首開(kāi)測(cè)評(píng) | 極致江景項(xiàng)目首開(kāi)去化效果成謎

乾道湘江灣位于長(zhǎng)沙岳麓區(qū)瀟湘南路與蓮坪路交匯處東北角，項(xiàng)目總建筑面積約8.96萬(wàn)㎡，容積率2.3，綠化率35.78%，由6棟住宅組成，項(xiàng)目緊鄰湘江，僅約26米親江距離，正對(duì)湘江最寬1.1公里江面，擁有12公里無(wú)遮擋瞰江視野。

11月9日，項(xiàng)目正式首開(kāi)，但是去化效果成謎。

首開(kāi)表現(xiàn)

一線江景資源，首開(kāi)效果成謎

項(xiàng)目位于湘江新區(qū)大王山板塊蓮坪路與瀟湘景觀道交匯處西北，一線臨江?？傆玫?.01萬(wàn)㎡（約45畝），容積率2.30，總計(jì)容約6.92萬(wàn)㎡。2022年12月30日由郴州鑫宇以44193萬(wàn)元競(jìng)得，溢價(jià)率14.1%，樓面價(jià)6389元/㎡；后邵陽(yáng)乾道地產(chǎn)入股合作開(kāi)發(fā)。

（項(xiàng)目透視效果圖）

乾道湘江灣整體規(guī)劃6棟24-25F的全T2高層住宅、1棟4F辦公樓以及社區(qū)底商，商品住宅主要為面積段190-221-232-280㎡的半新規(guī)毛坯產(chǎn)品，層高3.15米，共276套房源。

其中：

• 190㎡（含194㎡）面積段戶型，共計(jì)92套，占比33%；
• 221㎡（含225㎡）面積段戶型，共計(jì)90套，占比33%；
• 232㎡面積段戶型，共計(jì)46套，占比17%；
• 280㎡面積段戶型，共計(jì)44套，占比16%；
• 353㎡面積段戶型，共計(jì)4套，占比1%。

（項(xiàng)目規(guī)劃圖）

項(xiàng)目憑借其26米一線親江的極致景觀優(yōu)勢(shì)，在長(zhǎng)沙樓市全賺足了眼球，吸引了多方的關(guān)注，2025年11月9日項(xiàng)目于長(zhǎng)沙國(guó)際會(huì)議中心首開(kāi)。

• 據(jù)悉，項(xiàng)目自10月1日營(yíng)銷中心及實(shí)景示范區(qū)已正式開(kāi)放；11月6日下證認(rèn)籌。
• 至2025年11月9日首開(kāi)1#3#棟，共90套房源，面積段為190-194-221-280-353㎡半新規(guī)毛坯產(chǎn)品。
• 當(dāng)天開(kāi)盤價(jià)格區(qū)間為1#棟(一線臨江)1.8-2.1萬(wàn)/㎡；3#棟(主臥江景)1.0-1.2萬(wàn)/㎡。

（項(xiàng)目開(kāi)盤現(xiàn)場(chǎng)視頻截圖）

項(xiàng)目離江近、江景面寬但野，按道理應(yīng)該成為長(zhǎng)沙近期的熱銷盤。但是，實(shí)際情況卻背道而馳——開(kāi)發(fā)商宣稱當(dāng)天去化率達(dá)到69.76%，即去化62.78套；而市場(chǎng)多個(gè)渠道顯示并非如此，存在多個(gè)數(shù)據(jù)口徑（有說(shuō)當(dāng)天去化僅15套，有說(shuō)當(dāng)天去化20余套，有說(shuō)去化35套），眾說(shuō)紛紜，不知真假。只有在一周后看具體網(wǎng)簽數(shù)據(jù)才能知道真實(shí)去化情況。

雖然乾道湘江灣此次開(kāi)盤效果在市場(chǎng)上存在眾多說(shuō)法，但是其項(xiàng)目在當(dāng)前市場(chǎng)上也確實(shí)存在一些亮點(diǎn)，比如極致的江景資源在當(dāng)前市場(chǎng)上眾多高端改善產(chǎn)品當(dāng)中確實(shí)不遑多讓。

項(xiàng)目?jī)r(jià)值

江景資源占有：26米親江距離與1.1公里江景視野優(yōu)勢(shì)冠絕長(zhǎng)沙

在長(zhǎng)沙大多數(shù)江景項(xiàng)目距離湘江都有100-200米的背景下，乾道湘江灣項(xiàng)目以與湘江僅26米的距離再次闡釋了對(duì)江景資源的極致占有。這種“無(wú)限親江”的距離，意味著業(yè)主能獲得強(qiáng)烈的臨江沉浸感，江水仿佛觸手可及。

