浮虧超200萬(wàn)！成都天西房?jī)r(jià)，跌回5年前！

天西房?jī)r(jià)，跌回5年前了！

5年前，天西保利和光嶼湖四期開(kāi)盤(pán)，其中：

149㎡的清水套三開(kāi)盤(pán)均價(jià)約2萬(wàn)/㎡；

221㎡的清水套四單價(jià)約2.95萬(wàn)/㎡。

當(dāng)日取證188套房源，吸引超350人參與搖號(hào)，當(dāng)日售罄。

雖然在當(dāng)時(shí)還談不上什么超級(jí)熱盤(pán)，但其銷(xiāo)售速度放在今天來(lái)看，那也是妥妥的紅盤(pán)了。

時(shí)至今日，項(xiàng)目不少房源上架二手市場(chǎng)，其成交量和價(jià)格慘淡。

截止目前，保利天嶼四期有接近30套二手房源在售，自上架二手市場(chǎng)以來(lái)，共成交4套。

而目前掛牌房源中：

149㎡的房源最低掛牌單價(jià)已經(jīng)跌至2萬(wàn)/㎡，還帶簡(jiǎn)裝，這已經(jīng)大破發(fā)。

221㎡的房源最低掛牌單價(jià)同樣跌至2萬(wàn)/㎡。

對(duì)比取證價(jià)格5年虧超200萬(wàn)，而且現(xiàn)在還沒(méi)有賣(mài)出去！

真沒(méi)人買(mǎi)天西了！？

01

價(jià)差太大

成交困難！

保利天嶼一共有四期，目前總掛牌房源大概在90套房源左右，成交量在15%左右。

據(jù)淘房君的統(tǒng)計(jì)，自掛牌到現(xiàn)在，2年時(shí)間總共成交14套，成交均價(jià)2.2-2.5萬(wàn)/㎡左右，其中：

1期成交3套、2期成交4套、3期成交4套、4期成交3套。

二手成交量起不來(lái)，價(jià)格自然也很難起來(lái)。

據(jù)淘房君的觀察，目前項(xiàng)目的二手掛牌價(jià)十分割裂，高低價(jià)差最高可超過(guò)1.7萬(wàn)/㎡！

同面積段、同裝修產(chǎn)品，直接貴了370萬(wàn)出來(lái)！

可能視野有差異，但真有人會(huì)多拿接近400萬(wàn)來(lái)買(mǎi)這個(gè)視野溢價(jià)嗎？

除非腦子壞了。

為什么會(huì)有如此割裂的價(jià)差現(xiàn)象呢？

淘房君認(rèn)為，價(jià)格沒(méi)有錨定的原因，還是受板塊能級(jí)影響。

從天西問(wèn)世以來(lái)，彼時(shí)對(duì)標(biāo)的就是金融城，在營(yíng)銷(xiāo)層面上的下足了功夫。

但現(xiàn)如今，板塊能級(jí)影響力有限，周邊產(chǎn)業(yè)落地不到位，價(jià)格自然就沒(méi)有錨定點(diǎn)，形成了這種割裂的現(xiàn)象。

淘房君發(fā)現(xiàn)，這種現(xiàn)象還不不止是保利天嶼一個(gè)項(xiàng)目存在。

天西的幾個(gè)項(xiàng)目，都有類(lèi)似的現(xiàn)象。

比如天府錦繡的錦院，同戶(hù)型面積段產(chǎn)品，因?yàn)闃菍雍蛶Ъ揖叩牟町悾苯淤F了270萬(wàn)。

這也很明顯不合理。

沒(méi)有價(jià)值錨定點(diǎn)，這樣就會(huì)造成有房東為了快速出貨，只能無(wú)奈把貨值拉到一個(gè)破發(fā)位。

就像天府錦繡錦院這套低樓層，因?yàn)橛袠菍予Υ茫瑳](méi)有價(jià)值錨定，房東為了出貨只能拉到破發(fā)虧錢(qián)來(lái)賣(mài)。

價(jià)格雖然同樣跌回5年前，但還是沒(méi)有賣(mài)出去。

02

曾經(jīng)的熱盤(pán)

差距太大了！

2020年，保利天嶼取證4次，3次直接售罄，需要搖號(hào)。

還有萬(wàn)科天府錦繡，從20年到21年，項(xiàng)目5次開(kāi)盤(pán)，幾乎每次都需要搖號(hào)，甚至出現(xiàn)3倍熔斷的組團(tuán)。

