萬科告萬達，兩大地產商因十幾個小目標而“翻臉”！

萬達老王又被人告了！

這次起訴他的是海南萬駿管理服務有限公司（簡稱“海南萬駿”），同時被告的還有萬達地產集團有限公司（簡稱“萬達地產”）和大連萬達集團股份有限公司（簡稱“萬達集團”）。

海南萬駿于2020年05月29日在三亞市注冊成立，最初由深圳市盈達投資基金管理有限公司（簡稱“盈達投資”）全資控股，而后者是萬科的全資子公司。

目前，盈達投資持股比例降至70%；但海南萬駿的兩個股東穿透下去，萬科仍持股99.7%，幾乎還是全資控股。

也就是說，萬科把萬達告了！

這兩大地產商很有緣，公司都姓萬，創始人都姓王，早在2015年5月14日就高調宣布“千億級合作”。

不過，從一些細節上可以看出，萬達更需要萬科。

在那場戰略合作發布會上，萬達董事長王健林親自出席，而萬科僅派出二把手郁亮。

“二萬”同時宣布：未來雙方合作主要通過聯合拿地、合作開發的形式來進行，即由萬達投資項目中商業部分，萬科開發項目中住宅部分。

但此后雙方的合作“雷聲大，雨點小”，直到2019年。

萬達擬斥資200億元打造“長春國際影都”項目，引入萬科共同開發。其中，萬達負責文旅板塊，萬科負責住宅板塊，這倒也符合雙方當初合作的愿景。

然而，萬達沒那么多資金，希望萬科也能合作開發文旅板塊。

萬科為此專門成立了海南萬駿，通過增資方式獲得“長春國際影都”項目運營主體“長春北方影都投資有限公司”15％的股權，并以海南萬駿的名義向萬達地產兩次支付合作款合計50億元。

雖然名為“合作”，但根據行業慣例，借款的可能性更大，老謀深算的萬科可不想承擔過大的風險。

既然是借款，利率有多高呢？

根據后來起訴書透露的信息，年利率可能為9.92%，在當時的環境下也不算很高。

由于是萬達求著萬科“合作”，作為甲方的萬科自然可以提條件，要求到某個節點可以退出，萬達也答應了。

2021年6月，萬科決定提前終止合作。萬達返還萬科52.4億元，萬科卻認為還差10億元。

為什么還差10億元呢？

在萬達返還的52.4億元中，萬科認為本金為40億元，12.4億元為50億本金使用兩年半的利息；萬達還需償還10億本金，以及拖欠這10億本金的利息493萬元、罰息3.77億元，合計約13.82億元。

萬達卻感到很委屈，主要有以下兩個理由：

1、萬達單獨承擔了約100億元的基礎設施配套投資；

2、萬科取得的68萬平方米土地，折合樓面價約為3300元/平方米，要比華潤集團相鄰地塊5700元/平方米的樓面價約便宜2400元。因此，萬科享受了16.3億元的土地成本優惠。

但以上兩點都未落實在合同中，屬于“人情”，而不是“法理”。

雙方談不攏，萬科于2023年申請凍結了萬達集團持有的大連萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“大連商管”）約19.79億元的股權，期限3年。

大連商管在萬達體系中的地位很重要！

萬達集團每個自有產權的萬達廣場都有一個業主公司，而這些業主公司都由大連商管全資控股。

13.82億的糾紛凍結19.79億元的股權，比例也算合理，但萬達認為“超額凍結”。

因為大連商管在2018年引入投資人時，注冊資本45.27億元的股權當時估值2430億元，19.79億元股權的估值應為1062億元。

然而，估值只是企業和投資人之間的默契，外界根本不認可。

從以上過程可以看出兩家企業的風格：萬科公事公辦，一切按照合同來；而萬達大打“感情牌”，希望“以理服人”。

當時，輕資產運營的珠海商管（全稱“珠海萬達商管集團股份有限公司”）正值上市的關鍵時刻，其控股股東大連商管的股權被凍結，將對前者上市造成不良影響。

同時，由于大連商管的股權被凍結，以萬達廣場為底層資產的REITs基金也無法發行。

之后，雙方達成了和解，但具體內容沒有公布。

可能萬達對萬科“動之以情曉之以理”：如果解凍，萬達的融資渠道將恢復，有錢償還對萬科的債務。

但兩年多過去了，珠海商管上市失敗，REITs基金也未發行。

萬達雖然把能賣的資產都賣了，包括上市公司萬達電影的股權、支付牌照、幾十座萬達廣場等；但由于負債過多，還是未能顧及萬科的這部分。

萬科也自身難保，還要靠大股東深鐵集團輸血才能勉強維持，只能加緊清各項債權！