榜樣測(cè)評(píng)丨招商蛇口紅盤(pán)雙子解碼：什么樣的房子才能成為硬通貨？

2025年國(guó)慶期間，長(zhǎng)沙樓市走出了一輪“點(diǎn)熱面溫”的行情。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶期間長(zhǎng)沙樓盤(pán)日均到訪量達(dá)到2695人，環(huán)比增長(zhǎng)197%；日均成交195套，環(huán)比大漲338%。市場(chǎng)熱度并非普漲，而是集中在少數(shù)幾個(gè)“三強(qiáng)”樓盤(pán)——強(qiáng)產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌背書(shū)、強(qiáng)區(qū)位價(jià)值的標(biāo)桿項(xiàng)目。

在這樣的背景下，招商蛇口旗下的兩大項(xiàng)目——招商序與招商攬閱，表現(xiàn)尤為突出。作為2025年看房繞不開(kāi)的兩大網(wǎng)紅盤(pán)，國(guó)慶期間，招商序累計(jì)到訪約1200組，成交80套；招商攬閱到訪近800組，成交70套，雙雙躋身長(zhǎng)沙樓市國(guó)慶銷(xiāo)售前列，成為市場(chǎng)關(guān)注的“雙子紅盤(pán)”。

而從整個(gè)9月的表現(xiàn)來(lái)看，招商蛇口雙盤(pán)的勢(shì)頭早已顯現(xiàn)：

• 招商序斬獲月度“雙冠王”，總金額2.99億元、成交151套，位列長(zhǎng)沙商品住宅銷(xiāo)售榜首；
• 招商攬閱穩(wěn)居湘江新區(qū)銷(xiāo)量第一梯隊(duì)；
• 在月度熱力榜中，招商序來(lái)訪、認(rèn)購(gòu)雙雙第一，招商攬閱也位列來(lái)訪TOP10、認(rèn)購(gòu)TOP8。

9月熱力榜

數(shù)據(jù)背后，值得思考的是：為什么是招商序和招商攬閱？

01

招商序

主城高端盤(pán)的“領(lǐng)先邏輯”

招商序的熱銷(xiāo)，某種程度上改變了人們對(duì)“主城改善盤(pán)”的認(rèn)知。

項(xiàng)目自入市以來(lái)就持續(xù)著市場(chǎng)熱度的引領(lǐng)，8月10日，招商序萬(wàn)方實(shí)景展示區(qū)開(kāi)放，當(dāng)日到訪突破600人次，創(chuàng)下區(qū)域新盤(pán)到訪記錄。8月24日首開(kāi)推出218套房源，吸引了近390組客戶(hù)認(rèn)籌，去化率約95%。

此后，項(xiàng)目連續(xù)兩個(gè)月蟬聯(lián)長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)住宅網(wǎng)簽榜首，成為提振市場(chǎng)信心的標(biāo)志性項(xiàng)目。國(guó)慶期間，招商序再次交出80套成交、1.4億元銷(xiāo)售額的亮眼成績(jī)。

它的成功密碼是什么？

其一，是抓住了主城高端客群的“價(jià)值觀轉(zhuǎn)變”。

招商序的購(gòu)房者主要為雨花主城的地緣改善客和全城高端買(mǎi)家，他們的關(guān)注點(diǎn)已從單純的“性?xún)r(jià)比”轉(zhuǎn)向“心價(jià)比”——即愿意為契合自身價(jià)值觀與生活方式的產(chǎn)品買(mǎi)單。

這種認(rèn)同首先來(lái)自對(duì)板塊價(jià)值的共識(shí)。項(xiàng)目位于雅塘城市更新片區(qū)的核心位置，作為老鼓風(fēng)機(jī)廠城市更新項(xiàng)目，未來(lái)將持續(xù)受益于城市界面升級(jí)與基礎(chǔ)設(shè)施煥新帶來(lái)的增值紅利。

項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)顯著：“三軌交匯”提升出行效率，周邊商業(yè)配套成熟，距圭塘河風(fēng)光帶直線距離僅約700米，北側(cè)還配建九年一貫制品牌學(xué)校。

當(dāng)前板塊均價(jià)在1.3萬(wàn)/㎡左右，招商序以1.4-1.6萬(wàn)/㎡（毛坯）的定價(jià)，與主城價(jià)值高度匹配，獲得客戶(hù)認(rèn)可。