彼時(shí)的天西，憑借著“F4”的名頭可謂是一往無(wú)前，大熱之地，幾乎不存在順?shù)N的情況。

很多購(gòu)房者已經(jīng)一房難求，全款買(mǎi)房都不一定能搶到一個(gè)名額。

誰(shuí)也沒(méi)想到形勢(shì)變化如此之快，曾經(jīng)搶手的香餑餑轉(zhuǎn)眼就變成了燙手山芋。

再看同期的其他熱盤(pán)。

主城錦江的東湖長(zhǎng)島與天府錦繡一批次取證時(shí)間相比，兩者間隔差不多剛好1年，一前一后。

2019年10月，東湖長(zhǎng)島開(kāi)盤(pán)，1742套房源吸引1992人參與搖號(hào)，搖中概率87%，均價(jià)2.5w/㎡。

也是彼時(shí)主城的一個(gè)大熱項(xiàng)畝，雖然后期順?shù)N了，但是很快也完成清盤(pán)了。

就目前的表現(xiàn)來(lái)看，雖然都是同期的熱盤(pán)，但它們現(xiàn)在卻漸行漸遠(yuǎn)。

今年4月，人居?xùn)|湖長(zhǎng)島成交了一套273㎡的湖畔洋房，成交總價(jià)1560萬(wàn)，成交單價(jià)57047元/㎡。

除了它的二手成交價(jià)格值得關(guān)注，成交周期也讓不少項(xiàng)目艷羨。

這套總價(jià)超千萬(wàn)的二手房源，掛牌僅22天，就順利成交。

這個(gè)速度，在當(dāng)下這個(gè)市場(chǎng)行情，懂得都懂。

回到價(jià)格上來(lái)。

從開(kāi)盤(pán)情況來(lái)看，東湖長(zhǎng)島這套273㎡的湖畔洋房，開(kāi)盤(pán)總價(jià)約820萬(wàn)。

賺了多少不好說(shuō)，至少?zèng)]虧。

項(xiàng)目相對(duì)剛需一點(diǎn)的高層，成交單價(jià)也基本穩(wěn)定在3w＋/㎡。

都是曾經(jīng)的熱門(mén)項(xiàng)目，為什么二手市場(chǎng)的待遇卻天差地別？

03

新規(guī)產(chǎn)品潮

天西二手持續(xù)承壓

因?yàn)椴糠址吭聪奘鄣脑颍煳鬟M(jìn)入二手市場(chǎng)的節(jié)點(diǎn)就注定要承壓。

1、新規(guī)潮來(lái)襲，產(chǎn)品持續(xù)承壓

其實(shí)天西幾個(gè)項(xiàng)目從去年開(kāi)始，才有二手陸續(xù)解禁。

但不巧的是，從去年下半年開(kāi)始，成都新房市場(chǎng)開(kāi)啟了一場(chǎng)浩浩蕩蕩的新規(guī)潮。

從得房率到入戶(hù)光廳，從入戶(hù)光廳到多套房設(shè)計(jì)。

同樣是400萬(wàn)的房，現(xiàn)在的新房對(duì)比前幾年的，說(shuō)看了不心動(dòng)都是假的。

所以，天西的各項(xiàng)目在板塊能級(jí)受到影響的同時(shí)，產(chǎn)品情況也在持續(xù)承壓。

2、法拍價(jià)格壓制

在前兩年中，因?yàn)橄奘鄣脑颍煳饔胁糠旨庇诔鍪值姆繓|，選擇了法拍這條路。

比如：

23年12月，保利天嶼一套法拍成交，一套221㎡的豪宅以總價(jià)654.1萬(wàn)成交，單價(jià)將近30000元/㎡。

成功成交雖然是一件好事，但值得注意的是，該套房在2020年開(kāi)盤(pán)總價(jià)703萬(wàn)，也就是說(shuō)3年時(shí)間，不算各類(lèi)稅費(fèi)和持有成本，這套房虧了將近50萬(wàn)。

今年2月，天府錦繡一套法拍房源，一拍流拍，二拍以4554836元的總價(jià)拍下，折合單價(jià)約為26411元/㎡。

相對(duì)開(kāi)盤(pán)價(jià)低了超103萬(wàn)。

低價(jià)、流拍，這些房源的出現(xiàn)無(wú)疑再次讓天西的錨定價(jià)格承壓。

所以，在市場(chǎng)情緒、板塊能級(jí)、新規(guī)新房、法拍市場(chǎng)的多重因素影響下，天西后面的路注定比較難走。

你認(rèn)為呢？