驪橒臺(tái)，天竺最后一席？

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

時(shí)隔3年，順義天竺又一個(gè)新盤(pán)，即將正式入市。

11月6日，懋源地產(chǎn)公布了順義薛人大莊6017地塊的案名——驪橒臺(tái)。

在它身上，懋源地產(chǎn)一改對(duì)懋源云紀(jì)時(shí)的按部就班，變得效率十足。

8月26日，其以10.3億元摘得驪橒臺(tái)地塊。僅過(guò)了10天，規(guī)劃方案出爐；從拿地到如今案名公布，攏共加一起，也只用了兩個(gè)多月。

這難免讓人懷疑，驪橒臺(tái)所屬地塊，似乎專為懋源地產(chǎn)定制。

作為一家當(dāng)下唯一在京獨(dú)立拿地的民營(yíng)房企，在拿地策略上，沒(méi)有十分的把握，懋源地產(chǎn)是絕不會(huì)出手的。

它為何會(huì)對(duì)驪橒臺(tái)情有獨(dú)鐘？

在花姐看來(lái)，原因至少有二：

1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)。驪橒臺(tái)位于天竺鎮(zhèn)核心，這里是中央別墅區(qū)的起源之地。早在1992年，天竺開(kāi)發(fā)了涉外別墅麗京花園，在那個(gè)年代的物業(yè)費(fèi)：8元/平米。

單從此看，能在天竺置業(yè)的群體，非富即貴。有資料顯示，眾多商界頂級(jí)大佬和一線明星，均在此安家。天竺，早就成了國(guó)內(nèi)頂級(jí)貴族藍(lán)血階層的代名詞。

2、土地稀缺性。但在天竺鎮(zhèn)這片13.24平方公里的土地上，過(guò)去30余年，早已被麗京、麗斯、麗高、麗宮等“麗”字輩頂級(jí)別墅項(xiàng)目填滿。

在驪橒臺(tái)之前，這里最近開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，同樣為懋源地產(chǎn)旗下，于2022年開(kāi)盤(pán)的懋源璟橒。

彼時(shí)，外界就已經(jīng)喊出，這將是整個(gè)天竺板塊，最后的新盤(pán)。

3年后的今天，雖又有了驪橒臺(tái)，可它的誕生過(guò)程，卻充滿了曲折——11年間，調(diào)規(guī)3次。

這足以說(shuō)明目前的天竺板塊，要產(chǎn)生一塊新地，十分不易。

可以肯定的是，自驪橒臺(tái)后，天竺核心區(qū)將很難再規(guī)劃出一塊完整的高素質(zhì)新宅地。

懋源地產(chǎn)能夠拿下它，背后付出了怎樣的努力呢？

驪橒臺(tái)會(huì)是天竺最后一個(gè)住宅項(xiàng)目嗎？

前世今生

先來(lái)看看驪橒臺(tái)所在地塊過(guò)去11年里，都發(fā)生了什么。

在2014年至2020年底期間，它所在的地塊，被人們常稱為順義薛大人莊村剩余地塊，由東面為一塊居住用地，以及西面一塊公園綠地組成。

2020年12月，薛大人莊村剩余地塊發(fā)生第一次調(diào)規(guī)：1、增加兩條街坊路，南北寬12米，東西寬8米；2、將居住用地縮小至3.75萬(wàn)公頃，其余面積調(diào)整為托幼用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老用地和公園綠地。

當(dāng)時(shí)理由是，為了滿足規(guī)劃區(qū)的主導(dǎo)功能，實(shí)現(xiàn)居住區(qū)的配套設(shè)施完善、環(huán)境又美。

時(shí)間到了2022年3月，又進(jìn)行了第二次調(diào)規(guī)：

砍去了醫(yī)療衛(wèi)生用地、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老用地和公園綠地，變成兩塊居住用地和一塊幼兒園用地。