與此同時(shí)，“啟序系”作為招商蛇口高端產(chǎn)品線，擁有全國(guó)落地的品牌背書(shū)，進(jìn)一步強(qiáng)化了客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值與企業(yè)實(shí)力的雙向認(rèn)同。

其二，是對(duì)產(chǎn)品帶來(lái)的身份認(rèn)同和生活升級(jí)。

在場(chǎng)景營(yíng)造上，項(xiàng)目規(guī)劃約7000㎡垂直會(huì)所體系，涵蓋約2400㎡酒店式下沉?xí)⒓s4400㎡首層架空泛會(huì)所，通過(guò)多主題、全齡化的功能設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)從“社區(qū)的公共性”到“家庭的私密生活”的空間過(guò)渡。

而招商序呈現(xiàn)的八角序廳、三泳池配置、序系圖書(shū)館、浮島咖啡等強(qiáng)場(chǎng)景記憶點(diǎn)，精準(zhǔn)回應(yīng)了目標(biāo)客群對(duì)品質(zhì)生活的深層需求，也充分展現(xiàn)了其領(lǐng)銜市場(chǎng)的產(chǎn)品力。

會(huì)所實(shí)景圖(以實(shí)際交付為準(zhǔn))

在園林設(shè)計(jì)上，招商序利用地勢(shì)特點(diǎn)，打造約1800㎡立體中心庭院，通過(guò)逐級(jí)退臺(tái)設(shè)計(jì)，將山、水、園元素融入社區(qū)。漂浮綠島、疊水瀑布與林間棧道構(gòu)建極致的度假氛圍，而在林下空間里，通過(guò)極具包裹感的小尺度場(chǎng)景升溫日常體驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)“不出社區(qū)即度假”的生活方式。

園林泳池實(shí)景圖（以實(shí)際交付為準(zhǔn)）

更多項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)可參閱：2025年湖南好房巡禮第一站——招商序

更重要的是，在空間效能上的突破。

隨著長(zhǎng)沙樓市從“價(jià)格導(dǎo)向”轉(zhuǎn)向“價(jià)值導(dǎo)向”，招商序驗(yàn)證了一個(gè)趨勢(shì)：產(chǎn)品力正取代短期價(jià)格策略，成為成交的關(guān)鍵。

項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)117-170㎡戶(hù)型約108%-117%的使用率，將政策紅利轉(zhuǎn)化為了客戶(hù)可感知的實(shí)際空間價(jià)值。

其中139㎡戶(hù)型市場(chǎng)表現(xiàn)尤為亮眼，采用南向雙套房設(shè)計(jì)，兼顧家庭成員私密性與舒適度；開(kāi)闊的廳堂布局與全景陽(yáng)臺(tái)相連，營(yíng)造出通透大氣的空間感。該戶(hù)型兩次推售均迅速告罄，成為項(xiàng)目當(dāng)之無(wú)愧的爆款，據(jù)悉新品即將加推，熱度持續(xù)。

招商序的熱銷(xiāo)或許傳遞出一個(gè)信號(hào)：長(zhǎng)沙改善市場(chǎng)正在步入真正的“產(chǎn)品主義時(shí)代”。

02

招商攬閱

品質(zhì)社區(qū)的實(shí)景革命

如果說(shuō)招商序代表了高端改善的需求釋放，那么招商攬閱則印證了“實(shí)景兌現(xiàn)力”在品質(zhì)盤(pán)中的關(guān)鍵作用。

項(xiàng)目自5月首開(kāi)就采用搖號(hào)選房，236套房源吸引330組認(rèn)籌，去化率86%。此次國(guó)慶黃金周再成交金額突破1.3億元。

它的核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？答案是：以領(lǐng)先市場(chǎng)的產(chǎn)品創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)場(chǎng)景式生活預(yù)演。

招商攬閱之所以未開(kāi)先火，在于其以“場(chǎng)景即生活預(yù)演”為核心理念，圍繞全景度假、灰空間革命、會(huì)所新形態(tài)、藝術(shù)新繹、空間成長(zhǎng)五大維度展開(kāi)系統(tǒng)性人居革新。這種對(duì)公共空間的深度重塑，不僅樹(shù)立了新的行業(yè)標(biāo)桿，也帶動(dòng)了后續(xù)多個(gè)項(xiàng)目的借鑒與追隨。

這一領(lǐng)先的公區(qū)設(shè)計(jì)，精準(zhǔn)契合當(dāng)下首置/剛改的年輕家庭需求——他們理性務(wù)實(shí)，注重質(zhì)價(jià)比，追求更具活力、更松弛、更真實(shí)的生活體驗(yàn)。更重要的是，他們期待社區(qū)空間不只是“看起來(lái)高級(jí)”，更要“用起來(lái)順手”，能在日常生活中高頻使用、真實(shí)參與。

