北京這個板塊，走向另一個極端

每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

10月15日，大興新城核心區(qū)DX00-0101-052地塊公示了報規(guī)圖。

至此，興創(chuàng)置地獨立托底拿下的三個項目：興創(chuàng)沐春墅、西紅門6030地塊、義和莊052地塊，全部浮出水面。

它們有一個共同的特征，開發(fā)商速度慢——從拿地到出圖，時長均超過一年。

塞翁失馬，焉知非福。

它們浪費了寶貴的時間，卻等來了好房子政策：設(shè)“首層架空+風(fēng)雨連廊+開敞陽臺+鄰里中心”等。

尤其關(guān)于開敞陽臺，沐春墅成為大興區(qū)首個擁有南向陽臺的樓盤，甚至公開宣稱可用電動窗封閉，6030地塊、052地塊相繼跟進。

但，沐春墅犯了一個路線錯誤——過于追求大戶型。高層+疊墅的高低配，96%以上為130平米-283平米，導(dǎo)致銷售緩慢。

這個教訓(xùn)擺在面前，但后進者卻沒有吸取。（詳見《大興區(qū)樓市，大戶型之殤》）

興創(chuàng)置地這三個盤的定位，不知興創(chuàng)投資董事長田永安直接參與拍板否？

驚現(xiàn)一個“三角形”

052地塊是大興區(qū)罕見的地鐵盤，它西北距離4號線大興線義和莊站C口，僅有100米。

它的用地面積2.78萬平米，計容地上建面6.95萬平米，容積率2.5，限高45米（局部60米），規(guī)劃了11棟8至17層住宅樓，共計633戶。

花姐拿到這張灰白色的圖紙，最吸引眼球的，是一個白色的銳角三角形，倒放的。

這個三角形，是小區(qū)的實土綠地范圍。它也象征著，052地塊的樓棟不是平行的，依照馬路來設(shè)計樓棟朝向。

5#和6#，與8#、9#、10#形成了夾角。

這種設(shè)計方案比較罕見。去年，昌平龍湖觀翠也如同一轍。

不知何故，報規(guī)圖上出現(xiàn)了兩個6#。

大概是設(shè)計單位北京市建筑設(shè)計研究院的設(shè)計師，在考研花姐的眼力。實際上，東邊的6#，應(yīng)為5#。

在公區(qū)規(guī)劃上，052地塊延續(xù)了沐春墅的風(fēng)格。它的整個不計容面積，達到了2383平米，主要由首層架空、風(fēng)雨連廊、鄰里空間等組成。

它擁有三處首層架空，1#和6#首層全部，以及5#西邊兩個單元；兩處鄰里共享空間，一處緊挨東邊大門，一處位于5#東單元首層。

風(fēng)雨連廊從東西兩座頗具氣勢的大門開始，將鄰里共享中心、5#、6#的首層架空等串連一起。

不過，052地塊西邊的051地塊，規(guī)劃為停車場，尾氣大、嘈雜，成為噪音污染源之一。

因而，興創(chuàng)置地選擇將人行主入口設(shè)在東面，正對著頤和公館南北區(qū)中的馬路。這是不是煞氣太大了？

客群定位含混不清

6030地塊與052地塊公示報規(guī)圖，時間一前一后。

興創(chuàng)置地對它們的戶型配比規(guī)劃，也幾乎是一致的。052地塊戶型主要分3個段位：94平、109平三居，以及136平四居。

來看看興創(chuàng)置地“大興三子”的戶型配比：

1、沐春墅。首批294套取證房源中，129平米98套，占比33.33%；163平米127套，占比43.2%；192平米67套，占比22.79%；200平以上2套，占比0.68%。

2、6030地塊。規(guī)劃555套房源中，93-96平米戶型132套，占比23.78%；105平米戶型203套，占比36.58%；136平米戶型204套，占比36.76%；頂層異型戶型16套，占比2.88%。

3、052地塊。規(guī)劃633套房源中，94-98平共230套，占比36.33%；109平167套，占比17.22%；136平218套，占比34.44%。

簡單地說，從沐春墅到052地塊，興創(chuàng)置地已經(jīng)在持續(xù)加碼小戶型，但比例上仍然沒有做到主導(dǎo)位置。

為何在大興區(qū)大戶型一片慘淡的現(xiàn)實面前，興創(chuàng)置地沒有決定打造一個純剛需的社區(qū)呢？

花姐的一位開發(fā)商朋友道出了真相：如果開發(fā)商做純剛需，勢必和周邊二手房競爭，這樣會讓房價很難賣出高價，所以一窩蜂扎堆大戶型。（詳見《拿地一年，這個樓盤趕上了末班車》）

除此之外，興城之星走大戶型路線的成功，讓大興區(qū)的開發(fā)商們有了路徑依賴。

這種想當(dāng)然的做法，十分可怕。

在戶型設(shè)計和排布上，052地塊做到了兩個“意外”：

1、最小面積占據(jù)C位。94平米戶型除了集中在最南邊的8#-10#外，樓王5#、6#也全部為該戶型，這與諸多新盤反其道行之。

2、109平南向兩面寬。在當(dāng)下很多超過100平米戶型，基本都為南向三面寬的時代，052地塊109平米，卻依舊為南向兩面寬產(chǎn)品。

反觀6030地塊中的105平米戶型，就是南向三面寬。

大興樓市陽臺的引領(lǐng)者

青出藍而勝于藍。

有了沐春墅開敞陽臺的實驗，興創(chuàng)置地在6030地塊和052地塊的贈送面積上，更為大膽。

今年3月下旬，興創(chuàng)置地沐浴了好房子的春風(fēng)，沐春墅為大興樓市帶來了首款開敞陽臺。

這個陽臺說是開敞的——贈送一半面積，但興創(chuàng)置地破創(chuàng)新配置了電動封閉窗，目前樣板間已經(jīng)安裝，并公開宣傳了。

在052地塊和6030地塊身上，興創(chuàng)置地依舊規(guī)劃了開敞陽臺，同樣大概率會電動封閉。

這讓這3個項目，成為目前北京樓市，可不為交房時陽臺能否封閉而擔(dān)憂的項目。

不僅如此，052地塊在贈送尺度上，有更大的突破——所有戶型南向，幾乎實現(xiàn)了通面開敞陽臺的格局。

此外，94平米和109平米戶型的北向，都有一處設(shè)備平臺贈送，136平米有兩處設(shè)備平臺；109平戶型側(cè)面有兩處飄窗贈送；136平次臥有一處飄窗。

花姐初步測算后，它所有戶型南向陽臺進深，為1.8米，少部分為1.2米；北向設(shè)備平臺進深約1米。

不過，過大的贈送尺度，讓052地塊的戶型進深有些過長。

以109平和136平為例。

前者加上南北陽臺的進深，可達到約15.4米，而它的面寬只有約7.7米，面寬進深比0.5；后者加上南北贈送的進深，約為14.7米，它的面寬為約10.4米，面寬進深比0.71。

過于狹長的進深，會影響每款戶型的采光。