樓面價降28% 理性看西紅門

西紅門樓面價最高的時候是2023年，那一年成交的兩個地塊，樓面價都在4.16萬元/平米左右。

而就在前幾天這個板塊又成交了一宗商品住宅用地，我的算法是一貫的，地上非住宅都讓住宅背成本，這樣算出來的該地塊樓面價30001元/平米。

從4.16萬元/平米到3萬元/平米，這個降幅大致是28%，這是用來解釋標(biāo)題前半句的。

然而，其實今天我更想說的是后半句，理性看西紅門。

先從整個大興樓市說起，今年大興區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)過100套的新盤，沒有好房子項目。但是，頭部的幾個哥們兒其實賣的套數(shù)也不少。

怎么做到的？特簡單，之前5萬一平米，現(xiàn)在4.5萬一平米。價格下來了，是不是好房子就無所謂了。

而西紅門板塊現(xiàn)有的新盤，網(wǎng)簽價格在5.2、5.3萬元/平米，人家本身賣的也不貴。

區(qū)域內(nèi)二手房成交，合算上不滿2年的稅費后，大差不差的也是5.2、5.3萬元/平米的成交價。

所以，不管大興未來給的好房子，臺子能不能進屋，我先給大家說的一點是，沒有臺子或者臺子沒進屋的，已經(jīng)跪了。

而跪了之后的價格，五環(huán)外地鐵沿線4.5萬元/平米；五環(huán)內(nèi)5.2、5.3萬元/平米。

我想說一下，最近很多人問我，新入市的西紅門新地塊會不會又給好房子又賣5萬出頭一平米。甚至有人直接跟我說3萬的樓面價，賣4.5萬一平米也不是不行…

先說一件事，大興到今天為止還沒讓臺子進屋，不算完成了新一代好房子的究極進化。未來會不會有，咱只能說等著看。說白了就是關(guān)于好房子，不知道、不確定。

我們可以先按未來有究極好房子去做分析。

那么問題來了，現(xiàn)在非好房子的西紅門，5.2、5.3萬元/平米能賣的動。真給了究極好房子，犯得上還賣這個價位么？

我個人覺得犯不上。

況且，新地塊也是這里的老用戶拿的，人家難道不曉得啥子叫護盤么？

所以，我是這么想的，基于現(xiàn)在5萬出頭賣得動，后續(xù)給較之前高10個點使用率的好房子。

人家賣6萬元/平米左右，不行么？我覺得是可以的吧？

可能您會說，問題是當(dāng)年非好房那一撥也賣6萬出頭啊…現(xiàn)在好房子也6萬左右？？？

我想說，這個無解。最簡單的說我自己。

那一年我置換的時候，西紅門我都沒考慮，因為我家房賣了不用加錢就能平換西紅門108平米三面寬三居，小加點就是128平四居。

問題在于，我三居夠用啊，所以我就要向我認(rèn)為更理想的地方看。

說白了，當(dāng)時二手房賣價也高，那時候讓我換西紅門，我都覺得需求降低了。

然而，如果今天去看，雖然大家都降了…然而對于我而言，現(xiàn)在去置換，西紅門卻變成了中位選擇。

說白了，這事兒此一時彼一時。

我很早就說過預(yù)測房價那是算命題，做好自己可控的環(huán)節(jié)就好了。當(dāng)年的我，也是這么操作的。

最終，我想說的事兒是就倆：

第一，已經(jīng)買了西紅門的朋友們，我覺得沒必要恐慌，后邊哪怕給了好房子也不至于低到那份兒上。

第二，正在等西紅門地板價的朋友們，現(xiàn)在非好房在當(dāng)下價位賣的動，后續(xù)真給好房子了，憑啥地板價啊？

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