正是洞察到這一深層需求，招商攬閱在國(guó)慶前做出了一次頗具魄力的動(dòng)作：直接向公眾開(kāi)放實(shí)景大區(qū)，包括架空層、車(chē)庫(kù)等未來(lái)業(yè)主真正會(huì)頻繁使用的空間。這些區(qū)域不再是經(jīng)過(guò)精心修飾的示范區(qū)，而是高度還原、真實(shí)可感的生活場(chǎng)景預(yù)演。

車(chē)庫(kù)實(shí)景圖（以實(shí)際交付為準(zhǔn)）

這一動(dòng)作在當(dāng)下市場(chǎng)中收獲了超出預(yù)期的反響。在購(gòu)房者越來(lái)越謹(jǐn)慎、決策周期不斷拉長(zhǎng)的背景下，實(shí)景展示已成為建立信任最直接的方式。招商攬閱通過(guò)“所見(jiàn)即所得”的呈現(xiàn)，有效打破了“展示區(qū)≠生活區(qū)”的顧慮，讓客戶(hù)對(duì)未來(lái)的生活有了真實(shí)的信心。

此外，項(xiàng)目項(xiàng)目在產(chǎn)品層面也展現(xiàn)出清晰的差異化思路：

• 打造沉浸式雙層景觀敘事：目不僅借鑒虹夕諾雅的立體景觀理念，創(chuàng)造“浮島溪澗”野奢中央公園——上層以浮橋、花海、觀景臺(tái)構(gòu)筑空中漫步體系，下層借瀑布、溪流與石階打造親水互動(dòng)空間。

通過(guò)精心的尺度把控與動(dòng)線設(shè)計(jì)，每個(gè)轉(zhuǎn)角都營(yíng)造出可進(jìn)入、可停留的微場(chǎng)景，喚醒記憶中的院落情懷與自然童趣，實(shí)現(xiàn)從“觀看景觀”到“身在其中”的體驗(yàn)升級(jí)。

園林實(shí)景圖（以實(shí)際交付為準(zhǔn)）

• 重構(gòu)“灰空間”為“活力聚場(chǎng)”：項(xiàng)目圍繞中央公園，將雙層架空層（部分樓棟）與建面約1200㎡的會(huì)所整合為一個(gè)功能復(fù)合的“活力聚場(chǎng)”。在這里，不僅首創(chuàng)了雙層兒童游樂(lè)場(chǎng)，更精心布局了日咖夜酒的社交吧臺(tái)、配備臺(tái)球區(qū)的健身房以及可用于分享互動(dòng)的“回聲”劇場(chǎng)等全齡功能。

這種設(shè)計(jì)極大地拓展了公共活動(dòng)的邊界，并通過(guò)臺(tái)地、緩坡與下沉庭院的巧妙組合，柔化了建筑、園林與室內(nèi)的物理界限，最終形成一個(gè)場(chǎng)景交融、充滿活力的立體漫游系統(tǒng)，讓整個(gè)社區(qū)成為一個(gè)可以不斷探索、自由漫步的生活空間。

園林和"灰空間"實(shí)景圖（以實(shí)際交付為準(zhǔn)）

當(dāng)這些設(shè)計(jì)不再是停留在效果圖上的構(gòu)想，而是成為可感知、可體驗(yàn)的日常生活場(chǎng)景。孩童在雙層樂(lè)園中探索，年輕人在共享辦公區(qū)交流，長(zhǎng)者在花園中休憩——多元場(chǎng)景在垂直空間中交織，形成一個(gè)有機(jī)共生的社區(qū)微生態(tài)。

更多項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)可參閱：招商攬閱：教科級(jí)紅盤(pán)樣本，"場(chǎng)景營(yíng)造+空間進(jìn)化"雙輪驅(qū)動(dòng)

在周邊項(xiàng)目多以促銷(xiāo)爭(zhēng)取客戶(hù)時(shí)，招商攬閱仍保持穩(wěn)定的價(jià)格體系。盡管1.3元/㎡均價(jià)高于部分競(jìng)品，客戶(hù)依然愿意為這份“看得見(jiàn)的品質(zhì)”買(mǎi)單。

