降維打擊，放風(fēng)價(jià)1.6萬起的金茂幸福曉棠，要閉眼入嗎？

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上周五，城東幸福林帶，金茂和貝好家合作的，幸福曉棠開放，很多人看完的第一個(gè)感覺，就是有點(diǎn)恍惚。

沒錯(cuò)，就是恍惚，后悔自己買的早，四年前跟風(fēng)搖號(hào)，沒再等等！

實(shí)景展示區(qū)里，依舊是大家熟悉的金茂風(fēng)格，體現(xiàn)為低調(diào)但氣場不俗的大門，內(nèi)斂卻用料十足的下沉?xí)约翱戳朔浅Ｉ项^的樣板間……

尤其是16000+起的放風(fēng)價(jià)，更是萬萬沒想到！

尋根溯源

七月初，金茂攜手貝殼，在幸福林帶摘地約62畝，容積率2.8，，同時(shí)還需要配套建設(shè)24個(gè)班的公辦小學(xué)。

（地塊位置示意）

一個(gè)是中介行業(yè)的龍頭，一個(gè)西安豪宅的牌面，這兩家的組合，讓人意外。

但這種住宅+配套捆綁的形式，在幸福林帶卻很常見，比如當(dāng)年龍湖天曜+長樂天街+傳化智聯(lián)西北運(yùn)營中心；中建悅廬幸福序+中建西北創(chuàng)研中心；旭景豐顥園住宅+百度智慧中心等。

（幸福林帶實(shí)景）

對(duì)買房人而言，意味著不用擔(dān)心房子賣完，配套不落地，屬于隱性利好，摘地后四個(gè)月，幸福曉棠面世。

這塊地的前身，是陜汽南區(qū)改造的一部分，位置還是很好的，一路之隔就是幸福林帶動(dòng)之谷，最近地鐵站是8號(hào)線的幸福林帶北，直線約400米。

幸福曉棠的斜對(duì)面是即將開業(yè)的龍湖長樂天街，也是區(qū)域內(nèi)商業(yè)中心，加上開發(fā)商配建的公辦小學(xué)，商業(yè)，地鐵，公園，學(xué)校配套一應(yīng)俱全。

（龍湖長樂天街實(shí)景，來源：悅西安）

由于地處主城舊改區(qū)域，煙火氣十足的同時(shí)，城建面貌并不統(tǒng)一，北側(cè)昆侖廠、南側(cè)黃河廠都還在，對(duì)城東人有親切感，廠區(qū)云集最大優(yōu)勢，就是南北兩側(cè)沒有視野遮擋。

在這塊地上，金茂規(guī)劃了10棟樓，T2結(jié)構(gòu)的四代住宅，建面約98㎡、110㎡、129㎡、139㎡，贈(zèng)送率起步約31%，最大約40%。

單看戶型，98㎡的端廳、110㎡做四室、129㎡是橫廳、139㎡全景艙，無論是四代住宅的贈(zèng)送面積，還是房間的面寬，格局排布，幾乎挑不出毛病。

（幸福曉棠戶型一覽）

上一個(gè)在戶型上這么卷的是灃東融合區(qū)的保利云谷和著，沒想到僅僅一年，更低價(jià)格，更好產(chǎn)品，反而住回了地鐵口的主城區(qū)，市場競爭程度可見一斑。

降維打擊

很多人看完的共同疑問是，金茂在這個(gè)剛需入門面積段的小區(qū)里，是不是用力過猛了？

壹

豪宅金茂，為啥降維做剛需

西安的眾多開發(fā)商里，金茂是最特別的一家，從最早的長安金茂府開始，一直到科技路，大明宮，未央湖，曲江CCBD，文教園，金茂幾乎沒有碰過剛需。

即便是入手門檻最低的高新金茂悅園，單價(jià)，總價(jià)也是當(dāng)時(shí)周邊的天花板，1.6萬/㎡起的金茂能蓋成什么樣，別說業(yè)主，業(yè)界也沒有參考。

不少人的共識(shí)是，金茂房子好，交付好，價(jià)格也好，就該在西安的一類板塊，比如奧體，曲江，高新深耕，站穩(wěn)西安豪宅的一梯隊(duì)。

（金茂提前交付社區(qū)實(shí)景）

目前，金茂璞逸東方，璞逸高新，璞逸奧體也確實(shí)都有落地，我相信，依舊是區(qū)域的豪宅標(biāo)桿。

但西安不是北上廣，500萬以上預(yù)算的豪宅用戶，總共就那么多，金茂在這個(gè)總價(jià)里的市場占比已足夠高。

（來源：克爾瑞西安）

西安作為知名度里的一線城市，收入里的二線城市，大眾的預(yù)算200萬還是一道門檻，再貴的房子是好，但與普通人沒啥關(guān)系了，要不要下沉剛需，更接地氣，這是金茂的明天，幸福曉棠就是答案。

且這種下沉不止西安，成都的東城金茂曉棠，戶型也不大， 建面約110—139㎡，總價(jià)控制在300萬以內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)“13開13罄”，進(jìn)一步說明，面積悄悄變小，小戶型豪宅化，是全國趨勢。

貳

金茂入門款，實(shí)景到底如何

截至目前，幸福曉棠的大門，下沉?xí)瑘@林，實(shí)景樣板間都已開放，從實(shí)景看，還是相當(dāng)不錯(cuò)的，有不少璞逸，府系的元素和影子。

