上海
▲ 潘石屹夫婦
文丨談古論今
大家好，這里是談古論今。
最近很多粉絲后臺問我地產相關的問題，尤其是問了個很尖銳的問題——
2018年，潘石屹賣了400多億資產。6年后，萬科虧了450億，72家房企總虧超200億。
你說，誰看對了？
講真，不是吹捧潘石屹，也不是貶低誰，就是想問一句：
為什么他能看到風險，而其他人沒有？
潘石屹的判斷邏輯，其實很簡單。
1993年，海南房地產泡沫破裂，無數人血本無歸，潘石屹卻能提前抽身。2016到2018年，別的房企瘋狂拿地，他卻及時停了。
為什么？
因為彼時的租金回報率，已經低到了1%，而貸款利率卻高達4.9%。
這比賬，小學生都能算得出來。
換句話說，如果買地、建房只用來出租的話，收益要遠遠低于利息。
還有一個風險：
房價已經漲了10到15年，如果跌個20%到30%，以國內房企的高杠桿來看，誰都扛著不住。
諷刺的是，這只是個常識。
現在呢？
根據去年財報，萬科2024年虧損高達450億，是上市34年首次出現年度虧損。開發業務毛利率也跌到了6.8%，賣一套房只能勉強覆蓋住財務成本。
再看72家上市房企，2024年上半年總虧損達到253.9億。首開、金融街、金科，這些國企民企，一個都沒守住。
此時，恒大的老板進了看守所，碧桂園、融創也債務纏身。
而潘石屹呢？正在美國拍電影，好不樂哉！
至于未來3年，樓市會怎么走？
我不做定論，但是有三點，應該逃不掉。
一、經營貸的“雷”，要炸了。
時間很明確。
2020到2021年，經營貸進入樓市的高峰期。那時候房價漲得快，房貸利率高，很多人通過經營貸買房，想著漲一波就賣掉還貸。
經營貸的期限一般是3到5年。
也就是說，2024到2025年，是到期續貸的高峰期。
現在問題來了——房價沒漲，反而跌了。
當初500萬買的房子，現在可能只值450萬。銀行要你補差價，你補不起。想續貸？銀行收緊了，不好批。想賣房還貸？市場冷清，沒人接盤，或者賣出去也是虧本。
最難受的是什么？
你不是投資客，你是剛需，但用了經營貸。現在進退兩難。
這批人日子會很難，而且人數不少。
2020到2021年，是有不少經營貸流入樓市的。這些人一旦扛不住，拋售房子，就會進一步給市場施壓。
而二手房市場，會更冷。
所以，如果你是經營貸買房的，要提前半年就早做準備——
要么跟銀行溝通續貸，要么盡早掛牌賣房，拖到最后，選擇會更少。
二、市場將徹底分化。
什么叫分化？
就是好的更好，差的更差，中間的沒人要。
這體現在三個維度的分化。
1、城市分化。
一線城市核心地段的房子，還有人搶。
比如北京二環、上海內環、深圳南山。剛需在，改善需求也在。
但三四線城市呢？
人口流失，產業空心化，房子根本就賣不動。
2、地段分化。
同一個城市，市中心和郊區，有著天差地別。
地鐵房、學區房，這些還有些價值。但遠郊的大盤，空置率將會越來越高。
3、品質分化。
簡單說就是——豪宅熱銷，普通住宅滯銷。
為什么？
因為有錢人的錢沒少多少，他們要住得更好。而普通人買不起新房，也不敢輕易換房。
最關鍵的是流動性。
你的房子如果在差的城市、差的地段、差的品質，想賣，很難。
就算降價，也不一定有人買。
這意味著什么？
意味著房子真的變回了“不動產”。
你以為它是資產，其實可能是負擔。
每個月的貸款、物業費、折舊，都在吃掉你的現金流。
如果你的房子在上述“差”的分類里，趁早處理。
哪怕少賺點，也比被套住強。
三、房子回歸“住”的本質。
這句話你可能聽過很多次，但這次，是真的。
為什么？
因為未來的住房模式，正在改變。
新加坡模式，就是個參考。
要知道，新加坡有80%的人住在組屋，也就是保障房。組屋便宜，由政府主導建設，而且只能內部流轉，不能隨便買賣。
剩下20%的人住商品房，商品房完全市場化，想漲就漲，想炒就炒。
這個模式的好處是什么？
保障房解決了大多數人的居住需求，商品房承載投資需求，兩條線互不干擾。
你猜，國內會不會學？
實際上，有些地方已經在試點了。
深圳就提出，未來60%的住房是保障房，40%是商品房。保障房以共有產權房、公租房的形式存在，覆蓋工薪階層。
就是說，炒房的時代徹底結束了。
以前，房子是投資品，閉眼買都能漲。
現在呢？
大部分房子只能自住，不能炒。
只有極少數的房子——一線核心、高品質、稀缺資源——還有投資價值。
說了這么多，你可能會問：那我該怎么辦？
給三類人一點建議吧。
1、剛需。
不急著買，等等看。
為什么？
因為樓市還在下行通道，政策還在陸續出臺。
現在首付降了，利率降了，限購也在放松。再等等，可能更便宜。
但也別無限等。
等到房價真正止跌回穩，可以考慮入手。
保障房的政策如果落地，你的選擇會更多。
2、投資客。
謹慎，謹慎，再謹慎。
現在大部分的房子已經失去了投資價值。不僅流動性差、賣不掉，持有成本還特別高——貸款利息、物業費、折舊，哪哪都是成本。
現在只有極少數房子還值得投資：一線城市核心地段、學區房、地鐵房、高品質住宅。
如果不是這些，別碰。
3、經營貸用戶。
一定要提前規劃，別再拖。
第一，續貸，提前半年跟銀行溝通，準備材料，爭取續貸。
第二，賣房，盡早掛牌，降價求售，及時止損。
千萬別拖到還款期再慌，那時候就晚了。
現在回到開頭的問題——潘石屹對了嗎？
其實數據已經說明了一切。
他并沒有什么超能力，他只是選擇相信了常識——
租金回報率和房價回撤的風險。
這些，其實都是常識。
很多人也懂，
只是，
資本會讓瘋狂！
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