劉凱：當(dāng)前商業(yè)辦公市場進入平臺整理期

今年7月1日，中央財經(jīng)委員會第六次會議提出“要縱深推進全國統(tǒng)一大市場建設(shè)，要聚焦重點難點，依法依規(guī)治理企業(yè)低價無序競爭，引導(dǎo)企業(yè)提升產(chǎn)品品質(zhì)，推動落后產(chǎn)能有序退出”。與此同時，《求是》雜志發(fā)表文章《深刻認(rèn)識和綜合整治“內(nèi)卷式”競爭》。

　　所謂“內(nèi)卷式競爭”，主要指的是違背經(jīng)濟運行規(guī)律、低質(zhì)量、同質(zhì)化的過度無序競爭。過度內(nèi)卷往往造成成本過度壓縮，產(chǎn)品質(zhì)量下降，創(chuàng)新能力不足，產(chǎn)品高度同質(zhì)化；同時，也擠壓了產(chǎn)業(yè)鏈的生存空間。

全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱

　　對外卷價格，競品95折我就90折，競品送物業(yè)費我送裝修；競品打大折扣我就送長免租期……賺不賺錢不要緊，要緊的是卷死競品，搶到客戶；

　　對內(nèi)卷人效：減員、降本、控費，降本增效；卷匯報：月報、周報、日報；卷開會：月會、周會、雙周會……上班忙著開會寫報告，下班才開始正經(jīng)干活……

　　此外，還有卷傭金、卷免租期、卷裝修……一些寫字樓產(chǎn)業(yè)園，已經(jīng)形成了內(nèi)卷慣性，什么都要卷到底，甚至以內(nèi)卷為榮，比拼誰更能卷。說到底，這都是由于需求萎縮，供應(yīng)過剩造成的惡性競爭。

中國目前不缺寫字樓不缺產(chǎn)業(yè)園，但缺“好商辦”。好商辦就是要引導(dǎo)寫字樓產(chǎn)業(yè)園更新迭代，達成供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的適配。產(chǎn)能去化+產(chǎn)品進化，正是反內(nèi)卷的進化之路。

當(dāng)前，商業(yè)辦公市場處于調(diào)整階段中后期，表現(xiàn)為市場供求失衡，租金售價失序，投資意愿失真，以價換量仍是市場主流模式。因此，由于商業(yè)辦公市場供需不平衡狀態(tài)加劇，經(jīng)濟增速處于下行期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在調(diào)整過程中，在這三期疊加基礎(chǔ)上，商業(yè)辦公市場企穩(wěn)回升仍然需要一個緩慢的過程。

我們判斷，隨著政策、市場圍繞改善供求關(guān)系，供需兩側(cè)共同發(fā)力，一二線城市商業(yè)辦公市場包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園開始進入平臺整理期。租金及售價在一段時間內(nèi)相對平穩(wěn)，沒有明顯的上漲或下降趨勢，形成相對穩(wěn)定的區(qū)間。一方面，由于商業(yè)辦公市場的基本面在一個區(qū)間內(nèi)受到需求端投資意愿支撐，同時受到業(yè)績下滑和降本增效慣性壓制。另一方面，供應(yīng)端新房市場包括更新改造產(chǎn)品大幅放量，市場需要時間進行消化。此外，市場上的交易行為、信心指數(shù)、市場情緒等因素也對市場平臺整理期的形成產(chǎn)生了一定的影響。

根據(jù)房訊指數(shù)CORC統(tǒng)計，全國商辦用房平均空置率超20%，部分二線城市核心商圈空置率突破35%，租金較2020年高點下跌15%-20%。各項數(shù)據(jù)表明商業(yè)辦公市場仍在調(diào)整階段，市場信心仍在修復(fù)，供求關(guān)系仍在改善，促進商業(yè)辦公市場止跌回穩(wěn)仍需政策、行業(yè)和企業(yè)共同努力。

今天的商業(yè)辦公市場正站在“內(nèi)卷”與“進化”的十字路口。向左，是繼續(xù)用卷價格、卷渠道、卷裝修把所有企業(yè)拖進困境；向右，是用產(chǎn)品力、品牌力和招商力把行業(yè)重新做一遍。選擇權(quán)在企業(yè)、在消費者，也在每一位行業(yè)從業(yè)者手中。

為探索并解答這些問題，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第22屆年會定于2025年12月在北京舉行，主題為“內(nèi)卷與進化：商業(yè)辦公突圍之路”。

中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，由全聯(lián)房地產(chǎn)商會指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會支持，房訊網(wǎng)FUNXUN、商業(yè)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)化委員會主辦，已連續(xù)成功舉辦21屆年會，是中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一。

第22屆年會將聚焦宏觀經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)、城市更新與科技賦能、營銷重構(gòu)與渠道整合、園區(qū)空間與產(chǎn)業(yè)生態(tài)、靈活辦公與混合辦公、運營管理與資產(chǎn)管理六大核心主題，設(shè)有全體大會（開幕式）、高峰論壇、城市更新、科技賦能、綠色低碳、靈活辦公、大宗交易等專題論壇，深入探討行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間房訊指數(shù)CORC將隆重發(fā)布《2025年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告》，并將隆重舉辦全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會第三次會員代表大會，以及第22屆中國商業(yè)地產(chǎn)金廈獎Golden Building Award頒獎典禮，預(yù)計將有800位社會各界嘉賓出席。