揭秘恒大財技：提前確認收入+資產重估+永續債等！

所謂財技，是指通過財務策劃手段實現資本運作的技術體系，既包含合法的會計報表優化、資產重組等操作，也涉及財務造假、股價操縱等違規行為。

恒大自從1996年成立以來，一直都在運用“財技”粉飾財務報表；2009年上市后，更是花樣百出。

以下揭秘恒大那些令人眼花繚亂的“財務技巧”：

1、上市前轉讓股權提前確認利潤

為了獲得好估值，恒大在上市前就通過出售資產的方式提前確認利潤。

通常來說，在建樓盤從預售到交付，至少需要幾年才能確認收入和利潤。

恒大為了增加利潤，將在建樓盤注入某附屬公司，再將該公司部分股權轉讓給“第三方”。所得款項就是收入，減去成本就是利潤，以這種方式提前確認在建樓盤的收入和利潤，從而獲得較高估值。

所謂“第三方”也并非真正的第三方，而是恒大的戰略投資人。如果恒大上市失敗，他們的投資也會打水漂。

2007年，恒大將御景半島項目注入全資控股的雅立集團有限公司（簡稱“雅立”），再以1.3億美元將雅立40%的股權轉讓給美林旗下的Pearl River Investment Limited，從而間接轉讓恒大御景半島項目40%的權益。

1.3億美元的轉讓款，折合9.76億元人民幣，扣除雅立40%股權的成本2.16億元后，收益為7.6億元人民幣。恒大地產當時就確認了這筆收益，占其2007年10.8億凈利潤的比例高達70%。

由于恒大2008年上市未成功，在2009年上市時故技重施。

2008年4月30日，新世界出資7.55億元與恒大合作開發在佛山和武漢的兩個項目。恒大向新世界轉讓該兩個項目60%的開發權，獲得4.74億元的即時收益，占2008年6.3億凈利潤額的75%。

2、上市后提前確認收入和利潤

通常而言，采取預售制的房企確認收入需要等到項目竣工交付。而恒大大幅降低標準，只要和客戶簽訂了銷售合同，就確認為收入。

恒大自從2009年上市以來，一直采取這種方式提前確認收入以粉飾報表。

在較早階段，這種方式可以“滾動”操作。只要房子賣出去，早一年或晚一年確認收入，問題還不大。對房企利潤的影響，是提前繳稅產生的損失利息。

到了后期，由于金額越滾越大，加之挪用到其他項目，這種龐氏游戲玩不下去了。

在這種情況下，許家印變本加厲：2019年虛增收入2139億元，占當期營業收入的50%，虛增利潤407億元，占當期利潤總額的63%；2020年虛增收入3501億元,，占當期營業收入的78%，虛增利潤512億元，占當期利潤總額的87%。

提前確認收入和利潤的主要目的是為了分紅，而持股近70%的許家印家族是最大的受益者，累計獲得約500億人民幣的分紅。

此外，還可以把報表做好看，還可以獲得融資。

3、資產重估收益

與內地不同，中國香港會計準則要求對交易性金融資產、投資性房地產等采用公允價值計量的資產，其價值波動需計入當期損益）。

這就給許家印很多操作空間！

一個樓盤，住宅最好賣，為銷售物業；車庫和底商可能賣不出去，由開發商被動持有，為投資物業。

恒大在分攤土地和建安成本時，給銷售物業分攤得較少，給投資物業分攤得較多。

前者可以增加銷售物業的利潤，有利于分紅；后者可以增加投資物業的成本，有利于提高估值。

恒大經常對投資物業進行重估，理由也冠冕堂皇：隨著入住率的提高，車庫和底商等投資物業升值。

重估增值的部分也被計入利潤。

4、馬甲公司接盤虧損資產

恒大的農牧快消業務（冰泉、糧油、乳制品等）一共虧了57億，影響上市公司利潤，對分紅不利。

想賣，也沒人愿意接盤！

于是，許家印安排馬甲公司“翠林系”以27億買下，并承擔30億債務。

因此，中國恒大出售該業務而獲得57億元稅前利潤，剛好彌補虧損。

5、永續債降低負債率

永續債是個自欺欺人的金融工具!

名為債，遲早是要償還的；但在一定條件下可以計入資本，降低資產負債率。

利用永續債降低資產負債率可以說是飲鴆止渴：利息稅后支付，沒有稅盾的作用；如果過了一定期限還不贖回，利率將大幅跳升。

恒大除了公開發行的永續債，還有私募永續債：即在購買項目時支付部分現金，其余以永續債方式支付，比例最高可達80%。

2017年初，恒大永續債余額達1100多億。

老許以借殼深深房回歸A股為由，引進了1300億戰略投資，才解決了永續債危機。

借殼深深房失利后，大部分投資人被迫債轉股。

即便如此，這1000多億還是填不了恒大的窟窿，最終爆雷！