深圳業(yè)主別再苦等拆遷！住宅限高限容積，或只有這兩種舊改能做

“XX舊改還有希望嗎？”

上一次這么問我的網(wǎng)友，是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈緊張、安置費(fèi)延緩發(fā)放，舊改項(xiàng)目停滯；

近日這么問我的，主要是擔(dān)心住宅限高新規(guī)對涉及到他家房子的舊改帶來暴擊。

上周，我們推送了文章《》，評論區(qū)中，有人認(rèn)為這個新規(guī)不適合人多地少的深圳，也有人贊成住宅終于告別超高層。

作為剛立項(xiàng)、或剛啟動前期工作的舊改項(xiàng)目的部分業(yè)主，也在擔(dān)心，這個新規(guī)會不會舊改項(xiàng)目直接停擺。

“上半年終于立項(xiàng)了，現(xiàn)在不知道還能不能做，問開發(fā)商也說不清，只能等了。”自家小區(qū)被納入舊改范圍的林霖說。

除了273個已完成規(guī)劃審批、未建的各類舊改項(xiàng)目可按原規(guī)劃實(shí)施，其他居住類舊改還能推進(jìn)嗎？

對于期待拆遷改造的城中村村民/老舊小區(qū)業(yè)主來說，自家的房子還能等到“以舊換新”的一天嗎？

低容積居住類舊改規(guī)劃獲批通過！

新規(guī)下，或只有兩類項(xiàng)目能推進(jìn)

一片討論聲中，10月16日，寶安康達(dá)爾工業(yè)園城市更新單元公布規(guī)劃方案。

它特別在哪里？

據(jù)媒體報道，這是2017年以來深圳城市更新領(lǐng)域中容積率最低的涉居住類項(xiàng)目，僅3.1，符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求。

康達(dá)爾工業(yè)園城市更新單元屬于工改居項(xiàng)目，位于寶安新橋街道廣深公路與沙井南環(huán)路交會處西南側(cè)， 規(guī)劃方案顯示，項(xiàng)目 拆除用地面積為242718.3㎡，開發(fā)建設(shè)用地面積120347.2㎡，規(guī)劃容積為397470㎡（其中住宅367500㎡，住宅規(guī)劃容積率3.1；商業(yè)7500㎡）。

▲107發(fā)展帶康達(dá)爾工業(yè)園城市更新單元區(qū)位圖

一位在城市更新領(lǐng)域深耕多年的業(yè)內(nèi)人士告訴@深圳買房計(jì)劃，深圳舊改住宅供應(yīng)主要有4個來源：城中村改造、舊住宅區(qū)改造、商改居以及工改居項(xiàng)目，工改居項(xiàng)目在過往的住宅供應(yīng)中占大多數(shù)。

“這里面分兩大類來看，按住宅限高80米、容積率不高于3.1的新規(guī)來看，村改和舊住宅區(qū)改造，拆賠成本、土地貢獻(xiàn)率等因素疊加，可售比太低，基本算不過帳。”

插播兩個數(shù)據(jù)供參考：

據(jù)城市更新網(wǎng)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，深圳城中村的現(xiàn)狀容積率，原關(guān)外的基本上容積率在1.7-2.0之間，原關(guān)內(nèi)的普遍在3.0以上；老舊小區(qū)的現(xiàn)狀容積率大部分在1.0-2.0之間，其中1.0-1.6之間的占比約40%，1.6-2.0約占60%。

合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇曾指出，按當(dāng)前房地產(chǎn)市場來看，舊住宅區(qū)改造項(xiàng)目凈拆建比（注：不含公建及保障房配建面積）要達(dá)到2-2.5之間方才具備經(jīng)濟(jì)可行性。

另一大類則是工改居、商改居項(xiàng)目，這類項(xiàng)目往往產(chǎn)權(quán)較單一、現(xiàn)狀容積率也較低。“如果沒有大額前期融資和資不抵債的情況，工改居和商改居還能做。如果有這種情況，也沒得搞了。”上述業(yè)內(nèi)人士續(xù)說。

直接出結(jié)論：

在深圳沒有對已立項(xiàng)城市更新項(xiàng)目給出緩沖期方案的情況下，未來能符合《住宅項(xiàng)目規(guī)范》、繼續(xù)推進(jìn)的涉居住類的舊改項(xiàng)目或只有工改居、商改居這兩種。

近期立項(xiàng)的工改涉居住項(xiàng)目——位于坂田的物資工業(yè)園城市更新項(xiàng)目，在公告中明確按《住宅項(xiàng)目規(guī)范》要求落實(shí)。

