電建地產(chǎn)造爆款，杯水車薪

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

一塊內(nèi)定地塊，出圖的速度自然很快。

10月9日，北京門頭溝區(qū)S1線區(qū)域MC00-0605-0006地塊，報(bào)規(guī)圖公示。

此前，這塊地在9月10日被電建地產(chǎn)發(fā)布招標(biāo)計(jì)劃，9月30日以9.57億元底價(jià)拿下。

在拍地時(shí)，電建地產(chǎn)卻捆綁了門頭溝國企。

0006地塊的項(xiàng)目公司為北京海賦永業(yè)置業(yè)有限公司，由電建地產(chǎn)和京西門城投分別持股80%和20%。或許，與“地頭蛇”聯(lián)手，電建地產(chǎn)底價(jià)拿地的勝算更大些。

在百度地圖上，0006地塊已經(jīng)被標(biāo)注成“長安華曦府二期”。

一位電建地產(chǎn)銷售員頗為自信，公司想一把將它清盤。理由是，戶型小、贈(zèng)送大。

花姐對(duì)0006地塊做了戶型推測，大致有四款產(chǎn)品：72平米兩居、95平米三居、105平米和110平米四居。

與西面1.6公里外的兄弟樓盤長安華曦府一期比，二期的定位更純粹。一期有四款戶型：78平米、98平米、118平米和134平米。

從哪里跌倒，就從哪里爬起來。（詳見《電建地產(chǎn)，從原地爬起》）

電建地產(chǎn)想通過0006地塊，彌補(bǔ)瀧悅玖宸的損失。后者，是一個(gè)拿地七年的門頭溝老盤，三度易名，五年只賣出3套房。

高壓線帶來心理壓力

長安華曦府二期，優(yōu)缺點(diǎn)很明顯。

它占地2.04萬平，規(guī)劃地上建面4.07萬平米，規(guī)劃15棟住宅樓，點(diǎn)狀分布，共421戶。

其中，6棟15層小高層、8棟11層洋房和1棟7層洋房，整體呈現(xiàn)東高西低、北高南低。大門在設(shè)在西面。

它的優(yōu)點(diǎn)是，交通便利。西北距地鐵S1線四道橋站約157米，東鄰西六環(huán)137米，是城區(qū)進(jìn)入門頭溝的橋頭堡。

它的缺點(diǎn)是，西北面緊鄰220千伏高壓線。至少1#、2#、3#受影響，距離高壓線分別為30.44米、31.37米和38米。

雖然這是安全距離，但心理距離很近。

此外，它的南面還有小學(xué)和幼兒園、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老用地，配套尚可。

三個(gè)風(fēng)水問題

長安華曦府二期有幾個(gè)風(fēng)水特殊的樓棟，大家慎選。

1、13#、14#和15#，受電動(dòng)車影響大。

它們位于小區(qū)的東南角，14#東南角有個(gè)人行出入口，進(jìn)來是一座非機(jī)動(dòng)車電梯，想必這個(gè)出入口主要是走電動(dòng)車的，有可能14#和15#的地下，有電動(dòng)自行車停車位。

另外，入口的東面是一個(gè)電動(dòng)自行車集中充電區(qū)，78平米、停39輛。它的標(biāo)高只有88.7米，比小區(qū)室外地坪低了2.4米，須乘坐電梯去充電。

2、4#與7#之間，有座地下公廁。

公廁面積70平米，在地下負(fù)一層，長11.2米、寬6.3米。它的門是對(duì)外開放的。

3、11#、12#和15#，包圍了龍王廟。

龍王廟緊鄰12#東面，那是不可移動(dòng)文物，正方形，面積200平米左右。為了遮擋龍王廟，設(shè)置了6.8米高的配電室，大概是出于風(fēng)水的考慮。

