深圳業主別再苦等拆遷！住宅限高限容積，或只有這兩種舊改能做

“XX舊改還有希望嗎？”

上一次這么問我的網友，是因為開發商資金鏈緊張、安置費延緩發放，舊改項目停滯；

近日這么問我的，主要是擔心住宅限高新規對涉及到他家房子的舊改帶來暴擊。

上周，我們推送了文章《》，評論區中，有人認為這個新規不適合人多地少的深圳，也有人贊成住宅終于告別超高層。

作為剛立項、或剛啟動前期工作的舊改項目的部分業主，也在擔心，這個新規會不會舊改項目直接停擺。

“上半年終于立項了，現在不知道還能不能做，問開發商也說不清，只能等了。”自家小區被納入舊改范圍的林霖說。

除了273個已完成規劃審批、未建的各類舊改項目可按原規劃實施，其他居住類舊改還能推進嗎？

對于期待拆遷改造的城中村村民/老舊小區業主來說，自家的房子還能等到“以舊換新”的一天嗎？

低容積居住類舊改規劃獲批通過！

新規下，或只有兩類項目能推進

一片討論聲中，10月16日，寶安康達爾工業園城市更新單元公布規劃方案。

它特別在哪里？

據媒體報道，這是2017年以來深圳城市更新領域中容積率最低的涉居住類項目，僅3.1，符合《住宅項目規范》要求。

康達爾工業園城市更新單元屬于工改居項目，位于寶安新橋街道廣深公路與沙井南環路交會處西南側， 規劃方案顯示，項目 拆除用地面積為242718.3㎡，開發建設用地面積120347.2㎡，規劃容積為397470㎡（其中住宅367500㎡，住宅規劃容積率3.1；商業7500㎡）。

▲107發展帶康達爾工業園城市更新單元區位圖

一位在城市更新領域深耕多年的業內人士告訴@深圳買房計劃，深圳舊改住宅供應主要有4個來源：城中村改造、舊住宅區改造、商改居以及工改居項目，工改居項目在過往的住宅供應中占大多數。

“這里面分兩大類來看，按住宅限高80米、容積率不高于3.1的新規來看，村改和舊住宅區改造，拆賠成本、土地貢獻率等因素疊加，可售比太低，基本算不過帳。”

插播兩個數據供參考：

據城市更新網的內部數據，深圳城中村的現狀容積率，原關外的基本上容積率在1.7-2.0之間，原關內的普遍在3.0以上；老舊小區的現狀容積率大部分在1.0-2.0之間，其中1.0-1.6之間的占比約40%，1.6-2.0約占60%。

合一城市更新集團董事總經理羅宇曾指出，按當前房地產市場來看，舊住宅區改造項目凈拆建比（注：不含公建及保障房配建面積）要達到2-2.5之間方才具備經濟可行性。

另一大類則是工改居、商改居項目，這類項目往往產權較單一、現狀容積率也較低。“如果沒有大額前期融資和資不抵債的情況，工改居和商改居還能做。如果有這種情況，也沒得搞了。”上述業內人士續說。

直接出結論：

在深圳沒有對已立項城市更新項目給出緩沖期方案的情況下，未來能符合《住宅項目規范》、繼續推進的涉居住類的舊改項目或只有工改居、商改居這兩種。

近期立項的工改涉居住項目——位于坂田的物資工業園城市更新項目，在公告中明確按《住宅項目規范》要求落實。

至于城中村/舊住宅區的業主們，別再苦等拆遷了，如今看來，市場主體介入的成本太高，大概率拆不動。

那么，深圳會給這類項目設緩沖期嗎？

其余一線城市中，北京明確2025年5月1日前取得用地批準手續住宅項目可按原規劃實施，且設置兩年過渡期，期間可沿用舊標準，僅要求逾期未獲批項目執行新規。

上海明確應通過城市設計優化研究和專家論證，合理確定住宅開發容量和建筑高度等要求。

廣州暫未針對住宅項目規范新舊政策銜接進一步明確。

有消息人士透露，深圳官方正在研究緩沖期的問題。

業內分析

住宅新規，或利于自主更新落地

住宅限高限容積已是趨勢，傳統的以開發商主導的城市更新模式無法對村改、舊住宅區實現拆除重建，還有其他方法嗎？

城市更新網認為，自主更新實施路徑或加快落地。

據傳，受限高限容影響，被認定走城市更新模式不具備經濟可行性的南山荔園新村，正在探索按自主更新路徑推進的可能。

自主更新，即業主自籌資金自拆自建。去年羅湖紅崗花園在社區的組織下率先進行探索，今年南山蛇口的海灣花園由業委會發起，據了解，同意率約98%，改造方案已提交，等待南山區相關部門批示。

在城市更新網看來，傳統更新模式下，居住類城市更新項目經濟平衡的基本原理是開發商用大規模增容所產生的開發收益去覆蓋全部城市更新成本，當中包括原業主的超額補償、政府的土地收益及超配公服設施，以及開發商的超額開發利潤，都需要超高容積率去覆蓋，導致深圳批復的居住類城市更新項目容積率越來越高。

而自主更新實施路徑下，據城市更新網自主更新的實踐經驗， 綜合成本將會大大降低。

1、城市更新項目孵化成本降低。從開發商主導模式下的1000-2000元/ ㎡ 降低到500-800元/㎡（以現狀拆除面積計）。傳統開發商主導模式下，肯定會產生開發權的鎖定成本，且由于原業主和開發商是零和博弈，原業主意愿整合的成本要比自主更新高得多。

2、搬遷補償成本降低。原業主主導的自主更新路徑下，不需要過高的獎勵費用、裝修補償和過渡費，搬遷補償中的貨幣補償成本預估會有500-1000元/㎡的降低，原業主回遷房 產權置換 的比例也不大可能再出現1：1.4，1：1.5等的超額情況。

3、傳統開發商的中間利潤可能會消失。自主更新項目一定遵從的是先孵化，后實施的步驟，由此可能在孵化后直接進入建設環節。孵化完成后的項目，不一定全部是由傳統的開發商承接，完全可能由代建商、承建商甚至運營商承接。

4、補繳地價成本降低。國內已完成的自主更新項目，普遍執行的政策是現狀建筑面積內的回遷面積不再補繳地價，超出的回遷面積和額外增購的面積才補繳地價。如果深圳也執行此標準，將意味著自主更新項目的補繳地價將大大降低。

那么問題來了，如果你是舊小區的業主，你愿意自掏腰包進行自拆自建嗎？