任澤平：從“十五五”規劃看未來房地產的六大趨勢

文： 澤平宏觀團隊

“十五五”規劃是國家未來發展的路線圖，這么重要的文件，對房地產是怎么定調的？房市還救不救了？房子還有沒有機會？

我之前在智囊機構工作的時候，參與文件和改革方案起草。

今天就用幾分鐘，帶你讀懂“十五五”規劃中蘊藏的房地產六大趨勢，這關系你買房賣房的重大決策。

第一大趨勢，調控從收緊全面轉向放松。

仔細對比“十四五”規劃你就會發現，“十五五”規劃中房地產的定調已經出現大調整，從強調“房住不炒”轉向強調“高質量發展”。

這意味著什么？這意味著房地產調控從過去的收緊全面轉向放松，以及建好房子和新模式。

我預計未來某個時點會重啟房地產來拉動我國經濟復蘇。房地產穩，則經濟穩，全國房子400多萬億市值，是GDP的4倍，是老百姓最大的財富，作為第一大支柱行業——房地產關系著7多千萬人就業，上百個上下游產業。

就像6年前我呼吁放開并鼓勵生育一樣，現在全國各地都開始發放生育補貼了。這些年我一直呼吁放開房地產調控。孩子和房子是最重要的民生，做有溫度、有情懷的研究，希望我的呼吁能夠被更多人聽到。

第二大趨勢，限購措施將全面退出。

“十五五”規劃明確提出要“清理住房消費不合理的限制性措施”。這幾年大多數城市都取消了限購，現在只剩北京、上海、深圳和海南。

預計未來1-2年一線城市的外環限購將全面放開，三年左右全域放開，這是大勢所趨。不用擔心一二線城市放開限購就暴漲，那個時代早就過去了。

第三大趨勢，城市更新將迎來黃金期。

當前我國城市住房，房齡超過25年的老房子占比超過三成。到2040年，近八成的房子都將成為“老舊小區”，都需要進行更新改造。

這次“十五五”明確提出“高質量開展城市更新”，未來老舊小區改造、城中村改造將迎來大機會。

第四大趨勢，加快構建房地產發展新模式，好房子時代到來。

“十五五”規劃重點提了房地產新模式。

未來的新模式究竟是什么？主要是：建設好房子，加大保障房和長租房供給，改革預售制為現房銷售，實施人地掛鉤，漸進推行房地產稅，促進房地產長期健康發展。

當前我國城鎮人均住房建筑面積超過40平方米，套戶比1.07，居民住房問題已經從“有沒有”轉向“好不好”。

今年，“好房子”成了高頻詞。什么是好房子？就是符合新標準、設計好、材料好、全生命周期安全的改善型房子。

第五大趨勢：閑置資產迎來盤活機會，商品房收儲成為重中之重。

當前大量庫存過剩的房子和土地怎么辦？

我在2023年底提出：可考慮組建大型住房保障銀行，收購庫存的房子和土地用于保障房。

當前我國房地產市場最突出的矛盾，一邊是大量庫存過剩的房子、土地賣不出去，另一邊是大量的農民工、大學應屆畢業生沒有房子，只能高價市場化租房子，一半的工資交了房租，生活壓力大。怎么辦？如果拿出5萬億組建住房銀行，收儲過剩的房子，再以很低的租金租給農民工、大學畢業生，這些年輕人以后會多么感恩啊，在人生的起點、最困難的時候，國家的住房保障銀行幫了他們一把。

我們不是一直羨慕新加坡組屋、德國保障房做得好嗎，當前就是建立我國住房保障銀行的歷史性機遇。

組建住房保障銀行一舉多得：開發商拿到現金流，就可以保交樓，避免爛尾樓，避免居民買單；打通優質房企現金流，避免金融風險；改善市場信心，促進止跌回穩，當前有些地方的樓市已經明顯超調；不用再多批地建租賃房保障房，避免重復浪費建設；未來房地產市場結構將更加優化，高端有市場、中端有支持、低端有保障，滿足不同收入群體的需求。

2024年以來，國家已經出臺多項措施推動存量商品房和土地的收儲工作，目前全國超過80個城市發布了收購存量房作為保障性住房的公告。這是利國利民的大事。

第六大趨勢：風險將逐步出清，市場回歸健康。

“十五五”規劃提到“統籌推進房地產風險有序化解，嚴防系統性風險。”

這說明國家要推動市場止跌回穩，防范房地產風險，讓市場回歸健康，支持居民剛需和改善性需求。

我十多年前提出“房地產長期看人看、中期看土地、短期看金融”的分析框架。未來房地產市場的基本格局是區域大分化，未來20%人口流入的一二線城市還有新增購房需求，房價會逐步企穩，長期還可能會漲。而80%人口流出的低能級城市，未來沒有新增購房需求，不僅房價可能不漲，甚至還會長期下跌。

諸位，未來五年將是房地產的大變局，新趨勢、新模式正在到來，蘊藏著新的機會，你準備好了嗎？

看懂宏觀趨勢，把握投資機會，關注澤平宏觀。