北京這個(gè)板塊，走向另一個(gè)極端

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

10月15日，大興新城核心區(qū)DX00-0101-052地塊公示了報(bào)規(guī)圖。

至此，興創(chuàng)置地獨(dú)立托底拿下的三個(gè)項(xiàng)目：興創(chuàng)沐春墅、西紅門6030地塊、義和莊052地塊，全部浮出水面。

它們有一個(gè)共同的特征，開(kāi)發(fā)商速度慢——從拿地到出圖，時(shí)長(zhǎng)均超過(guò)一年。

塞翁失馬，焉知非福。

它們浪費(fèi)了寶貴的時(shí)間，卻等來(lái)了好房子政策：設(shè)“首層架空+風(fēng)雨連廊+開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)+鄰里中心”等。

尤其關(guān)于開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，沐春墅成為大興區(qū)首個(gè)擁有南向陽(yáng)臺(tái)的樓盤，甚至公開(kāi)宣稱可用電動(dòng)窗封閉，6030地塊、052地塊相繼跟進(jìn)。

但，沐春墅犯了一個(gè)路線錯(cuò)誤——過(guò)于追求大戶型。高層+疊墅的高低配，96%以上為130平米-283平米，導(dǎo)致銷售緩慢。

這個(gè)教訓(xùn)擺在面前，但后進(jìn)者卻沒(méi)有吸取。（詳見(jiàn)《大興區(qū)樓市，大戶型之殤》）

興創(chuàng)置地這三個(gè)盤的定位，不知興創(chuàng)投資董事長(zhǎng)田永安直接參與拍板否？

驚現(xiàn)一個(gè)“三角形”

052地塊是大興區(qū)罕見(jiàn)的地鐵盤，它西北距離4號(hào)線大興線義和莊站C口，僅有100米。

它的用地面積2.78萬(wàn)平米，計(jì)容地上建面6.95萬(wàn)平米，容積率2.5，限高45米（局部60米），規(guī)劃了11棟8至17層住宅樓，共計(jì)633戶。

花姐拿到這張灰白色的圖紙，最吸引眼球的，是一個(gè)白色的銳角三角形，倒放的。

這個(gè)三角形，是小區(qū)的實(shí)土綠地范圍。它也象征著，052地塊的樓棟不是平行的，依照馬路來(lái)設(shè)計(jì)樓棟朝向。

5#和6#，與8#、9#、10#形成了夾角。

這種設(shè)計(jì)方案比較罕見(jiàn)。去年，昌平龍湖觀翠也如同一轍。

不知何故，報(bào)規(guī)圖上出現(xiàn)了兩個(gè)6#。

大概是設(shè)計(jì)單位北京市建筑設(shè)計(jì)研究院的設(shè)計(jì)師，在考研花姐的眼力。實(shí)際上，東邊的6#，應(yīng)為5#。

在公區(qū)規(guī)劃上，052地塊延續(xù)了沐春墅的風(fēng)格。它的整個(gè)不計(jì)容面積，達(dá)到了2383平米，主要由首層架空、風(fēng)雨連廊、鄰里空間等組成。

它擁有三處首層架空，1#和6#首層全部，以及5#西邊兩個(gè)單元；兩處鄰里共享空間，一處緊挨東邊大門，一處位于5#東單元首層。

風(fēng)雨連廊從東西兩座頗具氣勢(shì)的大門開(kāi)始，將鄰里共享中心、5#、6#的首層架空等串連一起。

不過(guò)，052地塊西邊的051地塊，規(guī)劃為停車場(chǎng)，尾氣大、嘈雜，成為噪音污染源之一。

因而，興創(chuàng)置地選擇將人行主入口設(shè)在東面，正對(duì)著頤和公館南北區(qū)中的馬路。這是不是煞氣太大了？

客群定位含混不清

6030地塊與052地塊公示報(bào)規(guī)圖，時(shí)間一前一后。

興創(chuàng)置地對(duì)它們的戶型配比規(guī)劃，也幾乎是一致的。052地塊戶型主要分3個(gè)段位：94平、109平三居，以及136平四居。

來(lái)看看興創(chuàng)置地“大興三子”的戶型配比：

1、沐春墅。首批294套取證房源中，129平米98套，占比33.33%；163平米127套，占比43.2%；192平米67套，占比22.79%；200平以上2套，占比0.68%。

