盈科原創(chuàng)丨不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)二元保護(hù)的法理解構(gòu)與司法適用

引言

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（2020年修正，以下簡稱《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》）第28條與第29條，是我國民事執(zhí)行程序中不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)保護(hù)的核心規(guī)范。其中，第28條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”第29條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”兩條規(guī)則雖同以“不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)”為保護(hù)對象，但依托差異化法理邏輯，形成“一般保護(hù)”與“專項保障”的二元體系：第28條聚焦一般不動產(chǎn)買受人，以“交易實質(zhì)正義”為核心；第29條針對商品房消費者，以“生存權(quán)優(yōu)先”為理念。本文以第28條和29條兩條規(guī)則為切入點，基于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題規(guī)定理解與適用》（以下簡稱《理解與適用》）和多份相關(guān)裁判文書，從“法理解構(gòu)”與“司法適用”兩個維度展開分析，以期為司法實務(wù)中準(zhǔn)確適用《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條、第29條處理不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)相關(guān)爭議，以及理解兩條規(guī)則的法理邏輯與類案裁判尺度提供參考。

一、

法理解構(gòu)：二元保護(hù)體系的法理邏輯與規(guī)則定位

（一）第 28 條：一般買受人物權(quán)期待權(quán)的 “交易安全導(dǎo)向”

1. 理論基礎(chǔ)：物權(quán)期待權(quán)的本土化適配

《理解與適用》明確，第28條的法理源頭為大陸法系“物權(quán)期待權(quán)”理論，其核心源于1920年德國帝國法院裁判實踐——當(dāng)買受人實質(zhì)性履行合同義務(wù)、以占有等方式公示權(quán)利時，權(quán)利已超越普通債權(quán)，具備“物權(quán)化”屬性，應(yīng)優(yōu)先于出賣人一般金錢債權(quán)。我國對該理論的本土化經(jīng)歷“寬泛到精準(zhǔn)”的演進(jìn)：2005年《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第17條首次將保護(hù)范圍擴(kuò)展至“所有登記財產(chǎn)買受人”，但未限定債權(quán)類型；2020年修正的《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28明確限定“金錢債權(quán)執(zhí)行”場景，解決非金錢債權(quán)執(zhí)行中的權(quán)利競合爭議，同時細(xì)化“四要件嚴(yán)格審查”規(guī)則，既避免登記滯后架空交易效力，又防止惡意串通規(guī)避執(zhí)行。

2.規(guī)則定位：一般不動產(chǎn)交易的實質(zhì)正義保障

《理解與適用》指出，第28條的核心價值是平衡“形式物權(quán)（登記名義人）”與“實質(zhì)權(quán)利（買受人）”的沖突。我國不動產(chǎn)登記存在“登記滯后”現(xiàn)實（如開發(fā)商未完成初始登記、二手房出賣人拒不配合過戶），若機(jī)械堅守“登記生效主義”，將導(dǎo)致 “已付款交房卻遭執(zhí)行清退” 的不公。因此，第28條通過“無過錯+實質(zhì)履行”要件，為符合條件的一般買受人提供排除執(zhí)行保護(hù)，覆蓋居住房、商業(yè)用房、車位等所有不動產(chǎn)類型，體現(xiàn)對“一般交易安全”的普適保障（(2023)川0503執(zhí)異52號、(2024)陜0422執(zhí)異56號案例均印證此定位）。

（二）第29條：商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的“生存權(quán)優(yōu)先”

1.理論基礎(chǔ)：消費者生存權(quán)的高位階保護(hù)

《理解與適用》載明，第29條法理源于《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》確立的權(quán)利順位：“建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)＞抵押權(quán)＞一般債權(quán)，但已支付大部分房款的商品房消費者權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)”，由此推導(dǎo)“商品房消費者權(quán)利＞抵押權(quán)與一般債權(quán)” 的特殊順位（邏輯鏈：消費者權(quán)利＞建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)＞抵押權(quán)＞一般債權(quán)）。該順位的核心依據(jù)是“生存權(quán)高于商業(yè)利益”——商品房消費者往往耗費“一生或兩代人積蓄”購房用于居住，其權(quán)利關(guān)聯(lián)基本生存權(quán)，相較于一般買受人“交易利益”或債權(quán)人“商業(yè)債權(quán)”，屬更高位階法益，需傾斜保護(hù)。

