絲剝繭，花姐找到了答案：問題出在基礎(chǔ)建設進展緩慢。

在2024年11月8日，北京規(guī)自委豐臺分局下發(fā)了一份函：

京規(guī)自（豐）初審函[2024]0051號，里面附了一張張郭莊6028、6029地塊的市政交通基礎(chǔ)設施實施清單，涉及12項工程，其中4項完工時間為2024年底，8項完工時間為2026年底。

如果按照這個目標正常推進，2025年4月底6028地塊上架，是順理成章的。但沒按計劃的是，市政交通基礎(chǔ)設施完工時間延后了。

到了2025年5月6日，北京規(guī)自委豐臺分局又下發(fā)了一份函：

京規(guī)自（豐）初審函[2025]0027號，里面更新了那張市政交通基礎(chǔ)設施實施清單，同樣是12項工程，其中3項完工時間為2025年10月底，9項完工時間為2027年5月底。

這份清單，還特意增加了"立項時間"和"開工時間"兩欄，以彰顯會按時完工的決心。

不過，這份清單也讓原本承諾在2026年底完工的工程，要延期到2026年底才開工。

而實施這些工程的單位，是央企中國建筑集團旗下的北京中建方程投資管理有限公司（簡稱“中建方程管理”）。

可以說，正是中建方程管理“拖拉”的基礎(chǔ)建設，直接導致供地一再延后。

中建方程托底拿地？

誰會成為張郭莊6028地塊的買家呢？

花姐認為，不排除中建方程管理的母公司中建方程集團會出手。

今年7月3日，中建方程以5.6億元價格，拿下延慶新城小營YQ00-0205-0001地塊，取名中建臻源府。

它于2025年9月開盤，供應318套，截至目前網(wǎng)簽270套，成交均價3.23萬元/平米，成交金額9.91億元，地價覆蓋率177%。

中建臻源府的一級土地整理方，正好是中建京北投資發(fā)展有限公司——中建方程集團和中建三局，分別持股60%和40%。

作為一級土地整理方，中建方程集團是有拿地優(yōu)勢的。

這次在張郭莊6028地塊上，只能說它有可能出手，畢竟中建方程集團董事長周宇騉有做大地產(chǎn)的野心，挖走了中海地產(chǎn)北方大區(qū)分管營銷的高級副總經(jīng)理刁鵬等干將。

回到張郭莊地塊本身，雖說地塊不規(guī)則、呈三角形，但有兩大優(yōu)勢：

1、臨地鐵14號線和在建的1號線支線張郭莊換成站；2、體量不大，建面4.77萬平方米，控高24米（局部30米），容積率1.5，6-11層的純洋房社區(qū)。

它往西3公里，是中海永定玖里，樓面價3.15萬元/平米，容積率1.1。2024年3月拿證，供應720套房，至今網(wǎng)簽289套，成交均價4.93萬元/平米，成交金額16.54萬元，地價覆蓋率48.9%。

張郭莊地塊的地段，遠好于中海永定玖里。如果最終以2.84萬元/㎡成交，有得賺。