這背后也折射出一個(gè)行業(yè)趨勢(shì)：公區(qū)展示標(biāo)準(zhǔn)正從“營(yíng)銷(xiāo)視覺(jué)導(dǎo)向”向“生活實(shí)景導(dǎo)向”升級(jí)，實(shí)景營(yíng)造能力已成為影響項(xiàng)目去化速度的重要變量。

03

品牌力

從產(chǎn)品到城市的系統(tǒng)輸出

仔細(xì)觀察招商蛇口在長(zhǎng)沙的布局，會(huì)發(fā)現(xiàn)其背后的深層邏輯。

從“臻系”到“天青系”，從“攬閱系”到“啟序系”，招商蛇口用6年時(shí)間落子13個(gè)項(xiàng)目，深耕梅溪湖、濱江、市府等熱點(diǎn)板塊，覆蓋長(zhǎng)沙全客群需求。

這一深耕策略的效果直接反映在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上：2024年至2025年前三季度，招商蛇口多次登頂長(zhǎng)沙全口徑銷(xiāo)售榜，并在160㎡以上改善細(xì)分市場(chǎng)中占有約13%的份額，顯示出其在高端領(lǐng)域的強(qiáng)勁競(jìng)爭(zhēng)力。

業(yè)績(jī)的背后，是精準(zhǔn)的產(chǎn)品與城市戰(zhàn)略的耦合。

2025年，招商蛇口成功打造招商序與招商攬閱兩個(gè)網(wǎng)紅盤(pán)，一個(gè)瞄準(zhǔn)主城高端改善，一個(gè)聚焦品質(zhì)首置，兩者在定位與場(chǎng)景上形成互補(bǔ)，共同構(gòu)建了品牌在長(zhǎng)沙的立體形象。這也越發(fā)印證了市場(chǎng)上的一種聲音：“選來(lái)選去，最后還是會(huì)選在招商蛇口”。

更值得關(guān)注的是其操盤(pán)邏輯的演變：招商序通過(guò)參與雨花老城更新，以低密住區(qū)提升片區(qū)居住品質(zhì)；招商攬閱則攜手麓谷發(fā)展集團(tuán)，以產(chǎn)城融合模式激活板塊潛能。

作為房企，招商蛇口致力于為長(zhǎng)沙不同階段客戶(hù)打造美好生活，而作為城市共建者和運(yùn)營(yíng)者，更是持續(xù)踐行著與長(zhǎng)沙共同成長(zhǎng)的承諾。

04

熱銷(xiāo)啟示

我們正在告別一個(gè)舊時(shí)代

在長(zhǎng)沙樓市整體仍處于調(diào)整期的背景下，招商蛇口憑借招商序與招商攬閱的雙盤(pán)熱銷(xiāo)，不僅驗(yàn)證了其本土化戰(zhàn)略的有效性，也為行業(yè)提供了具有研究?jī)r(jià)值的轉(zhuǎn)型樣本。

啟示一：產(chǎn)品力是穿越周期的“硬通貨”。在市場(chǎng)調(diào)整期，只有真正具備產(chǎn)品力的項(xiàng)目才能持續(xù)吸引客戶(hù)。

啟示二：“實(shí)景力”成為新的信任貨幣。在信息越來(lái)越透明的環(huán)境下，實(shí)景呈現(xiàn)比任何銷(xiāo)售說(shuō)辭都更有說(shuō)服力。

啟示三：政策適應(yīng)力是新的設(shè)計(jì)競(jìng)賽。招商序通過(guò)“負(fù)公攤+超高得房率+純板樓設(shè)計(jì)”的組合，在控制總價(jià)的同時(shí)提升空間效能，顯示出對(duì)政策紅利的精準(zhǔn)把握。

招商蛇口長(zhǎng)沙雙紅盤(pán)的熱銷(xiāo)，或許標(biāo)志著長(zhǎng)沙樓市正在進(jìn)入一個(gè)新階段：從過(guò)去的價(jià)格戰(zhàn)、概念戰(zhàn)，轉(zhuǎn)向真正意義上的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)。

在這個(gè)過(guò)程中，產(chǎn)品力、實(shí)景力、政策適應(yīng)力與城市深耕力，正共同構(gòu)成房企新一輪競(jìng)爭(zhēng)的核心要素。

對(duì)于那些還在糾結(jié)于促銷(xiāo)策略的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，招商雙盤(pán)提供了一個(gè)新思路：回歸產(chǎn)品本質(zhì)，或許是這個(gè)時(shí)代最有效、最持久的營(yíng)銷(xiāo)。