房價下跌，租金開始變得有效

作者 | 林波荔

文章來源 | 格隆匯樓市

下跌周期，不輕言買房后，租金開始變得有效。

反而，受過租房之苦的人，開始獲益。

租售比改善

曾經(jīng)買房，從投資的角度看，房價上漲才是參照指標(biāo)，如果談?wù)撟饨鹗找妫蜁蛔I笑不懂房子，甚至不懂房地產(chǎn)。

因為房價逐年的增長，十幾二十年就能上漲十幾二十倍，市場并不會在乎租金的這點收益。

這就像股市投資，股市下跌的階段大家都看ROE值或者PE值，牛市的時候很多人就不看這些指標(biāo)了，更關(guān)心的是趨勢，是市場發(fā)酵的事件。

但如今房價深度調(diào)整過后，這個指標(biāo)已經(jīng)被市場擱置。

取而代之的是租金回報。

因為房價調(diào)整的周期，租售比或者租金回報率這個指標(biāo)開始變得有效。

最主要的原因是，租金的內(nèi)在邏輯是居民收入，更能反映真實的居住需求，并且租房相比買房更剛性，收入即使受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，租金可調(diào)整的空間和幅度有，租金相比房價更有韌性。

最明顯的，全國住宅價格的峰值在2021年—2022年的階段，經(jīng)歷了這幾年的調(diào)整，不同城市調(diào)整的幅度在20%～50%。而全國住宅租金水平2021年—2025年期間，調(diào)整的幅度是10%左右。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)測算，全國百城住宅價格2021年9月—2025年9月期間，新房住宅價格基本平穩(wěn)且小幅上漲4.64%，而二手住宅價格調(diào)整幅度約16.54%。

對比同期50城住宅平均租金水平，雖然自2021年9月接39元/㎡/月高位后，全國50城住宅平均租金水平趨勢是下調(diào)的，但截止2025年9月全國50城住宅平均租金為34.74元/㎡/月，調(diào)整幅度約10.9%（34.74元/㎡/月—39元/㎡/月）。

即使以城市來看，重點城市的住房租賃投資回報在持續(xù)改善中。收入受到宏觀環(huán)境影響，整體租金水平有所回落，導(dǎo)致租金收入比緩慢回落，但住宅的投資回報也在緩慢地改善中。

根據(jù)中指研究院2025上半年數(shù)據(jù)，截至2025年6月，50城租金收入比均值為16.4%，隨著租金回調(diào)，租金收入比緩慢回落，較2024年6月（17.8%）下降約1.4個百分點，其中北京、深圳、杭州、三亞、福州等熱點城市下降幅度較為突出。

但截至2025年6月，50個重點城市住宅租金房價比為2.17%，較去年同期（2.09%）提升0.08個百分點，50城中44個城市租金房價比均有所提升，其中有25城住宅租金房價比超過2.17%。

所以可以看到，房價合理了以后，全國的租金有效回報也就變得有效。

房子有周期，人生無周期

對房子而言，雖然租金變得有效后，但考慮到房產(chǎn)的折舊、空置市場也并不一定買賬，依舊認(rèn)為租售比、租金回報率是偽命題。

加上房子調(diào)整到如今這個位置，市場有很明顯的共識——

短期似乎已經(jīng)沒有更大力度的刺激政策，已經(jīng)到了政策的底部，房子價格繼續(xù)下探，遠期中國城鎮(zhèn)化率、居民負(fù)債杠桿已經(jīng)到了高位，結(jié)婚率以及出生人口在走下坡路，無論短期還是遠期，房子都仍然繼續(xù)調(diào)整，觀望或者不買才是常態(tài)。

但宏大的敘事之下，是個人問題都是切切實實的。

不得不承認(rèn)，現(xiàn)實社會就是一個巨大的卡bug游戲，年齡是最大的篩選因子。

青年時，30歲是職業(yè)的一個關(guān)鍵節(jié)點。

老年時，60歲同樣是人生的一個關(guān)鍵節(jié)點。

這才導(dǎo)致大家一直處于一個沒有安全感的狀態(tài)，需要尋求一個可以棲身的地方。

年輕的時候，租房很容易，年紀(jì)大了，租房就可能會出現(xiàn)諸多攔路虎。

比如60歲了還要租房，房東就會擔(dān)心租了房子會賴著不。

因為60歲就業(yè)很困難了，收入都沒有了，如果連養(yǎng)老金也沒有，每個月的租金還不一定能續(xù)上，但年紀(jì)大了又沒辦法勸退。

要知道，法拍房如果出現(xiàn)一個80歲的老年人住著，騰退房屋都會成為一個棘手的問題。

可能有的人會覺得，現(xiàn)在各個地方大力發(fā)展保障性租賃住房，各類公租房，保障房，低價的保租房，不至于租房都會成為問題。

確實年輕的時候，并不需要擔(dān)憂。

但現(xiàn)實是，以各個城市的保障性租賃住房來看，申請保障性租賃住房都有一定的門檻，不是社保、戶口就是收入證明之類。

若60歲以后，沒有了工作，沒有社保的庇護，亦無子女的庇護，該如何？

年輕的時候尚且租房都要受到委屈，年紀(jì)大了以后又該如何面對？

在互聯(lián)網(wǎng)平臺，表示自己租房或者親朋租房遇到問題的并不鮮見——

在互聯(lián)網(wǎng)平臺上，曾看到一個話題——明知道房子在下行，為什么大家還在買？

評論區(qū)有一個高贊的回答——

因為人越來越老，房子有周期，經(jīng)濟有周期，但人生沒有周期。最慘的是，年輕的時候住出租房受盡了委屈扣扣搜搜，老了終于有錢了買了個房子，結(jié)果生病還沒住幾天人就去了極了樂，年輕的時候既沒有享受，年老了也沒來得及享受。

都知道趨勢如何，宏觀如何，知道稀土是中美博弈的利器，但眼下要解決的就是吃飯穿衣住宿，就是要解決升學(xué)、工作、脫單結(jié)婚、生娃。

所以，宏大的敘事和趨勢，并不能解決個人眼下的工作、學(xué)習(xí)、生活問題，這些都是很細節(jié)的東西。

那么買不買房子，就是個人的一筆經(jīng)濟賬。

算一算這筆賬，如果是縣城35歲，租個80平三室一廳一家?guī)卓冢伦饨?500元，那么40年的租金就是72萬，若縣城買一套80平的房子，一萬塊一平，總價就是80萬，現(xiàn)在縣城的價格，普遍都已經(jīng)不到一萬，甚至更低，如何抉擇，其實一目了然

當(dāng)然，這屆年輕人沒有什么辦法是想不到的，到60歲以后，即使自己租不上，或許也可以借用年輕人的名義租房呢？

但除了自己的子女，未來又有哪個年輕人，愿意冒風(fēng)險用自己的名義為一個60歲以后的老年人租房？

萬一老年人在出租屋洗澡滑倒了呢？萬一老年人在家做飯忘記燃氣灶的湯還在煮著就出門買東西了呢？

即使選擇不買房，現(xiàn)實對上了年紀(jì)的人，并不會有太多的優(yōu)待。

所以，即使房子仍在下跌，需要一屋庇護，也仍舊是人生值得思考的課題。

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作者觀點，不代表格隆匯立場