地產大佬馮侖的這盤棋，下了十年

本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布

作者：楊一軒

編輯：陳澗

設計：嵐昇

66歲的“地產思想家”，終于等到將思想落地的時刻。

10月16日，*ST金科（000656.SZ）的董事會完成換屆，萬通集團創始人馮侖獲聘為公司專家顧問委員會主任。

這個頭銜可能并不惹眼，但絲毫不影響馮侖在金科的地位。上個月，金科剛完成破產重整，馮侖旗下的上海品器管理咨詢有限公司（下稱“上海品器”）成為大股東。

除了入局資產超千億的金科外，同樣是在今年，馮侖持股的公司，還成為重慶協信遠創實業有限公司（下稱“協信遠創”）的重整投資人，拿下核心商業運營資產。

十年前從自己一手創立的萬通地產出局后，馮侖雖未曾離開地產領域，但一直低調潛行，少有值得稱道的成績公諸于世。

十年后一出手，就是曾位列“渝派房企”前三甲的金科和協信遠創，馮侖的這盤“抄底”大棋，想必是醞釀已久。

兩次出手抄底

金科曾是重慶頭部房企，2004年已是全國百強，2021年銷售額達到1840億，但次年就出現債務違約。

去年4月，金科的破產重整申請獲批，是近年來A股第一家進入重整的大型房企，其重整成功與否，自然引發關注。

半年后，上海品器聯合體成為金科的重整投資人。該聯合體由上海品器和北京天嬌綠苑房地產開發有限公司（下稱“北京天嬌綠苑”）組成，其中，前者由馮侖擔任董事長的北京品器管理咨詢有限公司（下稱“北京品器”）全資控股。

今年9月，欠債1470億的金科，宣告“起死回生”，30億股票劃轉完成，其中，上海品器聯合體指定京渝星筑、京渝星璨分別受讓約6億股和3.93億股，二者合計持股占公司總股本的9.34%。黃紅云持股降至7.29%，“告別”自己一手創立的公司。

▲金科此前公告完成重整股票過戶。

而拿下金科，馮侖一方并未耗資太多。

根據重整方案，上海品器聯合體需出資15.06億元，其中包括受讓股權的7.56億投資款，以及承諾額外提供不少于7.5億元借款。

也就是說，馮侖一方目前僅花了不到8億，就拿到了金科第一大股東的位置，金科目前的市值約為150億元，這顯然是一筆劃算的生意。

“抄底”金科，馮侖其實有經驗可以借鑒。

就在金科提出破產重整不久，去年3月，協信遠創的重整投資人亮相，上海領域基業企業發展公司（下稱“上海領域”）是三家投資人之一。這家公司的第三大股東為馮侖，持股17.8%。

在三家資產管理公司的操盤下，協信遠創的資產被分割為兩部分，三家投資方買下核心資產，剩余資產裝入5年期服務信托，慢慢變現還債，逾600億債務就此化解。

而馮侖所在的上海領域，花費1.87億元，拿下了協信遠創的核心商業運營資產，包括商業管理公司、商場車位等。據媒體報道，參與交易的法律顧問透露，根據評估，這些資產年租金收益超過8000萬，且車位屬于稀缺資源。

一年時間內兩次出手，而且都是具有標桿意義的重整項目，相較過往十年其在地產領域的動作而言，馮侖如今不可謂不高調，也再次向外界傳遞了他的野心。

攢局者

十年前的2014年8月，與馮侖纏斗數年的王憶會，以勝利者的姿態入主萬通地產，成為公司實控人。

上世紀九十年初，馮侖與王功權、王啟富、劉軍、易小迪、潘石屹在海南創立萬通，公司迅速發展，“萬通六君子”名號在江湖流傳開來。但幾年后，其余5人因商業抱負不同而離開，留下馮侖獨撐大局。