這次調(diào)規(guī)后的2022年6月7日，懋源地產(chǎn)以19.55億元、溢價(jià)15%，拿下其中6001、6003（幼兒園）地塊。

6001地塊即現(xiàn)在的懋源璟橒。占地3.97萬(wàn)公頃，規(guī)劃建面6.28萬(wàn)平米，容積率1.6，住宅銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米，有3萬(wàn)平米現(xiàn)房指標(biāo)。

懋源璟橒的主要產(chǎn)品是290/307平的平墅、300平疊墅、以及520平的東西合院。

它整體的工程已全部建完，已進(jìn)入現(xiàn)房銷(xiāo)售狀態(tài)，于9月底進(jìn)行了首批次交房，目前的主要可售房源，為空中疊墅和躍墅。

大概是今年的5、6月份，它又迎來(lái)了第三次調(diào)規(guī)：

1、西面住宅地塊的編碼，明確為6017地塊，即驪橒臺(tái)；2、將街坊一路從東西“一”字型，改為L(zhǎng)型，寬度8米不變；3、將建筑限高拉高10米，變成40米，容積率1.6保持不變。

這次調(diào)規(guī)后，6017地塊順利入選北京市第五輪供地清單，于7月18日，成為五批次名單中，唯二進(jìn)入預(yù)申請(qǐng)池的地塊，5天后，正式掛牌。

一個(gè)多月后，被懋源地產(chǎn)順利拿下。

先天條件很好

經(jīng)歷了三次調(diào)規(guī)的驪橒臺(tái)，占地面積2.3萬(wàn)平米，地上建筑規(guī)模3.68萬(wàn)平米，容積率1.6，建筑控高40米。

將這些指標(biāo)組合起來(lái)，構(gòu)成了打造純平層洋房的黃金基礎(chǔ)。

有了先天優(yōu)勢(shì)，懋源地產(chǎn)的設(shè)計(jì)師，在驪橒臺(tái)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上，難度不大。

它共規(guī)劃了10棟7-11F的洋房，202戶房源，全部為純平層。

背后，除了要與隔壁的懋源璟橒形成產(chǎn)品差異化外，還出于去化率和市場(chǎng)需求等考慮。

隨著驪橒臺(tái)的落地，懋源地產(chǎn)在中央別墅區(qū)的可售項(xiàng)目，將達(dá)到3個(gè)，其中懋源璟橒和懋源云紀(jì)，主要以流速本就慢的別墅產(chǎn)品為主。

而純平層的驪橒臺(tái)，去化必然要比前兩個(gè)項(xiàng)目更快些。或許懋源不缺錢(qián)，但加快現(xiàn)金流的回速，總不是一件壞事兒。

另外，在別墅扎堆的天竺鎮(zhèn)，平層反而成了稀罕物。除了給市場(chǎng)帶來(lái)足夠的差異化外，也給想融入頂級(jí)精英圈層的購(gòu)房者，創(chuàng)造了更多的機(jī)會(huì)。

在樓棟排布上，驪橒臺(tái)采取了點(diǎn)狀式排布。這讓部分樓棟之間，存在些許角煞，但帶來(lái)的好處更多：

1、南北樓間距拉得足夠開(kāi)，整個(gè)小區(qū)顯得很敞亮；

2、所有戶型均為端戶，視野上，戶戶平權(quán)。

趕上好房子時(shí)代，驪橒臺(tái)也植入了諸多好房子元素：

1、它擁有兩座大門(mén)，北邊翠華街上的主大門(mén)，與隔壁的懋源璟橒大門(mén)平行，長(zhǎng)度達(dá)到了約50米，進(jìn)來(lái)便是鄰里共享中心；

