帶你看中國(guó)｜2025年第三季度辦公樓市場(chǎng)概覽

2025年三季度，我國(guó)經(jīng)濟(jì)延續(xù)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，在內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)交織的復(fù)雜環(huán)境下，依然體現(xiàn)了堅(jiān)強(qiáng)韌性。雖外部環(huán)境趨緊、新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換陣痛影響部分行業(yè)，但政策精準(zhǔn)發(fā)力有效激活新動(dòng)能。今年以來(lái)，眾多科技領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破，人工智能等前沿技術(shù)超前布局，帶動(dòng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)等行業(yè)快速增長(zhǎng)。三季度，中國(guó)主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)需求有所復(fù)蘇，部分城市受科技行業(yè)帶動(dòng)，需求持續(xù)增長(zhǎng)。然而整體市場(chǎng)表現(xiàn)依舊謹(jǐn)慎，成本依舊是租戶首要考慮因素，供需矛盾依舊凸顯，各城市甲級(jí)辦公樓租金繼續(xù)下行。

在2025年三季度，全國(guó)主要城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量錄得74.2萬(wàn)平方米，較上季度增長(zhǎng)顯著。科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)帶動(dòng)多個(gè)城市甲級(jí)辦公樓需求持續(xù)修復(fù)，部分城市展現(xiàn)地域優(yōu)勢(shì)在消費(fèi)零售、出海相關(guān)等賽道成需求修復(fù)關(guān)鍵動(dòng)力。整體市場(chǎng)依舊利好租戶方，企業(yè)搬遷仍以成本優(yōu)化為核心因素，租金下行使部分城市中甲級(jí)辦公樓租戶搬遷換租頻率加快。

三季度，一線城市凈吸納量共計(jì)63.7萬(wàn)平方米，環(huán)比顯著上升。在北京，區(qū)域間租金壁壘的打破增強(qiáng)了跨區(qū)域流動(dòng)性，然而增量需求相對(duì)疲軟，非續(xù)租租賃成交仍以小面積段搬遷為市場(chǎng)主力需求。在上海，全市凈吸納量錄得19.0萬(wàn)平方米，成本驅(qū)動(dòng)型搬遷和升級(jí)需求仍是辦公樓市場(chǎng)主要需求來(lái)源，隨著甲級(jí)與乙級(jí)辦公樓之間的租金價(jià)差逐漸縮小，更多企業(yè)選擇搬遷入甲級(jí)樓宇以實(shí)現(xiàn)性價(jià)比更高的升級(jí)。在廣州，處于行業(yè)風(fēng)口期的企業(yè)正積極把握當(dāng)前市場(chǎng)窗口期，通過(guò)辦公空間整合與辦公環(huán)境優(yōu)化提升運(yùn)營(yíng)效率，成為三季度廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求的主旋律。深圳全市凈吸納量約為12.5 萬(wàn)平方米，部分租戶把握租金調(diào)整機(jī)遇，從乙級(jí)辦公樓或創(chuàng)意園區(qū)搬遷至甲級(jí)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了辦公環(huán)境與品牌形象的雙重提升。

三季度，1.5線及二線城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)共錄得凈吸納量10.5萬(wàn)平方米。杭州凈吸納量約為3.6萬(wàn)平方米，數(shù)字科技創(chuàng)新型企業(yè)較活躍，金融企業(yè)需求趨緩。物流運(yùn)輸、能源礦業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的新租需求有所抬升。武漢、南京甲級(jí)辦公樓凈吸納量分別錄得3.2萬(wàn)平方米和2.7萬(wàn)平方米，需求活躍度小幅上升。成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)存量博弈的特征，內(nèi)部換租活動(dòng)持續(xù)，新租與退租的面積基本持平。西安甲級(jí)辦公樓凈吸納量共計(jì)錄得約9,000平方米，換租升級(jí)流動(dòng)日漸常態(tài)化，增量需求依舊有限。

三季度，科技互聯(lián)網(wǎng)仍是多個(gè)城市的核心需求來(lái)源。在上海，人工智能行業(yè)持續(xù)擴(kuò)張，相關(guān)企業(yè)在上海多個(gè)板塊貢獻(xiàn)大面積成交。廣州科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)密集遷入廣州國(guó)際金融城片區(qū)甲級(jí)辦公物業(yè)；同時(shí)，電商平臺(tái)、跨境電商及外貿(mào)服務(wù)等新興行業(yè)表現(xiàn)較為活躍，帶動(dòng)需求端修復(fù)。深圳科技企業(yè)仍是市場(chǎng)需求的主力，貢獻(xiàn)了約三成租賃成交面積。消費(fèi)電子、人工智能應(yīng)用、數(shù)字營(yíng)銷等細(xì)分領(lǐng)域表現(xiàn)較為活躍，帶動(dòng)科技園、前海等區(qū)域出現(xiàn)整層及以上規(guī)模的租賃成交。在成都，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求持續(xù)復(fù)蘇，本季新租面積突破3萬(wàn)平方米。細(xì)分領(lǐng)域中，軟件開(kāi)發(fā)和互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)企業(yè)表現(xiàn)活躍，人工智能與無(wú)人機(jī)等前沿科技類租賃需求首次躋身需求前列。