（項(xiàng)目效果圖）

為此，項(xiàng)目專門斥重資打造專屬濱江沙灘公園，天然海沙沙灘、藝術(shù)景石打卡點(diǎn)等設(shè)施。未來(lái)業(yè)主下樓就可實(shí)現(xiàn)戶外帳篷露營(yíng)、露天影院，還將定期舉辦沙灘電影節(jié)、音樂(lè)派對(duì)等社區(qū)活動(dòng)。

這不僅是一個(gè)觀景平臺(tái)，更提供了散步、兒童玩沙、露營(yíng)、露天影院等多種休閑可能，將“度假感”融入日常生活。

（項(xiàng)目沙灘公園規(guī)劃圖）

同時(shí)，項(xiàng)目正對(duì)湘江1.1公里最寬江域，享有約12公里的遠(yuǎn)眺距離，且視野內(nèi)無(wú)橋梁等建筑物遮擋。通過(guò)將江景視野最大化，帶來(lái)堪比海景房的環(huán)幕觀江體驗(yàn)。

（項(xiàng)目江景實(shí)拍圖）

配套略顯不足：配套的能級(jí)與距離未達(dá)最佳

軌道交通：距離地鐵3號(hào)線山塘站約450-759米，屬于步行可達(dá)范圍。未來(lái)規(guī)劃有地鐵5號(hào)線南延線可與之換乘，可快速通達(dá)湘江科技城、奧體新城等高價(jià)值片區(qū)。

（地鐵3號(hào)線山塘站）

商業(yè)配套：2公里范圍內(nèi)有2座綜合商場(chǎng)和98家商超。依賴洋湖商圈，距洋湖宜家薈聚、京東MALL約2-2.5公里。

（宜家薈聚實(shí)拍）

教育資源：

幼兒園：周邊有18所幼兒園，如藍(lán)光雍景幼兒園等。

小學(xué)：包括博才雨潤(rùn)小學(xué)（步行可達(dá)）、潭州實(shí)驗(yàn)小學(xué)等。

中學(xué)：有湖南師大附中博才實(shí)驗(yàn)中學(xué)、雅禮洋湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)等多所知名中學(xué)。

（雅禮洋湖實(shí)驗(yàn)中學(xué)實(shí)景）

產(chǎn)品設(shè)計(jì)：高端用材與景觀資源最大化

退臺(tái)式建筑布局：

為了最大化實(shí)現(xiàn)江景視野，項(xiàng)目整體抬高，采用退臺(tái)式建筑設(shè)計(jì)，真正做到“層層有景，戶戶看江”。有效避免了低樓層住戶的觀江視線被遮擋。

（項(xiàng)目景觀視野布局）

（樣板間景觀視野實(shí)景）

• 高端用材與立面設(shè)計(jì)：

目以湘江曲線+超跑靈感打造最美天際線，外立面采用玻璃幕墻與鋁板組合，并實(shí)現(xiàn)“0涂料”外立面。大幅的玻璃幕墻在保證建筑現(xiàn)代感與質(zhì)感的同時(shí)，最大程度地保障了室內(nèi)的觀景效果。

（項(xiàng)目外立面效果圖）

• 戶型設(shè)計(jì)存在較為明顯的缺陷：

乾道湘江灣的戶型設(shè)計(jì)精瞄準(zhǔn)改善型客群的需求，通過(guò)最大化江景資源、優(yōu)化空間布局和提升居住細(xì)節(jié)，但是在戶型設(shè)計(jì)層面卻存在明顯的缺陷和不足。以232㎡的戶型設(shè)計(jì)為例，其端廳南向開(kāi)間僅6.9m，次衛(wèi)設(shè)計(jì)在房間正中央，次臥面積居然小至10-12㎡，這在大平層戶型設(shè)計(jì)中幾乎不常見(jiàn)；同時(shí)，9㎡的廚房偏小，在整個(gè)大平層格局中顯得功能失衡，與市場(chǎng)上的大平層產(chǎn)品存在明顯而巨大的差異。

（項(xiàng)目232㎡四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型）

另外，項(xiàng)目在新規(guī)時(shí)代下未考慮過(guò)多飄窗及設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送的設(shè)計(jì)手法，整體得房率僅在94-100%之間，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)主流新規(guī)產(chǎn)品，也成為其首開(kāi)成謎的一大原因。

總結(jié)

乾道湘江灣通過(guò) “超近江距 + 極致視野 + 稀缺產(chǎn)品” 的組合，將江景資源的價(jià)值發(fā)揮到了新的高度。但是對(duì)于產(chǎn)品尤其是戶內(nèi)空間的設(shè)計(jì)也確實(shí)存在明顯不足，或許這正是其首開(kāi)去化成謎的一大重要因素——即其產(chǎn)品未能精準(zhǔn)的對(duì)位高端改善客群的需求，加上新規(guī)時(shí)代贈(zèng)送不足。在長(zhǎng)沙當(dāng)前高品質(zhì)、高端改善產(chǎn)品如過(guò)江之鯽的時(shí)代下顯得尤為乏力。