洪泛區、FEMA 和財務分析

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商務咨詢/顧問/請@yellowscholar?作者：黃先生斜杠青年

#洪泛區#FEMA#風險管理

得克薩斯州山區的悲劇凸顯了洪泛區政策的失敗

2025 年 7 月 4 日至 7 日期間，熱帶風暴巴里帶來的暴雨襲擊了德克薩斯丘陵地區，在短短 4 天內就向該地區傾倒了 4 個月的降雨（1.8 萬億加侖）?？藸柧S爾的瓜達盧佩河在短短 26 分鐘內飆升 45 英尺，淹沒了露營地和房屋，將寧靜的河流變成了洶涌的洪流。在克爾縣，洪水延伸到河岸之外數百英尺，淹沒了 FEMA 地圖上未標記為高風險的區域。

在撰寫本文時，全州至少有 135 人被確認死亡，其中包括數十名沿河的夏令營者，這成為德克薩斯州歷史上第二致命的洪水。 洪水是美國最常見、代價最高的自然災害。 原因很容易理解。

美國按災害類型劃分的總經濟成本（1980-2024 年）。“洪水”包括內陸洪水事件加上颶風風暴潮/降雨損失（不包括風力損害），而“颶風（僅風力）”則反映了熱帶氣旋損失的剩余風力部分。數據經通脹調整后為 2024 美元。

德克薩斯丘陵地區的洪水沖走了建筑物和基礎設施，特別是在非建制地區，河邊營地和房屋危險地靠近水邊。這場悲劇給一個長期存在的問題帶來了嚴峻的光芒：洪泛區的建設。

我是斜杠青年，一個PE背景的雜食性學者！?致力于剖析如何解決我們這個時代的重大問題！?使用數據和研究來解決真正有所作為的因素！

什么是洪泛區？

當河流越過天然河岸時，額外的流量會根據當地地形向上擴散。在較窄的區域，水又快又深，而在較淺的區域，相同體積的流量擴散并減慢。每個流量都有不同的洪泛區。通常，當我們談論“洪泛區”時，我們談論的是 100 年一遇的洪泛區，這是一個每年有 1% 幾率發生洪水的區域，或者一個在 100 年一遇的風暴下會發生洪水的區域（每年有 1% 的幾率發生的風暴）。

在 30 年期抵押貸款期間設置，

?25 年洪水區使您的房屋有 71% 的幾率被洪水淹沒

?50 年一遇的洪水區使您的房屋有 45% 的幾率被洪水淹沒

?100 年一遇的洪水區使您的房屋有 26% 的幾率被洪水淹沒

?500 年一遇的洪水區讓您的房子有 6% 的幾率被洪水淹沒

在政府眼中：如果你的房產處于百年一遇的洪澇區，你面臨特殊的建筑要求使用限制;如果你在它之外，你就很安全。

洪泛區本身的問題

100 年洪泛區旨在勾勒出每年有 1% 幾率發生洪水的區域。然而，香腸的制作方法遠不止于此。100 年一遇洪水的估計水平僅基于觀測數據，這意味著在氣候變化等增加風暴和洪水頻率和強度的條件下，洪泛區過于保守，因為它假設未來的水文條件將以與過去條件相同的頻率發生。

FEMA 發布的洪泛區地圖沒有覆蓋足夠的全國，也沒有保持最新狀態。FEMA 繪制了全國約三分之一的溪流、河流和海岸線的地圖，其中只有大約四分之一在過去 5 年中進行了更新。這與上面的第一個問題更加復雜，因為錯過最近幾年（最有可能發生異常值事件）再次使地圖偏向低估。

這些更新很重要，不僅因為它們捕捉到了最近的洪水年份，還因為它們捕捉到了洪泛區盆地的物理和地形變化。增加盆地鋪砌面積的開發繁榮可能會對特定城鎮的洪泛區產生巨大影響，但滯后的 FEMA 地圖不會捕捉到。

洪泛區政策的問題

政府將洪水風險（連續值）視為二元是/否的政策導致了我們建造方式和地點的重大扭曲。不僅這些區域邊緣的人們感到比他們想象的更安全，而且建筑商也有動力在洪泛區邊緣建造，然后他們面臨建設成本和復雜性的階梯效應。例如，聯邦法律要求洪泛區中的任何建筑物都必須高于預測的洪水水位。緊鄰洪泛區邊界的建筑物沒有這樣的規定。