在上海，金融服務(wù)業(yè)保持韌性，其中私募基金需求有所上升。此外，以戶外運(yùn)動(dòng)為代表的零售品牌租賃需求較為活躍。隨著電商直播、即時(shí)零售等新消費(fèi)業(yè)態(tài)的發(fā)展，廣州潮玩服裝、美妝日化、農(nóng)業(yè)食品等熱點(diǎn)電商領(lǐng)域加速轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)直播服務(wù)商也加速規(guī)模擴(kuò)張，共同帶動(dòng)了甲級(jí)辦公需求提升。深圳消費(fèi)電子企業(yè)的出海勢(shì)頭顯著，成為辦公市場(chǎng)需求修復(fù)的新興驅(qū)動(dòng)力，多家具有全球銷售網(wǎng)絡(luò)的頭部及新興消費(fèi)電子企業(yè)于第三季度新租或升級(jí)至甲級(jí)辦公樓，合計(jì)面積超過(guò)一萬(wàn)平方米，主要用于海外營(yíng)銷、品牌管理及跨境商務(wù)拓展等關(guān)鍵職能。

三季度，全國(guó)主要城市的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增供應(yīng)總計(jì)101.2萬(wàn)平方米，其中一線城市新入市總量共計(jì)82.0萬(wàn)平方米。上海兩個(gè)非中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得12.8萬(wàn)平方米。本季度有限的供應(yīng)疊加租賃活躍度的上升，整體市場(chǎng)空置率環(huán)比下降0.5 個(gè)百分點(diǎn)至24.1%。廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)三個(gè)新項(xiàng)目入市，其中兩座為全自用總部大樓，僅一座面向市場(chǎng)開(kāi)放租賃；因此，新增供應(yīng)對(duì)全市空置率未形成明顯壓力，全市空置率環(huán)比下降0.7 個(gè)百分點(diǎn)至23.2%。深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)迎來(lái)六個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)供應(yīng)約38 萬(wàn)平方米，主要集中在前海與后海片區(qū)。新增供應(yīng)的集中釋放推動(dòng)全市空置率環(huán)比上升1.1 個(gè)百分點(diǎn)至27.6%。

三季度，1.5線及二線城市新增供應(yīng)體量共計(jì)錄得19.2萬(wàn)平方米。成都金融城板塊迎來(lái)東方希望中心二期項(xiàng)目交付，新增甲級(jí)辦公面積約9.2萬(wàn)平方米。全市空置率環(huán)比上升1.2個(gè)百分點(diǎn)至34.0%，去化壓力持續(xù)凸顯。杭州錄得一個(gè)新項(xiàng)目入市，位于錢江世紀(jì)城子市場(chǎng)，帶來(lái)約10.0萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，甲級(jí)辦公樓平均空置率升至25.3%。

2025年三季度，全國(guó)主要城市的甲級(jí)辦公樓租金仍處于下行通道。多數(shù)城市業(yè)主方提供更加靈活的租約條件，以維持現(xiàn)有租戶，應(yīng)對(duì)去化壓力。部分城市租戶面對(duì)市場(chǎng)租金與現(xiàn)行租約之間的差距，試圖尋求租約重組談判的機(jī)會(huì)。

一線城市中，北京租金延續(xù)前幾個(gè)季度的下行趨勢(shì)，環(huán)比下降3.2%。業(yè)主愈發(fā)重視現(xiàn)有租戶的留存，正通過(guò)提供更為優(yōu)惠的續(xù)約條款穩(wěn)定樓內(nèi)租戶。優(yōu)質(zhì)的大面積租戶作為穩(wěn)定樓內(nèi)租賃結(jié)構(gòu)的壓艙石，部分業(yè)主愿意在續(xù)租時(shí)為其提供公區(qū)重新裝修等附加服務(wù)。上海甲級(jí)辦公租金環(huán)比下降4.5%，業(yè)主為保留現(xiàn)有租戶同時(shí)吸引新租戶，在續(xù)租及新租條件上保持靈活的議價(jià)空間。部分業(yè)主表示愿意在延長(zhǎng)租約的前提下接受租約重組。在廣州，租金環(huán)比下降2.0%，企業(yè)成本敏感度仍處高位，大部分業(yè)主預(yù)料仍將繼續(xù)采用讓利的定價(jià)策略。深圳租金環(huán)比下跌2.8%。面對(duì)市場(chǎng)租金與現(xiàn)行租約之間的差距，更多租戶尋求租約重組談判。多數(shù)業(yè)主在新租及續(xù)租談判中展現(xiàn)出更高靈活性，愿意調(diào)整租金及相關(guān)條款，以穩(wěn)定或吸引優(yōu)質(zhì)租戶。

1.5線與二線城市中，部分城市租金表現(xiàn)持續(xù)承壓。杭州市場(chǎng)租金下行壓力不減，三季度甲級(jí)辦公樓平均凈租金環(huán)比下降1.6%。南京甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金環(huán)比下降1.1%。成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金下行趨勢(shì)延續(xù)，企業(yè)租賃成本控制意愿尤為強(qiáng)烈，租金環(huán)比下降1.8%。除降租外，業(yè)主正通過(guò)提供配套服務(wù)等方式竭力強(qiáng)化對(duì)存量租戶的維系力度。

*本文標(biāo)題插畫(huà)部分為AI生成后二次創(chuàng)作