車位配比或?qū)⒉蛔?/p>

從圖紙上看，長安華曦府二期設(shè)置了20個(gè)地上機(jī)動(dòng)車停車位。

這種在地上設(shè)停車位的小區(qū)還有，朝陽區(qū)的金茂滿矅、通州區(qū)的朝棠攬?jiān)隆?/p>

難道真的要搞人車不分流？非也！

秘密在于，如果地上不設(shè)停車位，僅憑地下停車位的數(shù)量，是不達(dá)標(biāo)的。

長安華曦府二期共計(jì)421戶，停車位477個(gè)，車位配比1.133輛/戶——標(biāo)準(zhǔn)是1.1輛/戶。

如果地上20個(gè)車位變成綠地后，總車位是457個(gè)，車位配比為1.08輛/戶，不達(dá)標(biāo)！

這種設(shè)計(jì)地上停車位的做法，主要是為了驗(yàn)收的需要，但最終傷害的是買房者權(quán)益。

但凡地上設(shè)停車位的，請(qǐng)小心它的車位配比，大部分是缺斤短兩的。

室外比室外高60厘米

兩個(gè)長安華曦府的圖紙，設(shè)計(jì)公司不同：一期是維拓時(shí)代，二期是弘石嘉業(yè)。

有關(guān)二期圖紙的標(biāo)高，花姐有個(gè)小疑問。

一般而言，建筑室內(nèi)正負(fù)零要比室外地坪標(biāo)高要高出15厘米。但，二期出現(xiàn)了怪異的事情。

東面的1#、4#、7#和10#，它們的室內(nèi)正負(fù)零為91.25米，而地坪標(biāo)高為91.6米。

言外之意，室外比室內(nèi)高了60厘米。

除了這四棟樓之外，其余的11棟都是正常的，室內(nèi)91.25米，室外91.1米，室內(nèi)比室外高了15厘米，是正常的操作。

為什么那四棟反其道而行之？是弘石嘉業(yè)的設(shè)計(jì)師開小差了嗎？

把戶型小到極致

長安華曦府創(chuàng)造過銷售神話。

它于2024年8月29日拿地，年底開盤。截至目前，它供應(yīng)581套房，網(wǎng)簽557套，成交均價(jià)4.52萬元/平米，成交總額26.29億元，地價(jià)覆蓋率160%。

在這個(gè)項(xiàng)目上，電建地產(chǎn)賺大發(fā)了。這是它和貝好家聯(lián)手的結(jié)果。不知二期，貝好家還會(huì)出現(xiàn)嗎？

電建地產(chǎn)總結(jié)了一期的經(jīng)驗(yàn)，砍掉了118平米和134平米戶型，決定把二期的戶型再做小。

二期戶型的分布大致如下：72平米兩居102套、占比24.3%；95平米三居209套、占比49.7%；105平米四居55套、占比13%；110平米四居55套、占比13%；

其中，105平米四居在北京比較罕見。

之前，這種戶型，只有順義的住總青年ONE、星悅時(shí)光和通州的朝棠攬?jiān)隆⒊墙▏u(yù)頌出現(xiàn)過。

二期產(chǎn)品背刺一期

電建地產(chǎn)敢于在螺絲殼里做道場，源自大尺度的贈(zèng)送。

在陽臺(tái)尺寸普遍收緊的當(dāng)下，它在長安華曦府二期做了大膽的嘗試。

花姐拿它的8#東戶105戶型舉例：

二期實(shí)現(xiàn)了南向通面內(nèi)嵌式陽臺(tái)，且進(jìn)深為1.8米；而一期的134平米戶型，南向只有兩面設(shè)置了內(nèi)嵌式陽臺(tái)，進(jìn)深1.5米，另一個(gè)是L型飄窗。

在北面，二期贈(zèng)送了兩個(gè)設(shè)備陽臺(tái)，進(jìn)深1-1.5米；而一期的進(jìn)深只有0.6米左右。

二期的95平米戶型更夸張，北向贈(zèng)送了4個(gè)設(shè)備陽臺(tái)。

由于二期大尺度贈(zèng)送，帶來的結(jié)果只有一個(gè)，背刺一期。花姐不清楚，一期的業(yè)主會(huì)不會(huì)去人民網(wǎng)留言板投訴？

此外，二期的門頭要加高了，從一期的5.13米，升級(jí)為6.3米。

這有關(guān)面子問題。

填補(bǔ)瀧悅玖宸窟窿

長安華曦府二期開盤，將是電建地產(chǎn)今年下半年的關(guān)鍵一戰(zhàn)。

它的樓面價(jià)2.35萬元/㎡，如果參照一期4.52萬元/平米的價(jià)格，還是很有賺頭的。

電建地產(chǎn)董事長王海波，需要拿它補(bǔ)瀧悅玖宸的窟窿。

早在2018年2月，電建地產(chǎn)聯(lián)合隆泰實(shí)業(yè)以46.5億元底價(jià)，拿下門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)岢羅坨、秋坡、石佛村11個(gè)地塊。

開盤五年多來，住宅項(xiàng)目三易其名，只賣出過3套房、后來全退了。

今年7月份，電建地產(chǎn)接過瀧悅玖宸的操盤權(quán)后，改名、降價(jià)。（詳見《電建止血，離奇甩賣北京疊墅》）

截至目前，瀧悅玖宸供應(yīng)了488套疊墅——每套地上面積232-510㎡，成交價(jià)為2.83萬元/平米，比曾經(jīng)退掉的3套房打了76折。

它尚有460套待售，何時(shí)可以清盤，未可知。

好在，電建地產(chǎn)拿到0006地塊，希望能一舉清盤。

但從貨值上看，二期不足20億元，即便一把清后利潤也有限，依然難以填補(bǔ)瀧悅玖宸的缺口。

而電建地產(chǎn)當(dāng)下的日子，并不好過。2024年度實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入123.35億元，同比下降28.97%；凈利潤虧損23.07億元。

王海波很有魄力，要在門頭溝再打一場翻身仗。