2.規(guī)則定位：商品房消費者的專項保障

《理解與適用》明確，第29條適用范圍嚴(yán)格限定于“向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買商品房的消費者”，排除二手房買受人及商業(yè)用房買受人：一方面，一手房交易中開發(fā)商受規(guī)范監(jiān)管（如合同備案、網(wǎng)簽），可通過客觀手續(xù)證明交易真實性，減少規(guī)則濫用；另一方面，“商品房用于居住”要件聚焦“生存需求”，排除投資性購房。這種“主體+用途”雙重限定，使第29條成為商品房消費者專項保障規(guī)則，與第28條“一般保護(hù)”形成互補（(2023)川0503執(zhí)異44號、(2024)黑0502執(zhí)異50號案例均體現(xiàn)此定位）。

二、

司法適用：要件認(rèn)定、適用競合與爭議處理

（一）核心要件對比：差異化審查標(biāo)準(zhǔn)

（二）關(guān)鍵要件的司法認(rèn)定細(xì)節(jié)

1.第28條：“實質(zhì)履行+無過錯”審查要點

（1）“合法占有”認(rèn)定：《理解與適用》及(2022)浙0502執(zhí)異35號明確，“占有”需體現(xiàn)“事實上管理與支配”，具體為“取得鑰匙、辦理物業(yè)入住、繳水電物業(yè)費、裝修”等；查封后占有受查封效力拘束，即使買受人不知情，亦不得對抗債權(quán)人（(2017)云01執(zhí)異181號）。

（2）“非因自身原因未過戶”邊界：《理解與適用》界定三類“自身原因”：①忽略權(quán)利障礙（如未核實不動產(chǎn)抵押權(quán)，(2024)陜0630執(zhí)異23號）；②忽略政策限制（如不符合限購仍購房）；③消極行權(quán)（如為逃稅拖延過戶）。“非自身原因” 包括出賣人未完成初始登記、登記機(jī)構(gòu)系統(tǒng)故障、出賣人破產(chǎn)等（(2022)浙0502執(zhí)異35號因房屋查封無法過戶，認(rèn)定為非自身原因）。

（3）“價款支付”證據(jù)要求：需提供銀行轉(zhuǎn)賬憑證、發(fā)票、收款收據(jù)等客觀證據(jù)，現(xiàn)金支付需補充“資金來源證明+出賣人收條”（(2017)陜0523執(zhí)異19號因無轉(zhuǎn)賬憑證被駁回）；“以房抵債”因無實質(zhì)資金流轉(zhuǎn)，不被認(rèn)可（《理解與適用》及(2020)最高法執(zhí)監(jiān)89號）。

2. 第29條：“生存需求+交易真實性”審查要點

（1）“用于居住”認(rèn)定：《理解與適用》“用于居住”作寬泛解釋，含純居住房、商住兩用房，排除經(jīng)營性用房；個別案例對“改善性住房”放寬——買受人名下有小面積房屋（低于當(dāng)?shù)厝司幼∶娣e），購大面積房屋用于居住，仍符合要求（(2024)黑0502執(zhí)異50號）。

（2）“名下無其他居住房屋” 標(biāo)準(zhǔn)：(2023) 遼 1202 執(zhí)異 19 號明確，地域范圍為 “被執(zhí)行房屋所在地市、縣行政區(qū)域”，異地房屋不審查；買受人配偶、未成年子女名下有居住房屋的，視為 “家庭共同居住資源”，不符合要件。

（3）“付款超50%”計算：以“合同約定總價款”為基數(shù)，不含稅費、維修基金；分期付款需提供“按合同進(jìn)度支付”憑證，僅付定金或少量首付款的不符合要求（(2017)豫16執(zhí)異55號因付款不足50%被駁回）。