2、6030地塊。規(guī)劃555套房源中，93-96平米戶型132套，占比23.78%；105平米戶型203套，占比36.58%；136平米戶型204套，占比36.76%；頂層異型戶型16套，占比2.88%。

3、052地塊。規(guī)劃633套房源中，94-98平共230套，占比36.33%；109平167套，占比17.22%；136平218套，占比34.44%。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，從沐春墅到052地塊，興創(chuàng)置地已經(jīng)在持續(xù)加碼小戶型，但比例上仍然沒(méi)有做到主導(dǎo)位置。

為何在大興區(qū)大戶型一片慘淡的現(xiàn)實(shí)面前，興創(chuàng)置地沒(méi)有決定打造一個(gè)純剛需的社區(qū)呢？

花姐的一位開(kāi)發(fā)商朋友道出了真相：如果開(kāi)發(fā)商做純剛需，勢(shì)必和周邊二手房競(jìng)爭(zhēng)，這樣會(huì)讓房?jī)r(jià)很難賣出高價(jià)，所以一窩蜂扎堆大戶型。（詳見(jiàn)《拿地一年，這個(gè)樓盤趕上了末班車》）

除此之外，興城之星走大戶型路線的成功，讓大興區(qū)的開(kāi)發(fā)商們有了路徑依賴。

這種想當(dāng)然的做法，十分可怕。

在戶型設(shè)計(jì)和排布上，052地塊做到了兩個(gè)“意外”：

1、最小面積占據(jù)C位。94平米戶型除了集中在最南邊的8#-10#外，樓王5#、6#也全部為該戶型，這與諸多新盤反其道行之。

2、109平南向兩面寬。在當(dāng)下很多超過(guò)100平米戶型，基本都為南向三面寬的時(shí)代，052地塊109平米，卻依舊為南向兩面寬產(chǎn)品。

反觀6030地塊中的105平米戶型，就是南向三面寬。

大興樓市陽(yáng)臺(tái)的引領(lǐng)者

青出藍(lán)而勝于藍(lán)。

有了沐春墅開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)的實(shí)驗(yàn)，興創(chuàng)置地在6030地塊和052地塊的贈(zèng)送面積上，更為大膽。

今年3月下旬，興創(chuàng)置地沐浴了好房子的春風(fēng)，沐春墅為大興樓市帶來(lái)了首款開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)。

這個(gè)陽(yáng)臺(tái)說(shuō)是開(kāi)敞的——贈(zèng)送一半面積，但興創(chuàng)置地破創(chuàng)新配置了電動(dòng)封閉窗，目前樣板間已經(jīng)安裝，并公開(kāi)宣傳了。

在052地塊和6030地塊身上，興創(chuàng)置地依舊規(guī)劃了開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，同樣大概率會(huì)電動(dòng)封閉。

這讓這3個(gè)項(xiàng)目，成為目前北京樓市，可不為交房時(shí)陽(yáng)臺(tái)能否封閉而擔(dān)憂的項(xiàng)目。

不僅如此，052地塊在贈(zèng)送尺度上，有更大的突破——所有戶型南向，幾乎實(shí)現(xiàn)了通面開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)的格局。

此外，94平米和109平米戶型的北向，都有一處設(shè)備平臺(tái)贈(zèng)送，136平米有兩處設(shè)備平臺(tái)；109平戶型側(cè)面有兩處飄窗贈(zèng)送；136平次臥有一處飄窗。

花姐初步測(cè)算后，它所有戶型南向陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深，為1.8米，少部分為1.2米；北向設(shè)備平臺(tái)進(jìn)深約1米。

不過(guò)，過(guò)大的贈(zèng)送尺度，讓052地塊的戶型進(jìn)深有些過(guò)長(zhǎng)。

以109平和136平為例。

前者加上南北陽(yáng)臺(tái)的進(jìn)深，可達(dá)到約15.4米，而它的面寬只有約7.7米，面寬進(jìn)深比0.5；后者加上南北贈(zèng)送的進(jìn)深，約為14.7米，它的面寬為約10.4米，面寬進(jìn)深比0.71。

過(guò)于狹長(zhǎng)的進(jìn)深，會(huì)影響每款戶型的采光。