直至王憶會拿下控股權，在地產領域摸爬滾打二十多年的馮侖，不可能沒有遺憾。

如今看來，入局金科，就是馮侖這些年默默布局的成果之一。

2015年，被逐出萬通的馮侖成立御風集團，拿下金科第一大股東之位的北京品器，就是御風集團聚焦健康不動產的資產管理機構。

這家公司背后的主要股東，包括鑫苑置業創始人張勇，御灃房地產創始人王謙，地產媒體人單大偉。而且馮侖還拉來招商銀行前行長馬蔚華站臺，擔任北京品器的名譽主席。

▲北京品器管理咨詢有限公司股權結構。圖片來自天眼查。

這樣一家聚集了地產開發、商業地產運營、地產營銷渠道以及金融背景的公司，想在地產行業干點事，肯定不難。

不過，能拿下金科重整，北京天嬌綠苑功不可沒。

據媒體報道，北京天驕綠苑引入的合資出資方，是知名牛散馮彪的兒子馮果。

馮彪炒股出身，后因操盤鋅業股份一戰成名，其借由東方系資本矩陣，在一級和二級市場投資，曾擁有海南椰島、嘉應制藥等多家上市公司控制權。而馮果業在資本市場輾轉騰挪，涉足過多家上市公司破產管理項目。

去年10月，金科發布的公告顯示，東方銀原（北京）材料有限公司（下稱“東方銀原”）成為實際控制人黃紅云的一致行動人，并承諾6個月內要增持金科股份。

而東方銀原，就是馮果掌控的公司。據此猜測，在金科的重整中，馮果可能起著更關鍵的作用。

要知道，長城資產曾被認為是金科重整的產業投資人首選，但最后主要的身份是財務投資人。以馮侖和御風集團的實力而言，要拿下產業投資人并非易事。

金科的新管理層設置，或許也能看出一些端倪。

根據公告，馮侖一方中，北京品器首席執行官李根進入董事會，職務是常務副總裁；而馮果一方中，王曉晴進入董事會，職務是副董事長，此外，王曉晴在海南椰島的舊部楊鵬，成為金科的董事會秘書。

至于馮侖和馬蔚華，雖然都在金科擔任職務，但專家顧問委員會委員和黨委書記的頭銜，象征意義大于實質。而馮侖，更像是被資本推到臺前的“智囊”。

不過，馮侖依靠自己攢局的能力，借助資本的力量完成一次重大抄底，減少十年前離開萬通的遺憾，也算是一種成功了。

還要熬一熬

馮侖的地產思想，正在落地。

今年5月，在金科的年度業績會上，作為金科產業投資人代表的馮侖發言，稱金科將以“創造更具價值的空間”為使命，轉型不動產綜合運營商。

9月份，馮侖在金科中心進行了一場行業專題分享，再次強調房地產的本質是創造最具價值的固定人造空間，提出地產進入后開發時代，房企要縱向轉型，現在的重點方向是綜合運營商、金融化。

▲馮侖在金科內部分享。圖片來自微信公眾號“馮侖風馬牛”。

而幾年前，馮侖就已經在各種場合輸出他的地產轉型觀點，更早之前，他就已經在實踐輕資產模式。

在萬通時期，2008年，馮侖提出以凱德置地為學習標桿，在工業地產、商業地產領域積極布局，還布局投資和基金業務，試圖將萬通地產轉型為地產投資公司。

不過，這樣的轉型，在當時來看比較激進，也影響了萬通的地產業績，也讓馮侖在公司內部遭受質疑。

但時過境遷，如今的形勢逼得地產商不得不轉型，馮侖的種種設想，落地的可能性大大增加。這可能也是馮侖選擇此時抄底優質地產項目的理由。

從萬通離開后，馮侖做媒體，錄節目，打造“馮侖風馬牛”IP，“地產思想家”之名遠播。他還接連出書，寫成暢銷書作家，以文人身份游走商界。

他發起設立全國房地產策略聯盟，組建中國企業家俱樂部、壹基金、阿拉善SEE生態協會、湖畔大學等，在商界積攢下不容小視的人脈資源。

但“何加鹽”的文章曾如此評價馮侖：“他今天的諾大名頭，三分之一是在吃早期萬通的老本，三分之一是不停地混圈子得來，三分之一是靠寫作加成。僅憑商業上的成就，盛名之下，其實難副。”

馮侖的野心仍在，也許只有房地產生意，才能讓他再次證明自己的能力。

“風馬牛地產研究院”最近的一篇文章提到，有創業者問馮侖為何還在做房地產生意，他回答：“第一，我只會做這個；第二，我們公司也沒垮。既然沒打算關門，那就換個姿勢，再做一遍。哪怕辛苦點，也沒關系”。

但其抄底的協信遠創和金科，還未徹底走出債務危機的陰影，以金科為例，其債務清償工作仍未完成，數百個項目的存量資產，需要操盤手有足夠的能力進行處理、盤活。

馮侖曾說過，“偉大是熬出來的”，如今，他在地產生意上的“偉大”，可能還需要再熬一熬。