洪泛區的一棟房子高架在橋墩上。雖然實用，但在足夠強的洪水或存在快速移動的碎片的情況下，這些結構仍然可能是危險的。

許多社區禁止在洪泛區最危險的部分（緊鄰河流的洪道）進行新建筑，并且只有在采取某些緩解措施（如海拔或防洪）的情況下才會在更廣泛的 100 年洪水區授予許可證。

相反，就在地圖上的 100 年線之外，許多嚴格的規則就消失了，在發生洪水的可能性為 1% 和發生洪水的可能性為 0.99% 的地區之間形成了急劇的監管界限。建筑治理的鮮明對比導致人們認為這些邊緣地區比實際更安全，導致準備不足，并在災難發生時感到意外。這片 100 年洪泛區在 1970 年代成為受監管區域和不受監管區域之間的分界線，并從那時起一直被載入州和地方建筑規范中。

臭名昭著的神秘營的 FEMA 洪泛區地圖，27 名露營者和輔導員在洪水中喪生。橙色突出顯示的是在 100 年洪泛區（藍色陰影）和洪泛區（條紋）內建造的結構。我數了數 28 個。更好的衛星圖像可以在這里查看。

神秘營地的悲劇確實是監管機構和營地管理人員的非受迫性錯誤。NPR 報道稱，當發現上述地圖的 30 座建筑物位于洪泛區時，聯邦洪泛區管理人員批準了將它們從該地區移除的呼吁，以幫助營地避免 2010 年代和 2020 年代初的高額洪水保險費。

保險與風險

克爾縣當地的保險經紀人報告說，甚至在 2025 年洪水之前，某些河流鄰近的房屋（盡管在 FEMA 的高風險區之外）的 NFIP（國家洪水保險計劃）保費比舊的“首選風險”費率高出許多倍。這是 NFIP 的新算法實際上表明，“FEMA 的地圖區域可能不會標記該房產，但我們計算出很高的洪水概率，因此我們將相應收費。苦樂參半的諷刺是，為這些危險地區投保的代價是高昂的，而這些地區本應告知營地它們所處的危險。

請記住，價格是包裹在激勵中的信號，在這種情況下，信號是一個警告，表明陣營應該更加密切地注意。

第一街的杰里米·波特 （Jeremy Porter） 在談到神秘營時指出，“即使是 [FEMA] 顯示的室外區域也位于洪水區的邊緣。第一街的模型一旦考慮強降雨徑流，幾乎整個營地都會在 100 年一遇的事件中處于危險之中。洪水消除了營地豁免部分安全的任何幻想。保險定價已經將它們視為危險的;分區沒有。

舊的二元系統和新的 NFIP 持續風險算法之間的分歧在 7 月 4 日的洪水中以痛苦的細節表現了出來。正如預期的那樣，克爾縣 100 年一遇的洪水區內的幾乎每所房屋都被洪水淹沒，但外面的數千所房屋也被洪水淹沒，這些額外房屋中有 98% 缺乏洪水保險，盡管許多房屋被 NFIP 算法確定為高風險。在全國范圍內，這兩種風險衡量標準之間的誤差可能高達 100%，或者額外有 800 萬戶不需要投保且沒有建筑標準的房屋處于危險之中。

解決 方案

通過保險推動更統一地采用 NFIP 算法或 First Street 模型等系統將幫助人們更加了解并準備好應對洪水的真正風險。但有一個問題。禁止人們在這個擴大的區域內建造建筑可能是一場災難。一個否認人們從洪泛區獲得公用事業的系統注定要失敗。

然而，我們可以努力在洪泛區及其周圍進行更智能的建設。使用透水混凝土并降低徑流率將有助于平滑這些地區在洪水事件期間經歷的峰值。通過將洪水量分散在數周而不是數小時內，我們可以大大降低洪水的程度。

NOLA 的 West Closure Complex

當我們在洪泛區建造建筑時，我們需要嚴格對待我們在那里放置的結構。像神秘營這樣的例外情況應該很少見，并且有證據支持，并且只有在保險公司和監管機構同意風險水平已經降低時才會批準。為此所需的改進可能會成本高昂，但我們知道它們是可能的。新奧爾良的西封閉綜合體或東京的都會區外地下排放通道等例子表明，從長遠來看，投資洪泛區管理是有回報的。

東京都都市區外地下放水通道

我們只是因為對現狀和自然系統的偏見而接受洪水的風險。但是，忽視我們使這片土地安全和有用的能力是錯誤的。如果我們將洪泛區管理視為土地開墾的一種形式，那么支付這種基礎設施的成本開始看起來更加合理。如果曼哈頓市中心的建筑物保證定期且可預測地被摧毀，我們絕不會接受這些建筑的擴建。那么，為什么我們在洪泛區接受這是事實呢？

曼哈頓長城的擬議計劃

所有這一切并不是說我們應該廢除 100 年洪泛區線是許多州和地方法規的基礎，并且需要時間和數據才能轉向更好的系統。在過渡期，100 年線可以作為底線，我們通過其他方法（包括更好的基礎設施和保險單）進一步管理風險。

大多數美國人通過保險費率、建筑法規和洪水事件本身來經歷洪水風險。允許和激勵人們罷工名單中的第三個。

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