2、西邊的大門(mén)一進(jìn)來(lái)，是約120平米的配套樓，大概由物業(yè)辦公和地上會(huì)所共享；

3、在配套樓的東側(cè)和南側(cè)，有兩處下沉庭院，面積約340平米，圍繞下沉庭院的則是下沉?xí)娣e超過(guò)1300平米；

4、沿著西門(mén)和配套樓的北側(cè)，是一段約75米長(zhǎng)的風(fēng)雨連廊，一直延伸到8#北邊。

這座風(fēng)雨連廊，也是好房子時(shí)代，順義區(qū)的第一座風(fēng)雨連廊。

順義首個(gè)全景艙洋房

作為純平層項(xiàng)目，驪橒臺(tái)的戶型段位，拉得比較大。

花姐初步測(cè)算，它共分4個(gè)戶型段位：130平、186平、235平，以及287平。具體來(lái)看：

1、130平米在5#西側(cè)和7#東側(cè)，共22套，占比10.89%；

2、186平米在1#、2#整棟以及5#東側(cè)，共55套，占比27.23%；

3、235平米在4#、9#、10#整棟，以及7#東側(cè)，共65套，占比32.18%；

4、樓王287平分布在3#、6#、8#整棟，共60套，占比29.7%。

花姐研究它的戶型后，除了戶戶為端戶外，還有個(gè)顯著特征：面寬進(jìn)深比很大。

其中最小的130戶型，面寬進(jìn)深比剛好約等于1，其余均超過(guò)這個(gè)數(shù)值，最大的為235平的1.45。

這意味著驪橒臺(tái)的戶型，較當(dāng)下市場(chǎng)上絕大多數(shù)同段位項(xiàng)目，會(huì)擁有更好的采光和南北通透性。

此外，驪橒臺(tái)還給整個(gè)順義樓市，帶來(lái)了首個(gè)客廳270度全景艙戶型——287平米樓王戶型。

在整個(gè)北京樓市，擁有同樣設(shè)計(jì)的戶型，只有石景山的中海玉華玖章。二者的區(qū)別是，后者為239平米。

好房子時(shí)代，贈(zèng)送面積是一個(gè)繞不過(guò)去的話題。

從規(guī)劃上看，驪橒臺(tái)最明顯的贈(zèng)送手段，當(dāng)屬飄窗。除了287平米戶型，只在最北邊東西兩側(cè)有飄窗外，其余戶型，基本都做到了兩邊L型贈(zèng)送。

不過(guò)，這只是開(kāi)胃菜。

它最重要的贈(zèng)送手段，就藏在外立面效果圖中——南北陽(yáng)臺(tái)+三面防火挑檐的組合，尺度不小。

目前，順義樓市的贈(zèng)送之王是龍湖宸翰，所有的贈(zèng)送手段加一起，讓實(shí)際得房率，最高突破了100%。

花姐估計(jì)，驪橒臺(tái)很有可能，將打破龍湖宸翰的這個(gè)紀(jì)錄，成為順義樓市的新晉送面積之王。

花姐點(diǎn)評(píng)：

作為一家民營(yíng)房企，懋源地產(chǎn)如今還能持續(xù)活躍在京城樓市，實(shí)屬不易。

在其內(nèi)部有句口號(hào)：非核心地塊不拿，非豪宅項(xiàng)目不做。

或許，正是這種經(jīng)營(yíng)理念，讓它躲過(guò)了一場(chǎng)大劫，成為當(dāng)下北京房地產(chǎn)行業(yè)中，僅有的民營(yíng)房企之一。

而驪橒臺(tái)最終花落懋源地產(chǎn)，在花姐看來(lái)，當(dāng)屬一個(gè)好的故事。

在中央別墅區(qū)，懋源地產(chǎn)在它之前，還有三個(gè)項(xiàng)目：懋源璟璽、懋源璟橒、懋源云紀(jì)。

它們都有一個(gè)共同的特征：價(jià)格十分堅(jiān)挺。

其中，懋源云紀(jì)和懋源璟橒很多戶型，都是高溢價(jià)賣(mài)出的。在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境中，這恰恰反映了懋源產(chǎn)品品質(zhì)的過(guò)硬。

因此，將驪橒臺(tái)這個(gè)天竺板塊已近乎絕版的項(xiàng)目，交給當(dāng)下中央別墅最資深的玩家，對(duì)行業(yè)、購(gòu)房者等各方而言，也是最好的保障。