比如做了約168米的歸家界面，鋪上的維多利亞綠、法國金花，潘多拉等各種奢石，顏值和美觀都很高。

（幸福曉棠大門實(shí)景）

門前的商業(yè)街區(qū)也提前運(yùn)營，涵蓋咖啡、鮮花、文創(chuàng)、烘焙，進(jìn)一步拉高小區(qū)的居住調(diào)性。

再比如下沉景觀里，做了近11米高的疊瀑林泉峽谷，種上了烏桕王，即便不懂房子的人來看，也知道這景觀，樹王很貴。

（幸福曉棠庭院實(shí)景）

會(huì)所里，一整面的書墻、健身空間，瑜伽空間，四點(diǎn)半課堂等也是一應(yīng)俱全，雖是入門產(chǎn)品，但金茂小區(qū)的顏值，用料，調(diào)性特征都有很好還原。

（幸福曉棠會(huì)所實(shí)景）

叁

幸福曉棠，為啥起步價(jià)1.6萬

堅(jiān)持做改善的，金茂在西安是獨(dú)苗，設(shè)計(jì)好，配置高，用料好，必然售價(jià)也高，這種的好處是，交付能完美兌現(xiàn)，沒有降標(biāo)簡配風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主口碑穩(wěn)定，當(dāng)然一分錢一分貨，無形了拉高了購買門檻。

最早的長安金茂府，2019年的備案價(jià)18498元/㎡，是西安住金茂的最低門檻，此后未央湖，大明宮，高新，曲江等，單價(jià)在都在2-3萬元/㎡之間。

能把金茂價(jià)格打下來，首先得感謝較低的樓面價(jià)，幸福曉棠住宅摘地的地價(jià)982.49萬元/畝，樓面地價(jià)5260元/㎡。

此外，還要算上配建幼兒園，小學(xué)的建設(shè)成本，實(shí)際價(jià)格會(huì)更高，但相比過去五年，動(dòng)輒樓面價(jià)過萬的拿地成本，此次和貝殼合作，這算是金茂在西安拿到的較低價(jià)格的地。

其次，是周邊購買力的現(xiàn)狀，當(dāng)下主城區(qū)買房，再無投資目的，多是自住需求。

尤其是幸福林帶周邊，以老廠職工，市場，醫(yī)院，高校群體，大家有強(qiáng)烈的改善意向，但沒有過多的支付能力，可以說月供能力決定購房預(yù)算。

（幸福林帶實(shí)景圖）

既然金茂要降維，要深耕主城，自住市場里，必然要調(diào)研周邊的真實(shí)購買能力，過高的價(jià)格，放在曲江，奧體，高新行，但在城東，同樣壓力很大。

最后是其他成本上，在過往金茂社區(qū)的房價(jià)里，科技系統(tǒng)和精裝交付是必選項(xiàng)，無形中拉高了售價(jià)。

（科技系統(tǒng)設(shè)備間）

以有過毛坯銷售的高新金茂悅園為例，毛坯門檻約20000+，但疊加科技系統(tǒng)，精裝后，門檻來到25000+。

在改善社區(qū)，精裝和科技系統(tǒng)是金茂的標(biāo)簽，但在入門產(chǎn)品里，剛需更關(guān)注社區(qū)的戶型，價(jià)格，配套，景觀等因素，幸福曉棠無科技系統(tǒng)，非強(qiáng)制精裝后，成本明顯降低，這為1.6萬起的放風(fēng)價(jià)打下基礎(chǔ)。

肆

沒有科技系統(tǒng)，金茂還正宗嗎

對(duì)于真正買這里的城東人，我相信不會(huì)在意這些，熟悉的位置，齊全的商業(yè)，學(xué)校，地鐵配套，金茂的交付案例，口碑，外加不高的價(jià)格，就已經(jīng)足夠有說服力了。

反而是強(qiáng)制精裝+科技系統(tǒng)高售價(jià)后，反而會(huì)面臨主城區(qū)的水土不服，但凡有更高預(yù)算的，也不會(huì)首選這里，這是區(qū)域現(xiàn)狀，也是金茂必須要接地氣的原因。

（未央金茂府實(shí)景）

并且，高品質(zhì)，強(qiáng)兌現(xiàn)，好口碑才是金茂在西安的內(nèi)核，而非高價(jià)標(biāo)簽， 一個(gè)很好的同行案例，就是招商。

這兩家算是當(dāng)下少有交付好，口碑長期穩(wěn)定的央企開發(fā)商，招商早期的城市主場，后期的西安序，西安璽，西安灣，同樣是剛需豪宅兩手抓，定位，用料，價(jià)格不同，但通用收獲來自，剛需，改善的多重認(rèn)可。

對(duì)金茂而言，有著豪宅，改善社區(qū)的建造經(jīng)驗(yàn)，如今涉足入門款，更應(yīng)是游刃有余，雖然大家清楚一分錢一分貨，但對(duì)這樣有豪宅包袱的開發(fā)商，為了自身安全感的考慮，也會(huì)做好入門產(chǎn)品。

這大致就相當(dāng)于國際舞臺(tái)風(fēng)光無限的女神劉亦菲，即便降維拍網(wǎng)絡(luò)短劇，也會(huì)保持優(yōu)雅的案例。

金茂的降維開發(fā)，既是這個(gè)時(shí)代的必然，又是好房子不能只是大房子，貴房子的導(dǎo)向要求，央企特殊的身份，更要帶頭兌現(xiàn)好房子理念。

閉眼入嗎

而對(duì)于普通人而言，這確是一個(gè)窗口期，金茂還在加大投入，試水主城剛需；同時(shí)贈(zèng)送政策還未收緊，住主城區(qū)，也有最大 40%的贈(zèng)送；

更關(guān)鍵的是，市場下行，內(nèi)卷還在加劇，地價(jià)，房價(jià)走低，對(duì)于真正自住的老西安人，新房卻是足夠有吸引力。

萬一，等金茂想明白了，漲價(jià)了怎么辦？

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作者：晴明

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