至于城中村/舊住宅區(qū)的業(yè)主們，別再苦等拆遷了，如今看來，市場主體介入的成本太高，大概率拆不動。

那么，深圳會給這類項(xiàng)目設(shè)緩沖期嗎？

其余一線城市中，北京明確2025年5月1日前取得用地批準(zhǔn)手續(xù)住宅項(xiàng)目可按原規(guī)劃實(shí)施，且設(shè)置兩年過渡期，期間可沿用舊標(biāo)準(zhǔn)，僅要求逾期未獲批項(xiàng)目執(zhí)行新規(guī)。

上海明確應(yīng)通過城市設(shè)計(jì)優(yōu)化研究和專家論證，合理確定住宅開發(fā)容量和建筑高度等要求。

廣州暫未針對住宅項(xiàng)目規(guī)范新舊政策銜接進(jìn)一步明確。

有消息人士透露，深圳官方正在研究緩沖期的問題。

業(yè)內(nèi)分析

住宅新規(guī)，或利于自主更新落地

住宅限高限容積已是趨勢，傳統(tǒng)的以開發(fā)商主導(dǎo)的城市更新模式無法對村改、舊住宅區(qū)實(shí)現(xiàn)拆除重建，還有其他方法嗎？

城市更新網(wǎng)認(rèn)為，自主更新實(shí)施路徑或加快落地。

據(jù)傳，受限高限容影響，被認(rèn)定走城市更新模式不具備經(jīng)濟(jì)可行性的南山荔園新村，正在探索按自主更新路徑推進(jìn)的可能。

自主更新，即業(yè)主自籌資金自拆自建。去年羅湖紅崗花園在社區(qū)的組織下率先進(jìn)行探索，今年南山蛇口的海灣花園由業(yè)委會發(fā)起，據(jù)了解，同意率約98%，改造方案已提交，等待南山區(qū)相關(guān)部門批示。

在城市更新網(wǎng)看來，傳統(tǒng)更新模式下，居住類城市更新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)平衡的基本原理是開發(fā)商用大規(guī)模增容所產(chǎn)生的開發(fā)收益去覆蓋全部城市更新成本，當(dāng)中包括原業(yè)主的超額補(bǔ)償、政府的土地收益及超配公服設(shè)施，以及開發(fā)商的超額開發(fā)利潤，都需要超高容積率去覆蓋，導(dǎo)致深圳批復(fù)的居住類城市更新項(xiàng)目容積率越來越高。

而自主更新實(shí)施路徑下，據(jù)城市更新網(wǎng)自主更新的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)， 綜合成本將會大大降低。

1、城市更新項(xiàng)目孵化成本降低。從開發(fā)商主導(dǎo)模式下的1000-2000元/ ㎡ 降低到500-800元/㎡（以現(xiàn)狀拆除面積計(jì)）。傳統(tǒng)開發(fā)商主導(dǎo)模式下，肯定會產(chǎn)生開發(fā)權(quán)的鎖定成本，且由于原業(yè)主和開發(fā)商是零和博弈，原業(yè)主意愿整合的成本要比自主更新高得多。

2、搬遷補(bǔ)償成本降低。原業(yè)主主導(dǎo)的自主更新路徑下，不需要過高的獎勵費(fèi)用、裝修補(bǔ)償和過渡費(fèi)，搬遷補(bǔ)償中的貨幣補(bǔ)償成本預(yù)估會有500-1000元/㎡的降低，原業(yè)主回遷房 產(chǎn)權(quán)置換 的比例也不大可能再出現(xiàn)1：1.4，1：1.5等的超額情況。

3、傳統(tǒng)開發(fā)商的中間利潤可能會消失。自主更新項(xiàng)目一定遵從的是先孵化，后實(shí)施的步驟，由此可能在孵化后直接進(jìn)入建設(shè)環(huán)節(jié)。孵化完成后的項(xiàng)目，不一定全部是由傳統(tǒng)的開發(fā)商承接，完全可能由代建商、承建商甚至運(yùn)營商承接。

4、補(bǔ)繳地價成本降低。國內(nèi)已完成的自主更新項(xiàng)目，普遍執(zhí)行的政策是現(xiàn)狀建筑面積內(nèi)的回遷面積不再補(bǔ)繳地價，超出的回遷面積和額外增購的面積才補(bǔ)繳地價。如果深圳也執(zhí)行此標(biāo)準(zhǔn)，將意味著自主更新項(xiàng)目的補(bǔ)繳地價將大大降低。

那么問題來了，如果你是舊小區(qū)的業(yè)主，你愿意自掏腰包進(jìn)行自拆自建嗎？