樓市新一波升浪已蓄勢待發

今年香港樓市的節奏，彷彿從沉寂的低谷突然轉為澎湃的高峰。第三季一手住宅買賣登記宗數如同注入強心針，瞬間激活市場動能。土地注冊處數字顯示，今年首三季一手私宅買賣登記累積達14,482宗，其中第三季單季錄得5,530宗，較第二季的5,240宗上升6%，連續兩季增長，創下近五季新高。更令人振奮的是，這一季的登記宗數比去年同期的2,323宗暴漲1.38倍，這不僅是數字上的突破，更是市場信心回暖的明確訊號。

發展商們的策略亦功不可沒。他們精準地將新盤定價貼近市價，猶如在對潛在買家說：“現在就是最佳入市時機。”這種定價策略不僅吸引了大量用家，也讓投資者重新審視樓市的潛力。

然而，熱度背后的金額走勢卻略顯波動。第三季登記總值達600.12億元，雖然較上季微跌5%，但仍是近五季第二高水平。平均每宗售價則下滑9.6%，至約1,085.2萬元。這是否意味著買家更精打細算？還是市場正在調整步伐，為下一波升勢蓄力？在低息環境的預期下，這些數字不再只是冷冰冰的統計，而是反映出樓市正在醞釀新一輪的價值重估。

從地區分布來看，港島區表現最為亮眼。登記宗數由上季的358宗激增至1,353宗，升幅高達2.78倍；登記金額亦同步躍升1.43倍至236.21億元。這種爆發式增長，或許與高端買家的青睞有關，也可能是發展商推盤策略精準命中市場需求。

九龍區則相對平穩，登記量微跌2%至1,492宗，但登記金額卻重挫48%，僅得171.32億元。這是否意味著買家正轉向更親民的選項？還是高價盤暫時退場，市場重心向中價位靠攏？

新界區方面，登記量由高位回落20%至2,685宗，登記總值微跌4%至192.59億元。盡管如此，新界仍穩居銷量冠軍，占第三季新盤登記近49%。在十大熱賣樓盤榜單中，新界更是獨占七席，顯示出其強大的吸引力與市場基礎。

若將目光聚焦至十大熱賣新盤，第三季屯門“NOVO LAND 3A期”以423宗登記奪冠，總值22.39億元，平均售價約529萬元，展現出親民價格的吸引力。緊隨其后的是日出康城的“凱柏峰II”，錄得383宗登記，總值24.87億元，平均售價約649萬元；港島南岸的“滶晨”則以369宗登記位居第三。

值得注意的是港島南岸2期的“揚海”，雖僅錄得6宗登記，卻以平均4,338萬元的高價拔得頭籌，堪稱第三季內的奢侈品。相對地，大埔“上然3期”的平均售價僅399萬元，顯得更為接地氣。這種價差不禁令人思考：在樓價分化的時代，誰才是真正的贏家？是手握資金的高端投資者，還是首次置業的年輕家庭？

繼10月底出現年內第二次減息后，年底尚有一次減息機會，息口或將持續步入下行通道，這對用家及投資者而言無疑是個吸引的利好消息。加上市況轉暖，港股今年大漲所催生的財富效應，正吸引資金如潮水般涌向樓市。

此外，高才通與專才計劃所帶來的內地資金，更象是精明的獵手，趁樓價尚未飆升前低位吸納。最近幾個新盤首輪即沽清，便是最有力的證明。

若第四季每月能維持1,800至2,000宗一手登記，單季有望錄得達近6,000宗，按季再升8.5%。全年一手買賣則有望突破2萬宗大關，創下自2020年以來六年新高。

在這個瞬息萬變的樓市棋局中，每一宗交易都象是棋子，推動更大的格局。作為買家，你會選擇現在入局，還是靜觀其變？畢竟，機會總是青睞有備之人，而樓市的下一波浪潮，已然在轉角處蓄勢待發。

來源：香港經濟導報

作者：陳海潮 利嘉閣地產研究部主管