（三）適用競合：“擇一適用”原則

當(dāng)被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、標(biāo)的物為其名下商品房時，第28條與第29條產(chǎn)生適用競合。根據(jù)《理解與適用》及最高人民法院指導(dǎo)性案例156號（(2016)最高法民申254號王巖巖案），司法實踐遵循“擇一適用”原則：

“擇一適用”指“被執(zhí)行人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)時，買受人可選擇適用第28條或第29條，符合其中一條全部要件即可排除執(zhí)行，無需同時滿足”。核心目的是“提供多重救濟(jì)路徑”：如買受人已占有房屋、全額付款，但因名下有其他房屋不符合第29條，可通過第28條主張權(quán)利（(2024)陜0422執(zhí)異56號）；買受人未占有房屋，但滿足“用于居住+付款超50%”，可通過第29條主張權(quán)利（(2023)川0503執(zhí)異44號）。

(2024)鄂0203民初3668號：“第28條與第29條適用存在交叉且互不排斥，被執(zhí)行人為開發(fā)商時，買受人符合一條即享有排除執(zhí)行權(quán)益”。該案中，買受人仇某彪查封前簽合同、占有房屋并全額付款，符合第28條，雖因名下有其他房屋不符合第29條，法院仍支持其請求體現(xiàn)“擇一適用”。

（四）典型爭議的司法處理

1. “以房抵債”受讓人的排除適用

《理解與適用》及相關(guān)判例均明確，“以房抵債”受讓人不得適用兩條規(guī)則，理由有三：①以房抵債目的是“消滅金錢債務(wù)”，與第28條“保護(hù)交易買受人”、第29條“保護(hù)消費者生存權(quán)”目的不符；②無實質(zhì)價款支付，缺乏銀行轉(zhuǎn)賬等證據(jù)，難甄別“倒簽協(xié)議規(guī)避執(zhí)行”（(2017)云01執(zhí)異181號）；③權(quán)利本質(zhì)為金錢債權(quán)，與其他債權(quán)人地位平等，不應(yīng)優(yōu)先受償（《理解與適用》及(2020)最高法執(zhí)監(jiān)89號）。

2.“非因自身原因”的邊界：未訴訟過戶不屬自身原因

《理解與適用》及明確，“買受人未通過訴訟主張過戶” 不構(gòu)成“自身原因”——普通民事主體非法律專家，不能以“未采取司法救濟(jì)”認(rèn)定過錯；且訴訟執(zhí)行需耗時，要求買受人訴訟才能獲保護(hù)，將提高救濟(jì)門檻，違背第 28 條目的（指導(dǎo)性案例 156 號（(2016)最高法民申254號王巖巖案）、(2023)川0503執(zhí)異52號均持此立場）。

3.“名下無其他居住房屋”的例外：改善性住房

(2024)黑0502執(zhí)異50號例外支持“改善性住房”——買受人名下原有房屋面積小（如低于當(dāng)?shù)厝司幼∶娣e），購大面積房屋用于居住，即使名下有其他房屋，仍符合“用于居住且無其他居住房屋”要件。該案中，買受人張某名下有40平方米房屋，購120平方米房屋改善居住，法院支持其排除執(zhí)行請求。

結(jié)語

基于《理解與適用》及多份裁判文書，《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第28條與第29條以差異化法理構(gòu)建物權(quán)期待權(quán)二元保護(hù)體系：第28條以“交易實質(zhì)正義”保護(hù)一般不動產(chǎn)買受人，第29條以“生存權(quán)優(yōu)先”保障商品房消費者。司法適用中，兩條規(guī)則通過差異化要件審查、“擇一適用”的競合處理、明確的爭議解決方案，實現(xiàn)“保護(hù)買受人合法權(quán)利”與“防范規(guī)避執(zhí)行”的平衡，成為民事執(zhí)行中處理不動產(chǎn)異議的核心規(guī)范。

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律師簡介

洪玉強 律師

盈科成都刑民交叉法律事務(wù)部成員

四川省企業(yè)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)會爭議糾紛調(diào)解員

前高級法院法官

編/輯/ 楊茹蘭

責(zé)/編/ 呂彥蓉

審/核/ 謝絲絲